10月楼市走出火热行情 多地成交量达“繁荣线”水平

每经记者 陈 利每经编辑 魏文艺
　　随着9月底降准、降息、降首付、降存量房贷利率等系列利好政策的出台，以及一线城市接连优化房地产政策，购房首付比例及贷款利率已达到历史较低水平，限购政策也处于自实施以来的相对宽松阶段。
　　这一轮房地产新政实施已满一个月，多地楼市成交量仍呈现持续上升的趋势。麟评居住大数据研究院监测数据显示，2024年第四十三周（10月21日~27日），监测的重点城市二手房成交量环比上升7.15%，同比上升26.81%；新房成交量同比和环比分别上升23.5%和1.89%。
　　据近日多家机构发布的10月新房、二手房成交数据，这一轮房地产新政实施一个月来，多地商品房销售数据和房价数据出现积极变化，部分核心城市年内成交新高不断被刷新。中指研究院的监测数据显示，截至10月27日，重点30城10月新房网签量约980万平方米，环比增长35%；20城二手房网签量约10万套，环比增长18%，核心城市市场呈现回稳态势。
　　“整体来看，在一揽子政策的推动下，房地产市场预期及购房者信心有所恢复，10月份楼市活跃度明显回升，预计短期内核心城市销售回稳态势有望延续。”中指研究院分析指出，接下来，若货币化安置的100万套城中村和危旧房改造项目，以及收购存量房和闲置土地的政策能够落实到位，将有助于加快改善市场供求关系，最终实现房地产市场“止跌回稳”的目标。
　
　一线城市成交纪录刷新
　　在系列利好政策持续推动下，10月多地房地产市场迎来了久违的火热行情。
　　据中指研究院报告，分梯队来看，截至10月27日，核心二线城市新房销售面积环比增长19%，同比下降15%；三四线代表城市新房销售面积环比增长48%，同比增长10%。而在四个一线城市，楼市回暖最为明显，新房销售面积环比增长65%，同比增长22%。
　　以深圳为例，“9·29新政”落地后，吸引了大量外地置业者涌入，仅在10月就出现了两个“日光盘”。如10月13日，龙华深业上城学府推出的332套住宅吸引了744批客户登记，登记比为1∶2.24，仅在3个半小时内便全部售罄，销售总金额达到约26亿元；6天后的10月19日，光明区中建观玥开盘90分钟售罄，现场2047批客户抢购192套房，成为年内深圳登记比最高的住宅项目。从网签数据来看，截至10月27日，深圳新房销售约30万平方米，环比增长96%，同比增长31%。
　　在上海，10月份同样出现“日光盘”。10月27日，上海黄浦融创外滩壹号院二期三批次开盘，158套房源当日即售罄，总销售额达58.82亿元，该项目在今年内已“三开三罄”。中原地产数据显示，上周（10月21日至27日）上海新建商品住宅的成交面积为19.98万平方米，环比增加57.19%，该成交量创下了近半年来的新高。
　　而广州在9月29日全面取消限购政策后，多个楼盘现场人气旺盛，到访量大幅上升，市场热度明显提升。根据广州市住建局披露的最新数据，“9·29新政”实施以来（截至10月27日），广州全市一手住宅成交94.65万平方米，环比增长68.9%，同比增长37.4%。从网签数据来看，广州10月以来（10月1日~27日）新房销售91.7万平方米，环比增长108%，同比增长51%。
　　10月的北京楼市表现同样不俗。据中指研究院监测数据，10月以来北京新房线上咨询量和案场来访量明显增加。从网签数据来看，北京10月（10月1日~27日）新房销售面积47.6万平方米，环比增长48%，同比微降6%。受到近期市场成交趋好的影响，北京不少楼盘已明确提出将收回现有优惠措施，更有开发商开始通过缩短筹资周期来冲刺全年回款任务。
　　另据上海易居房地产研究院发布的数据，10月，一线城市新建商品住宅成交面积预计将达227万平方米，环比增长40%，同比增长2%。
