多宗百亿元级地块挂牌，多地频现高溢价成交 土拍市场年末能否迎“翘尾”行情？
每经记者 陈利 每经编辑 魏文艺
全国楼市“止跌回稳”态势初现，土地市场近期也有了新变化。
11月6日，成都中心城区迎来3宗涉宅用地出让。其中，位于成都高新区大源板块的一宗58.9亩地块，在8家房企经过84轮竞争后，最终被四川远达以楼面价26300元/平方米、溢价率46%竞得，刷新了高新区楼面价纪录，成为区域单价“新地王”。
就在前一天（11月5日）的北京土拍中，海淀区功德寺两宗地块均触顶地价上限后摇号成交，分别被绿城中国和越秀地产摇中，成交金额分别为51.75亿元和63.825亿元，溢价率均达15%。
《每日经济新闻》记者注意到，临近年末，包括北京、上海、深圳、武汉等在内的多个城市都加快了土地供应速度。其中，北京和深圳更是分别挂牌了总价超过百亿元的地块。
“9月增量政策出台后，市场热度提升明显，房企对于获取优质地块的积极性提升。”中指研究院分析师孟新增在接受记者采访时表示，土拍环境持续宽松，政府在供地端及土拍政策调整上更加市场化，但受限于房地产市场处于筑底阶段，房企投资仍将以销定投。未来，市场销售如果能够在政策带动下逐渐企稳回升，或将带动房企投资热度进一步上升。
高溢价地块频现
近期，北京、杭州、成都等地土拍市场接连出现地块高溢价率成交。
如杭州，在10月份共进行了三次土拍，成功出让6宗地块，合计总建面39.5万平方米，成交总金额达93.1亿元，平均溢价率为19.43%，整体热度高于9月。
其中，10月15日举行了“杭五条”新政后的首场土拍，拱墅区石桥单元地块以18%溢价率被绿城中国竞得，而康桥单元地块则以底价成交，同样被绿城中国竞得。10月22日，江湾新城最后一宗限价地块经过77轮竞拍，由绿城中国以总价34.2亿元、楼面价50717元/平方米、溢价率28.55%竞得，刷新了杭州宅地楼面价纪录。10月29日，出让的3宗涉宅用地中，热度最高为蜀山单元低密宅地，经过61轮竞价被滨江集团竞得，溢价率高达51.31%，为年内次高；另外两宗地块溢价率分别为16.45%和0%。
在北京，11月5日成交3宗宅地，总成交金额达127.535亿元。其中，海淀区功德寺棚户区改造项目HD-GDS-001地块共吸引了华润置地、中海地产、中国金茂、绿城中国等6家房企参拍，经过35轮竞价触达地价上限后转入摇号环节，最终由绿城中国以总价达51.75亿元、楼面价71061元/平方米、溢价率15%摇中。
同区域另一宗海淀区功德寺棚户区改造项目HD-GDS-002地块，则吸引了越秀地产、华润置地、中海地产、中国金茂等7家房企参拍，开拍后很快触达地价上限并转入摇号环节，最终由越秀地产以总价63.825亿元、楼面价71574元/平方米、溢价率15%摇中。
在成都，11月6日迎来了3宗涉宅用地出让。其中，备受关注的高新区地块共吸引了华润置地、招商蛇口、中海地产、中国金茂、四川远达等8家房企参拍，在竞拍过程中共举牌84手，最终由四川远达以总价约20.67亿元、楼面价26300元/平方米、溢价率46.11%竞得。
不过需要注意的是，虽然近期各地土拍中频现高溢价成交地块，但底价成交地块依然占了多数。如10月25日上海第六批次4宗宅地出让，其中有3宗地块以底价成交。10月30日，广州5宗宅地、苏州3宗宅地、南京江北新区4宗宅地均以底价成交。11月5日，武汉市以底价出让一宗商住用地；同日北京出让3宗地，其中一宗以底价成交。11月6日成都出让3宗地块，其中有2宗地块底价成交。
“根据中指研究院监测，9月增量政策出台后，部分热点城市优质地块热度较高。但其余地块仍多以底价成交，短期内土拍冷热不均现象仍将延续。”孟新增分析指出，尽管房企拿地信心虽有所修复，但拿地仍偏审慎，更多聚焦在优质板块。
民营房企下场拿地
记者注意到，民营房企在近期各地的土拍中表现积极。
以滨江集团为例，在10月29日的杭州土拍中，热度最高的萧山区蜀山单元地块，经过61轮竞价后由滨江集团以总价17.69亿元、楼面价26479元/平方米竞得，溢价率高达51.31%。
中指研究院数据显示，截至10月底，滨江集团以218亿元的权益拿地金额位居行业第六，同时以477亿元的全口径新增货值位列行业第七。尤其在大本营杭州，滨江集团以218亿元的权益拿地金额高居榜首。
在佛山，近期该市高明区土地市场连续出让多宗地块，最多近20轮竞价，最高溢价达34.09%，竞得者均为民营企业。其中，西江产业新城文昌路以东地块被佛山市银豪泰富房地产有限公司以2.28亿元竞得，西江产业新城荷富大道以西地块被佛山市逢源喜宴企业管理有限公司以溢价率34.09%夺得，西江产业新城鳌云路以东地块则被佛山市博才教育投资有限公司以溢价率21.78%获得。
