复盘2025：公募REITs震荡中突显韧性

每经记者 李蕾 每经编辑 叶峰
　　2025年是公募REITs迎来快速发展的一年。Wind（万得）数据显示，2025年内（截至12月中旬），我国公募REITs已发行产品达到近80只，总市值突破2200亿元，资产类型涵盖园区、消费、交通、能源等十大领域，预计可带动新项目总投资超过1万亿元。
　　综观2025年公募REITs二级市场表现，呈现鲜明的“先扬后抑”特征：上半年，受益于低利率与“资产荒”行情，中证REITs全收益指数累计涨幅达14.2%；下半年，受长端利率上行、解禁压力等因素影响，又出现明显回调；一级市场发行方面，资产扩容与机制完善成为核心驱动力，诞生了首批数据中心REITs、首单市政基础设施REIT等多个标杆项目。
　　2026年，公募REITs市场将迎来规模与质量的双重提升。在此背景下，专业投资机构如何看待2026年的景气度？《每日经济新闻》记者就此采访了多家公募基金和第三方机构。
　
　消费类REITs表现亮眼
　　华西证券数据显示，截至2025年11月末，我国基础设施公募REITs已经发行超70只，共发售基金2095亿元，资产类型涉及园区、消费、交通、能源、生态环保、水利、仓储物流、租赁住房、市政设施和新型设施十大类，总市值约2223亿元，已突破2200亿元大关。
　　记者查阅Wind数据发现，截至2025年12月10日，全市场已上市的77只基础设施公募REITs产品中，年内二级市场上涨的有61只，占总数的近80%；下跌的有16只，占总数的约20%。
　　从涨幅上看，2025年内（截至12月10日，下同）涨幅超过20%的基础设施公募REITs共有25只，其中超过30%的有15只，超过50%的也有2只，其中二级市场涨幅最大的产品为易方达华威市场REIT。
　　该基金2025年1月底上市，是国内首单以农贸市场为底层资产的消费基础设施REITs产品。2025年5月，该产品因在二级市场的累计涨幅超过70%而出现临时停牌的情况，也侧面体现了市场和投资者的热情。
　　2025年2月上市的国泰海通济南能源供热REIT，同样收获了可观的涨幅，2025年内上涨66.81%。该产品底层资产为济南热力集团持有的位于历下区、历城区的232段供热管网资产的所有权及其对应的经营权利，在发售阶段就十分火热，公众认购倍数创下了彼时的行业新高。
　　此外，在2025年内涨幅排名靠前的前10只产品中，消费类REITs占4席，是所有资产类型中表现最好的。
　　再来看年内价格出现下跌的基础设施公募REITs产品。跌幅最大的是中金基金旗下的中金湖北科投光谷REIT，2025年内下跌22.57%；其次是易方达广开产园REIT，2025年内下跌了17.11%。
　　此外，还有华夏和达高科REIT、华夏合肥高新REIT和东吴苏园产业REIT等多只产品，2025年内跌幅超过10%。值得注意的是，这几只产品都是产业园区REITs，足见这类产品在2025年的承压程度。
　　事实上，从2025年内表现来看，消费设施、租赁住房类产品涨幅靠前，产业园区则收益垫底。
　
　业内建议关注新资产类别
　　对于2026年公募REITs市场的发展，多位受访业内专家表示，整体景气度，有望在结构性分化中稳步提升。
　　华夏基金基础设施与不动产业务部相关负责人告诉记者，展望2026年，对中国REITs市场的整体发展态势，保持积极乐观，市场将步入一个更为成熟、更具深度的新阶段，整体景气度有望在结构性分化中稳步提升。
　　该负责人表示，核心支撑逻辑主要来自两个方面：一方面是宏观环境与资产属性高度契合，另一方面则是政策的持续深化与扩围是核心驱动力。但该负责人同时提醒，微观个体REITs项目的经营表现，仍将呈现波动分化，运管能力带来的业绩差异将进一步体现。
　　博时基金REITs业务营运总监刘玄也对记者分析称，当前，我国REITs市场正处于政策红利持续释放与市场需求快速增长的“双重窗口期”，呈现出资产覆盖范围持续拓宽、扩募机制基本成熟、投资者结构日趋多元、资产配置价值日益凸显的态势。但与境外成熟市场相比，在产品体系、发行机制、交易生态、监管框架、风险处置及功能发挥等方面仍存在提升空间。同时，宏观经济及外部竞争环境的不确定性仍可能导致底层资产的经营收入及营业成本承压。
　　在此背景下，华夏基金基础设施与不动产业务部相关负责人指出，2026年更看好具备刚性需求、现金流稳健，受益于明确政策支持以及扩募储备资产优质的细分领域投资机会。例如，有较强抗周期属性的稳定现金流的资产，以及一些原始权益人对于公募REITs平台的扩募战略诉求较强，并且具备足够优质储备资产的REITs项目。
　　瑞思不动产金融研究院院长朱元伟指出，考虑边际效应，建议重点关注新上市的新资产类别，比如文旅、养老、港口、储能等，重点关注两种风格，一是抗周期、韧性强的资产类别，例如消费基础设施、保租房和公用事业；二是能源、物流仓储和高速公路等类别，虽然处于承压态势，但是部分市场已经出现了触底反弹的迹象，可以关注左侧交易的机会。与此同时，扩募也是比较好获取增量份额的机会。