近期多地上调首套房贷利率 业内：与商贷和公积金贷款利差缩小甚至“倒挂”有关

每经记者 李玉雯 每经编辑 张益铭
　　12月4日，记者获悉，福州首套房贷利率上调至3.1%。当地一家建行支行的贷款部门工作人员告诉记者，“之前是3.05%，今天（注：4日）刚刚上调。”
　　据记者了解，不仅是福州，广州、杭州、厦门等多地也于近日上调了新发放房贷利率。这波房贷利率上调的一个背景是，自10月5年期以上LPR下调25个基点后，多地房贷利率步入“2字头”，创下新低。
　　分析人士指出，近年来，商业贷款利率下行较快，而公积金贷款利率调整较慢。为使商业贷款利率与公积金贷款利率之间保持一定差距，银行上调房贷利率下限，以维持公积金贷款的普惠性特征。
　　值得注意的是，近年来银行息差持续承压，加上10月存量房贷利率调整落地，银行对于提升生息资产收益率更有急迫性。
　
　此前商贷利率不断下行
　　10月5年期以上LPR下降25个基点至3.6%，多地新发放房贷利率随之下调，不少城市首套房贷利率一度降至“2字头”，创下新低。这种下行趋势在近期出现扭转，据记者了解，近期广州、杭州、厦门、福州等地均出手上调了新发放房贷利率。
　　广州地区工行某支行工作人员告诉记者，当前5年期以上LPR为3.6%，首套房贷利率依据客户自身情况会有不同减点，最低是3.0%。杭州地区建行某支行工作人员表示，首套房贷利率最近上调至3.1%，据媒体此前报道，11月以来杭州房贷利率已两次上调，此前一次是由2.9%上调至3.0%。另外，记者从厦门和福州当地银行机构咨询了解到，当前首套房贷利率均由3.05%上调至3.1%。
　　值得一提的是，此前商贷利率不断下行，与公积金贷款利率差距收窄乃至“倒挂”，例如此前广州地区部分银行首套房贷款利率最低可至2.6%，明显低于2.85%的公积金贷款利率，因此这被视为近期多地上调房贷利率的动因之一。
　　广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，11月以来多地上调首套房贷款利率下限，与商业贷款和公积金贷款利差缩小甚至产生“倒挂”有关。近年来，商业贷款利率下行较快，而公积金贷款利率调整较慢。为使商业贷款利率与公积金贷款利率之间保持一定差距，银行上调房贷利率下限，以维持公积金贷款的普惠性特征。
　　此外，记者注意到，近年来银行息差持续承压，这也推动银行去提升房贷等生息资产的收益率。国家金融监督管理总局统计数据显示，今年三季度商业银行净息差为1.53%，低于1.8%的警戒水平，处于历史最低点。
　　具体来看，不同机构三季度的净息差分别为，大型商业银行1.45%，环比下行0.01个百分点；股份制商业银行1.63%，环比持平；城市商业银行1.43%，环比下行0.02个百分点；民营银行4.13%，环比下行0.08个百分点；农村商业银行1.72%，环比持平；外资银行1.44%，环比下行0.02个百分点。
　
　多地楼市交易量有所增加
　　在多项房地产利好政策的推动下，多地房地产市场的交易量有所增加。
　　中指研究院监测数据显示，11月30城新房成交面积环比增长12.4%，同比增长20.6%；20城二手房成交套数环比增长11.7%，同比增长26.3%。
　　新房市场上，一线城市新房成交345万平方米，环比增长9.7%，同比增长49.4%，其中，深圳新房成交面积环比增长超90%、同比增长超180%，创2021年2月以来月度新高。二线代表城市新房成交822万平方米，环比增长23.8%，同比增长19.3%，其中，成都、武汉等环比涨幅超50%，温州、苏州、宁波等同比涨幅超20%。
　　二手房市场上，一线城市二手房成交53169套，环比增长10.6%，同比增长65.8%。其中，深圳二手住宅成交超7000套，创2020年10月以来月度新高；北京二手住宅成交超1.8万套，继续突破去年4月以来月度新高。二线代表城市二手房成交74012套，环比增长14.1%，同比增长20.1%，其中，成都、杭州、厦门环比增长超20%，同比增长超30%。
　　此外，根据财政部、国家税务总局、住房城乡建设部发布的公告，多项促进房地产市场平稳健康发展的税收政策自12月1日起执行。这将加大居民购房优惠力度，减轻二手房交易成本，缓解房企财务压力。
　　具体来看，契税方面，将现行享受1%低税率优惠的面积标准由90平方米提高到140平方米，北京、上海、广州、深圳4个城市可以与其他地区统一适用家庭第二套住房契税优惠政策。即调整后，在全国范围内，对个人购买家庭唯一住房和家庭第二套住房，只要面积不超过140平方米，统一按1%的税率缴纳契税。
　　增值税方面，在有关城市取消普通住宅和非普通住宅标准后，对个人销售已购买2年以上（含2年）住房一律免征增值税，原针对北京、上海、广州、深圳4个城市个人销售已购买2年以上（含2年）非普通住房征收增值税的规定相应停止执行。