谭浩俊：对租赁企业“三不得”承诺要听其言更要观其行

谭浩俊
　　面对近来长租公寓租金上涨引发的市场高度关注，8月17日，北京市住建委联合北京银监局、北京市金融局、北京市税务局等部门，集中约谈自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人，明确提出规范住房租赁企业行为的“三不得”“三严查”。
　　随后在8月19日，北京市房地产中介协会又召开座谈会，自如、相寓、蛋壳公寓等10家主要住房租赁企业负责人参加，共同承诺落实“三不得”要求，并承诺不涨租金且拿出手中共计超过12万套的全部存量房源投向市场。
　　所谓“三不得”，就是指“不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源；不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源；不得通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同等方式抢占房源”。
　　应当说，北京市住建等部门的此次集中约谈是非常及时的，也是符合当前住房租赁市场实际的。租金作为住房租赁市场最核心的要素之一，市场能否健康发展，租金能否稳定起到很关键的作用。如果在租金问题上随心所欲，想怎么提价就怎么提价，而不能保持一个相对平稳的状态，住房租赁市场发展就难以步入健康有序轨道，甚至会完全误入歧途。
　　近一段时间以来，围绕住房租金上涨问题，市场出现了各种各样的担忧。尤其是在毕业季、就业季到来的关键时刻，住房租金的快速上涨将对居民特别是初入职场的年轻人产生很大的心理影响。很多年轻人开始担忧，如此下去，别说买房不易，可能连租房都不易了。
　　事实上，租房一族作为刚需群体的主要力量，其对租金预期的心理将直接影响住房租赁市场的发展，也直接影响他们对房地产市场前景的看法。
　　目前，房价上涨已经到了很高的水平，但对于这一既成事实，要想扭转也很难，何况房地产市场价格如果出现大幅下降也可能带来系统性金融风险。因此对于暂时难以通过购房解决住房问题的年轻人来说，最现实的是求助于住房租赁市场的发展。如果住房租金也像房价那样持续上涨，上涨到多数人“租不起”的地步，那么可能进一步激化房地产市场的矛盾。
　　实际上，管理层强调发展住房租赁市场，并提出“租售同权”的要求，说到底就是要下大力气解决房价过高带来的问题。很显然，租赁市场是目前能够促进解决住房难题的关键手段之一。但如果租金上涨再脱离租房一族的实际，就将把这条解决之道也堵上了。
　　正因为如此，对已经出现租金上涨的苗头，监管部门必须及早下手，遏制房租的快速上涨，并将其拉回到正常轨道上来。也只有让租金回到正常轨道，对房地产市场的正面作用才能有效发挥，也才有可能带动房价的企稳下降。
　　一些中介为了一己私利，哄抬租金，甚至诱使业主将已经租赁出去的房屋提前结束租赁合同，这与发展住房租赁市场的政策初衷显然是格格不入的，必须坚决予以纠正和遏制。否则，一旦野马脱了缰，将无法再将其收住。
　　相关中介机构承诺“三不得”只是一个表态，到底能不能做到，能不能真正把住房租金稳定住，还要看各大中介和租赁企业的行动。
　　按照这些年来房地产市场发展的实际情况来看，对包括房产中介在内的企业、机构和人员来说，单凭其自觉是远远不够的，更需要有相关的制度和规则来进行约束。
　　譬如不得利用银行贷款等渠道获得的资金抢占房源，就要求银行等金融机构首先带头为房产中介发放贷款加以限制，即使发放也要负责全程跟踪，一旦出现问题，立刻采取措施回收贷款。
　　再比如相关的资本，可以进入住房租赁市场，但绝不能成为哄抬租金、抢占房源的手段。否则，将按照相关规定进行处罚。
　　相关职能部门必须建立严格的监管和监控机制，随时了解哄抬租金等情况，一经发现，需立即采取措施对相关中介机构和租赁企业予以严惩。对可能出现的房产中介暗示或指示业主为了高租金提前解除租赁合同的行为，一经发现有中介机构介入，可考虑停止该中介的经营权，对其进行整顿。直到行为规范再允许其从事中介业务。
　　总之，要保证住房租赁市场健康发展，就必须确保租金稳定，确保中介机构、租赁企业行为规范，确保租赁市场秩序不被破坏。也只有这样，一个有序的住房租赁市场才能成为房地产市场的重要组成部分，成为解决买房难问题的重要手段，让广大居民真正居有其屋。
　　（作者为财经时评人）