广州“初代”主题乐园重生！荒废多年的“世界大观”变宅地

每经记者 黄婉银 每经编辑 陈梦妤
　　从2009年关门停业至今，荒废14年的广州“初代”主题乐园——世界大观将迎来重生。而在多年未变的乐园周边，地价房价已经一路走高，住宅最高均价已突破10万元/平方米。
　　近日，在政府收储后，广州市规划和自然资源局挂牌世界大观AT1003011、AT1003072两个二类居住用地地块，起始价总价63.92亿元，折合楼面价约4.69万元/平方米，这一价格已可跻身广州楼面价TOP9。按照原先规划，这宗宅地容积率预计在2.2左右。
　　7月19日，《每日经济新闻》记者实地走访世界大观看到，整个乐园围绕中心的两个小湖泊，绝大部分都已被茂密的植被覆盖，只有零星几座早已破败的异国风情建筑，还残留着曾经的世界大观气息。本次挂牌的AT1003011、AT1003072地块还未进行土地平整。
　　合富研究院高级分析师吴智杰在接受记者采访时表示，虽然总价比较高，但地块自身具备丰富的山、林、湖、园资源，且容积率低，这些都十分稀缺，比较适合产品打造能力强的企业，预计房企参拍意愿较强。
　
　主题乐园荒废多年被收储
　　公开资料显示，作为广州“初代”主题乐园，位于广州天河东圃的世界大观自1995年10月开业后就十分火热，是不少广州人的童年记忆，还是曾经的“羊城十大美景”之一。
　　世界大观汇集了世界上100多个国家的建筑雕塑，基本都是按1：1比例还原，设有时代广场、巴黎歌剧院、古希腊剧场、阿拉伯剧场、英国剧场等六大剧场和飞机舰船表演、综合游乐场、水上运动场等四大游乐区。
　　但开业仅两年时间，世界大观就迅速衰落，并陷入债务纠纷，最终被关闭并废弃多年。
　　记者实地走访看到，曾经树立在世界大观门口威武的群马雕像已经不见踪影，背后红色屋顶的异国风情建筑在一片绿树杂草中落寞地矗立，空旷的广场上零星停着几辆汽车。
　　世界大观的进门广场已被用作停车场，门口张贴的告示显示：自2023年7月16日起，本停车场仅限公司内部使用，禁止一切外来车辆进入。落款是广州世界大观股份有限公司（下称世界大观公司）。
　　民事裁定书（2014）粤高法民二破终字第1号显示，1995年~1996年，世界大观公司与广州市国土局签订《广州市国有土地使用权出让合同》《广州市国有土地使用权出让补充合同》，约定世界大观公司受让、补受让广州市天河区东圃镇黄村机场以东地段452753平方米的土地，但未办理土地的使用权证。
　　在惠州东方联合实业有限公司申请世界大观公司破产清算一案审查期间，一审法院依法向广州市国土资源和房屋管理局发出调查函，调查上述土地目前的状况以及相关部门对该地块的处理意见。
　　广州市国土资源和房屋管理局表示，上述452753平方米土地已经签订土地出让合同，该项目部分建成。截至2013年7月30日，尚欠土地出让金及违约金合计约1.37亿元。“目前未收回上述地块，也暂未有下一步的处理方案，请在处理该司破产清算案件时，给予优先缴付其拖欠的土地出让金及违约金。”广东省高级人民法院驳回了对世界大观公司的破产清算申请。
　　2022年6月，一份来自广东省广州市中级人民法院的结案通知书显示，关于惠州市东方联合实业有限公司与世界大观公司、光大国际经济技术合作南方公司合同纠纷两案，补偿款和执行费已经到账，并解除对被执行人世界大观452753平方米的土地使用权和地上建筑物的查封。
　　今年4月，《天河区世界大观地块（AT1003、AT1006规划管理单元）控制性详细规划》在第四届广州市规划委员会地区规划专业委员第十一次会议上获得通过，其建设单位是广州市人民政府征用土地办公室（广州市土地开发中心）。
　　该地块面积约48.94公顷，已于2022年4月16日签订《土地收储补偿协议（世界大观地块）》及《土地收储补偿款支付三方协议（世界大观地块）》，完成解除土地出让合同及出让补充合同。
　
　周边房价最高超10万/平米
　　在上世纪90年代，世界大观的位置还不算广州中心，但当下已成为优质地块。
　　根据今年5月审批的规划，世界大观30.27公顷用地性质，由规划待定区调整为二类居住用地、商业用地、中小学用地等，规划居住人口0.8万。除了本次挂牌出让的AT1003011、AT1003072地块，还有三块居住用地。
　　《天河区世界大观地块（AT1003、AT1006规划管理单元）控制性详细规划》通告显示，AT1003011地块容积率≤2.2，建筑限高52米。
　　AT1003011、AT1003072两个二类居住用地地块，结合克而瑞相关统计看，本次起拍楼面价已经达到4.69万元/平方米，实际成交价有望跻身广州楼面价TOP5，地块限时竞价从8月15日开始。
　　记者在现场看到，两个地块目前还未平整土地，虽然大部分都被植被覆盖，但还能依稀看到此前乐园建设的痕迹。根据规划，世界大观将保留两个湖泊的现状——太阳湖和月亮湖，延续历史印记，修复破损场地，保留部分建筑。
　　据（2014）粤高法民二破终字第1号，依据《广州市国有土地使用权基准地价的通告》【穗国房字（2011）1338号】记载，世界大观452753平方米土地属于商业用地，用地级别范围属于六级，用地级别价为4664元/平方米。
　　吴智杰补充道，低容积率的土地比较稀缺，广州中心区域2021年后没有低于2.0容积率的土地供应。2020年有两块地，分别是汇景台（1.9）和合景臻颐府（2.0）。虽然总价比较高，但地块自身具备丰富的山、林、湖、园资源，且容积率低，这些都十分稀缺，比较适合产品打造能力强的企业。
　　合富研究院认为，两个地块有望成为市中心下一个高热度豪宅。但地块周边目前除教育资源比较完善外，缺乏大型商业体，道路交通通达性较差；仅有南侧进入性道路黄云路—悦景路，其余三侧现状无进入性道路。
　　“从市场角度看，目前周边新盘货量充足，且以高端改善为主，包括合景臻颐府和合生缦云等，预计竞品余货接近1000套。二手市场方面，相邻牛奶厂板块也有较多次新房，如华润天合、金地天河公馆、招商雍华府、帝景山庄，报价约7万~10万元/平方米，客户选择面较广。因而，项目存在一定竞争压力。”
　　合景臻颐府与本次出让的两个地块仅一路之隔，其当时拿地均价约5.1万元/平方米，为广州楼面价TOP4，目前在售均价为8万~9万元/平方米。两个地块另一侧的二手房合生帝景山庄，目前在链家挂牌均价最高已达11万元/平方米。