　　上海易居房地产研究院副院长严跃进分析指出：“考虑到‘认购-草签-网签’的时间关系，预计10月份的在途交易将在11月份的网签系统中得到充分体现。初步预计，11月份一线城市新房交易面积的同比增速有望超过30%，显示出市场复苏态势积极向好。”
　　不只是新房市场表现火热，一线城市二手房市场在10月表现同样亮眼。
　　截至10月27日，深圳10月二手房成交量接近5000套，环比增长63%，同比增长高达97%，该成交量创下了自2021年4月以来的月度新高；北京二手房成交13156套，环比增长16%，同比增长46%，预计10月二手房成交有望突破1.6万套，或创去年4月以来的新高；上海二手房成交已突破2万套，环比增长55%，最近一周（10月21日~27日）二手房成交6745套，创年内周度成交新高，政策效果超过“5·27”新政。另据广州市房地产中介协会数据，10月前4周，广州累计二手住宅网签超过9000宗，其中国庆黄金周后一周的成交量达到3120宗，创下近19个月新高。
　　值得一提的是，乐有家研究中心认为，深圳10月新房交易量已达到“繁荣线”水平，而二手房交易量也正在向“繁荣线”靠近。上海10月（截至10月26日）二手房成交量超过20000套，根据以往经验，市场人士普遍认为18000套是上海二手房交易的“繁荣线”。
　
　二线城市楼市出现分化
　　除了一线城市，10月热点二线城市的新房、二手房销售均有明显恢复。
　　以杭州为例，据中指研究院监测，杭州“10·9新政”后，周均成交量较9月前三周增长70.6%，若剔除国庆假期影响，增幅超90%。杭州楼市“10·9新政”实施后，高端改善型项目的摇号热度更高，房价30000元/平方米以下的典型刚需和改善型项目去化行情也明显好转，成交均价由此结构性下跌。
　　二手房方面，新政后杭州二手房成交量频创新高，周均成交量较9月前三周增长54.0%。剔除国庆假期影响，增幅达84.5%，市场活跃度高。尤其是杭州“10·9”楼市新政出台当周，带看量超16万人次，创下历史峰值。
　　中指研究院数据显示，10月，二线城市新房成交面积尽管同比仍下降了19.04%，但环比上涨了6.05%。其中，武汉、南宁和苏州的成交面积环比涨幅尤为突出，武汉以77.05%的涨幅位居榜首，南宁涨幅为76.56%紧随其后。
　　三四线城市楼市同样表现出回暖迹象。中指研究院数据显示，10月三四线城市新房成交面积环比上涨43.23%，涨幅仅次于一线城市，同比上涨17.51%，在各线城市中涨幅最大。在三四线城市中，除了遵义、舟山和潍坊之外，其他城市的新房成交面积均环比上涨，其中泰安以95.98%的涨幅位居首位。
　　需要指出的是，尽管10月楼市整体处于升温状态，但各城之间仍存在分化行情。如温州、青岛、宁波和济南等二线城市出现了环比下跌的情况，其中温州的环比跌幅达40.30%。
　　与此同时，二手房市场依然延续了“以价换量”的态势。麟评居住大数据研究院监测数据显示，10月份100个重点城市的二手住宅市场均价为14183元/平方米，环比下跌了0.18%，同比下跌了6.81%。不过，同比和环比的降幅相比上月分别收窄了0.18和0.09个百分点。
　　“各项利好政策效应在10月持续释放，市场对价格的预期也有所改善，二手房价格总体虽仍在下行，但环比降幅连续3个月收窄，同比降幅连续2个月收窄。房价端初步释放了一定积极信号，10月似乎成为价格进入边际改善阶段的关键节点。”麟评居住大数据研究院分析指出，短期来看，房价止跌仍需要时间，静待供求关系的逐步改善以引导价格企稳。
　　记者注意到，10月成交量的回升使得多城市楼市库存出现明显下降。据中指研究院监测，7个代表城市（北京、深圳、上海、广州、温州、苏州、杭州）10月库存面积环比整体下降了1.91%。其中，深圳库存降幅最大，达到了6.76%，广州降幅为5.25%居第二位。而温州的库存则出现了小幅上涨，环比上升了0.82%。