每经热评丨房企年报优等生的启示：机会只等待创新者和发现者

每经评论员 薛晖
　　年报季还没结束，曾经的“千亿房企”新力控股被迫退市了。4月6日晚间，香港联交所宣布，由于新力控股未能在2023年3月19日或之前履行联交所订下的复牌指引而复牌，自2023年4月13日上午9时起，新力控股的上市地位被予以取消。
　　面对新力控股退市，以及又一批停牌房企名单的扩容，悲观情绪又有蔓延之势。的确，房地产市场再也回不到昔日的红火了——2021年还有18万亿元的新房销量，而到2022年已减为14万亿。未来，更不确定。
　　然而，年报还展了另一面，也有一批房企“逆势反弹”，且“量价齐升”。这其中既有TOP10榜单中的“老面孔”华润置地、龙湖地产，也有“黑马”房企越秀地产、滨江集团以及仁恒置地。
　　也许，多看看这些逆势而上的房企经验，才更有意义。
　　其实，市场虽然在调整，但并不意味着每家企业的份额都会同样缩减。相反，在市场洗牌过程中，有些企业还会迎来更多机会。上述逆势增长的房企实际上就是抢食了“出险”房企的市场份额。
　　这是市场洗牌的结果，洗牌还会继续。
　　从去年到今年，停牌房企已超过20家。这些停牌上市房企几乎都是“出险”房企。其中不乏昔日的“千亿房企”，如融创、奥园，以及退市的新力控股。另有一批房企，虽然没有停牌，但也宣布了债务展期或债务重组，也就是俗称的“爆雷”，因而销售受到影响。
　　以新力控股为例，销售额已较其高峰时下降了九成，也就是让出了自身九成的市场给了别的企业。其他的爆雷房企销售额降幅也明显高于平均降幅。大多数爆雷房企的销售额降幅在四成至六成之间。
　　于是，此消彼长，“爆雷”房企失去的市场份额就变成另一些企业的增量，市场的危险与机遇就微妙转化了。
　　也许有人会说，在整体市场萎缩的大前提下，既便少数企业瓜分稍多份额，也不会带来更多利润。因为市场下行过程中，份额的增长多是以价换量。然而，情况并非完全如此，也有房企的均价不降反增！
　　2022年，全国百城新房价格微跌。这也是2014年以来首跌，多数房企被迫降价出货。但从统计数据看，均价3万/平方米以上的房企却达到了10家，比2021年增加了7家；均价2万/平方米以上的房企也从28家增到39家。
　　那么，这些房企如何把产品越卖越“贵”呢？
　　部分原因是，他们选择了“高能级”市场，也就是消费力更强的城市。以仁恒置地为例，其项目主要选址在长三角，其中上海贡献六成份额。据克而瑞统计，仁恒置地2022年的销售均价超过4.7万元/平方米，较2021年提升了48%。其中最贵的项目，均价达到11.6万元/平方米。
　　中国区域经济活力在分化，也会倒逼房企提升选址能力和选择细分市场的能力。那些能找到好市场，能发现用户潜在需求，能提供优质产品的房企，也就能逆势反弹甚至量价齐升。
　　这样看来，即便是市场总体需求有改变，区域性和阶层性的更高的需求依然存在。关键是企业是否能抓住这样的机会，能否提供相应的产品。
　　近日，住建部部长倪虹提出“要像造汽车那样造房子”。此话可谓一语中的，切中了房地产的痛点。
　　大家有目共睹，近年来以特斯拉为代表的新能源汽车已颠覆了人们对汽车的传统认知，进而激发了国人的巨大购买潜力。在此背景下，虽然每个家庭不会买更多的车，但会换更好的车。近年来新能源车引发了换车潮，诞生了一个庞大的市场。人们买特斯拉以及其他的新能源车，买的不仅是代步工具，还是科技智能的生活空间，买的是时尚生活的新体验。
　　反观房地产行业。多年来，房企虽然也有科技住宅、健康住宅、绿色住宅，但总体上仍是在追规模的主路上的点缀。而真正在产品的科技创新方面下的功夫还不够。根本没有出现特斯拉这样现象级的颠覆性的技术革命和消费趋势。
　　一旦出现“像造汽车那样造房子”的技术变化，笔者相信也会引发新一轮居住革命，进成振兴这个行业。那时，整个行业就会真正走出低谷，重拾信心。
　　总之，市场仍在，机会仍在，但只等待创新者和发现者！