此外，在部分核心城市，民营房企拿地金额也占据了相当大的比例。如在杭州，今年前10月权益拿地金额前十企业中，有5家为民营房企，分别为滨江集团、伟星房产、海威置业、兴耀房产和建杭置业；在成都，包括远达、润达丰滨江、中瑞天悦等民企近期也均下场拿地；在10月9日的郑州土拍中，高新区地块由民营房企河南正弘置业有限公司以总价6.77亿元、楼面价5176元/平方米竞得，该企业此前还以8.31亿元价格竞得郑东新区2宗优质商业地块。
孟新增分析指出：“这些民企之所以表现积极，一方面是因为它们所处的区域经济较为发达，房地产需求有较强支撑；另一方面，部分民企作为多元化实业企业，通过拿地来支持其整体业务的发展。”例如，滨江集团、绿城中国等主要聚焦在重点深耕区域进行土地储备的补充，而金基地产、润达丰滨江等区域性房企则选择在重点城市深耕以增加土地储备。
此外，据中指研究院监测，今年前10月，全国22个重点城市央国企和地方国资拿地金额占比在75%左右，仍是拿地主力，民企拿地金额占比不足两成，整体拿地信心偏弱。“短期来看，后期拿地主力仍是央国企和地方国企，民企整体投资热情尚待提升。”孟新增表示。
多城加大供地力度
临近年末，多地也加大了供地力度。
以北京为例，10月15日，北京市规划自然资源委发布了朝阳区酒仙桥旧城区改建项目用地预申请公告，3个组团总建设用地面积约14.7公顷，规划建筑规模约39.4万平方米，起始价153亿元，上限价格175.95亿元。
10月30日，北京丰台区万泉寺村棚户区改造土地开发项目FT00-0613-0024地块挂出预申请公告，用地规模约6.37公顷，规划建筑规模约17.83万平方米，起始价高达110.54亿元，预申请受理时间自2024年10月31日起至2024年11月29日。
值得注意的是，此次北京推出的万泉寺村棚户区改造用地有一个重大变化：不设置地价上限和销售指导价。据地块出让公告，该宗地并未设置地价上限，也没有设置“竞现房销售面积”等竞拍规则，未来土拍时将完全为“价高者得”。而且，该地块并没有设置未来商品住房的销售指导价，将由开发商据市场情况研判、申报备案后确定。这也是近三年来，北京土拍市场首次出现“不限价”的地块。
11月2日，深圳公共资源交易中心发布一则土地出让公告，挂牌位于南山区粤海街道的T107-0107地块，建筑面积约为26.3万平方米，起拍价高达126.5亿元。这一起拍价也超过了2023年年中深圳湾超级总部基地被中海地产竞得的T207-0060地块（起始价108.98亿元）。
值得注意的是，这宗宅地是深圳年内出让的第5宗宅地，也是唯一一宗起始价超百亿元的地块。该地块最大的看点是：交房即发证、不限售价、不限户型、价高者得。若此次T107-0107地块成功拍出，也将成为深圳土拍市场中第9宗过起始价百亿元的地块。
除了北京、深圳在竭力拿出“压箱底”好地，并尽可能优化土拍规则以吸引更多企业参拍外，多个热点城市也在近期加大了土地供应。
10月25日，上海挂牌了第七批集中出让的10宗地块，涉及杨浦、浦东、虹口、闵行、普陀、青浦和宝山等七个区，出让面积为24.96万平方米，规划建筑面积547.39万平方米，起始总价达到256.4831亿元。
同样是在10月25日，武汉市自然资源和城乡建设局发布2024年第十批拟供地项目清单，涉及东湖新技术开发区、江夏区和黄陂区的三块土地，总面积约15.6万平方米，用途包括住宅和商服；11月5日，又发布第十一批拟供地项目清单，共计5宗涉宅用地，除新洲区2宗地块为住宅、商服用地外，其他3宗地块均为纯宅地。
11月1日，青岛市自然资源和规划局发布今年第五批次拟出让住宅用地详细清单，拟出让的2宗用地，分别位于西海岸新区和高新区，占地面积分别为6867平方米和4.98万平方米。
另据长沙市国土资源网上交易系统信息，长沙近期新挂牌3宗涉宅地块，起始总价达24.4亿元，分别来自于省府北板块、开福中心以及梅溪湖二期等热门板块。
据记者不完全统计，11月，成都将有11宗土地进行拍卖，这些地块分别位于锦江区、成华区、天府新区、龙泉驿区、新都区、崇州市以及东部新区等地。其中，锦江区33.2亩地块起拍价为18000元/平方米；天府新区55.1亩地块起拍价为19000元/平方米，为天府新区最高起拍价地块，同时也是成都起拍价第三高的地块。
克而瑞数据显示，截至10月27日，全国300城10月经营性土地供应规模12528万平方米，环比9月同期上升35%，同比下降30%；经营性土地成交规模7370万平方米，环比上升14%，同比下降32%。
“今年前10月，全国300城住宅用地土地出让金同比降幅达四成，重点城市出让金同比普遍下降，供地计划完成度一般。”孟新增分析指出，目前已进入年度尾声，尽快推出优质地块，一是为了财政收入需要，二是在9月末增量政策出台后，市场热度提升明显，对于优质地块房企拿地积极性提升。
