销售回暖带动融资修复 11月房企债券融资规模同比“三连涨”

每经记者 甄素静 每经编辑 魏文艺
　　随着近两月多地房地产市场成交明显回暖，房企融资亦呈现出持续性回暖趋势。12月5日，中指研究院监测数据显示，11月房地产企业债券融资总额为482.7亿元，同比增长9.0%，上年低基数影响下连续3个月为正，环比增长66.6%。行业债券融资平均利率为2.73%，同比下降0.85个百分点，环比下降0.25个百分点。债券融资利率同环比下降，信用债发行总量同比下降，但民营房企发债规模显著增加。
　　浙商证券地产负责人杨凡在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，今年全年融资规模和土地金额趋势趋同，11月融资规模连续3个月同比正增长，一方面是因为低基数，另一方面可以看到，在政策支持下房企融资回暖和楼市销售回暖是同步的。“若政策继续释放利好带动销售持续回暖，房企融资修复也会有可持续性。”
　
　融资规模连续同比增长
　　房企11月的债券融资规模呈现同比和环比双增长。11月，房地产企业债券融资总额为482.7亿元，同比增长9.0%，环比增长66.6%。这也是房企债券融资规模连续3个月同比小幅增长。
　　从融资结构来看，11月，房地产行业信用债融资266.6亿元，同比下降14.4%，环比增长22.8%，占比55.2%；ABS融资216.2亿元，同比增长81.2%，环比增长197.2%，占比44.8%。ABS发行金额同环比均显著增加，发行规模为216.2亿元。
　　值得注意的是，当前信用债发行渠道仍向优质房企敞开，但总体受益企业数量相对有限。11月央企和国企依然积极发行信用债，如华润置地和中海地产的信用债总额分别为50亿元和30亿元。
　　11月短期融资券占比较10月有所下降，带动信用债平均发行年限增加至3.89年。其中，类REITs是发行规模最大的一类资产证券化产品，占比达53.4%；其次是供应链ABS，占比为 29.1%；CMBS/ CMBN占比17.5%。总体来看，11月ABS产品类型仍以有优质底层资产支持的类型为主，ABS渠道始终向手握优质持有型资产的企业开放。
　　11月20日，中信证券-越秀商业持有型不动产资产支持专项计划完成发行，该项目是市场上第四单持有型不动产ABS，也是市场首单商业物业持有型不动产ABS。该项目标的物业为ICC环贸天地及地下停车场，项目发行规模14.13亿元。持有型不动产ABS底层资产类型不断扩容，也有助于持有优质资产的企业丰富融资渠道、盘活存量资产。
　　对此，杨凡分析认为，融资结构变化有季节性影响，地产销售尚未企稳会影响信用债发行。“持有型物业较多的开发商在周期底部做ABS融资，较普通开发商有竞争优势，但持有型物业需要时间培育，短期难以复制。”
　　整体来看，今年前11月，房地产行业债券融资总额4852.7亿元，同比下降24.0%，降幅较10月有所收窄。其中，信用债融资2994.6亿元，同比下降24.4%，海外债发行金额67.0亿元，同比下降64.9%，占比1.4%；ABS融资1791.1亿元，同比下降19.8%，占比36.9%。
　
　民营房企发债规模增加
　　记者注意到，11月民营房企发债规模显著增加。11月以来，先后有十几家房企公布了融资动作，融资途径包括中票、短债、定增等，募资用途包括偿债、补流、项目运营及购买资产等。其中，共有5家民营和混合所有制房企完成信用债发行，分别为新城控股、绿城中国、美的置业、新希望地产和滨江集团，发行总金额46.3亿元，是2024年发行金额最高的月份。
　　从融资主体对比来看，10月份地产债发行主体仍以央企和国企为主，当月民营企业发行地产债规模为0。东方金诚数据显示，10月国企发债规模为225.5亿元，同比和环比分别增长160.9%和29.2%；民企当月无新发行地产债，净融资额再度落入负值区间。
　　进入11月，地产发债主体发生变化。11月27日，新城控股完成发行2024年度第二期中期票据，发行规模15.6亿元，期限5年，票面利率3.5%。11月26日，保利发展宣布，中国银行间市场交易商协会同意接受公司中期票据注册，额度2年内有效。11月25日，金融街宣布公开发行175亿元的公司债券已获得证监会许可注册，本期债券实际发行金额为10亿元，票面利率2.77%，债券期限为5年期。11月16日，张江高科公布完成8亿元规模的中票发行，利率为2.49%。
　　此外，招商蛇口、华润置地、新城控股、大悦城、光明地产、栖霞建设、天健集团、外高桥、苏州高新等上市房企也陆续公布了相关融资动作。
　　房企的融资成本也在进一步下降。11月房企债券融资平均利率为2.73%，同比下降0.85个百分点，环比下降0.25个百分点。整体资金成本下行背景下，房企融资综合平均利率持续降低。从典型房企债券发行来看，11月华润发行金额最高，达50亿元；苏高新平均融资利率2.09%，融资成本最低。