每经品牌100指数维持震荡 房地产板块或迎收益新周期

每经记者 刘明涛 每经编辑 彭水萍
　　上周，A股市场显得较为动荡，沪深两大股指双双震荡整理，而创业板指数则在光伏储能等赛道股带动下持续反弹，大幅跑赢沪深两大股指，每经品牌100指数则与沪深指数保持一致，上周微跌0.56%，以901.5点报收，有市场人士称，每经品牌100指数目前仍处于调整周期，不过从行业表现来看，房地产走势极其强劲，其新一轮投资收益周期或将在三季度到来。
　
　房地产领涨指数成分股
　　上周指数震荡整理，创业板指表现偏强，个股板块涨跌互现。周初沪指维持横盘震荡走势，周中沪指震荡走高逼近3300点，不过临近周末，指数弱势回调，三大指数集体收绿。从周K线来看，上证指数下跌0.57%，深证成指下跌0.49%，创业板指上涨1.61%，每经品牌100指数则微跌0.56%。
　　从市场环境来看，疫情反复下，需求及信心不足仍是当前经济发展的主要矛盾，7月经济呈弱修复态势，地产投资处于筑底阶段，不过管理层及相关部门强调，宏观政策要在扩大需求上积极作为，经济大省要勇挑大梁，挖掘自身政策潜力稳经济，随着降息刺激终端实体需求叠加稳增长政策不断加码，预计8月份经济数据或较7月有所回暖。
　　《每日经济新闻》记者注意到，虽然指数持续调整，但是每经品牌100指数成分股却亮点频现，上周在不足30只个股上涨的背景下，地产股几乎全线飘红，其中，龙湖集团（HK00960，股价25港元，市值1570亿港元）大涨13.38%，招商蛇口、新城控股、保利发展、建发股份涨幅也均超过5%，处于涨幅榜前列。而这些大涨的地产股，目前市盈率较低，龙湖集团市盈率仅只有5.38倍，大幅低于每经品牌100指数平均9.7倍市盈率，价值存在低估。
　　东北证券分析指出，房地产板块从宽松拐点到收紧拐点之间存在显著的超额收益。本轮行情目前处于政策宽松叠加销售改善的阶段，因此，在下半年稳增长、稳地产预期下，房地产政策宽松环境预计全年持续，稳健绿档房企加速集中，投融资方面占优的头部央国企优势显现，未来随着优质民营房企融资、销售、拿地逐步回归常态，配置可适度下沉至腰部弹性标的。
　
　销售转暖超额收益可期
　　从房地产销售情况来看，今年6月前4周，样本城市高频数据销售改善较为明显，可以判定当前基本面底部已形成。而疫情后数据回补的贡献并不值得用来质疑数据回暖的可靠性，恰巧这证明购房需求的“不可消失”特点。
　　招商证券预计，2022年三季度销量持续边际改善，10月左右单月销量同比有望转正。维持2022年整体销售宽U型走势，前低后高判断，下半年销售或好于上半年，全年或为两位数负增长。另一方面，由于本轮周期的特殊性，全局层面，宽U型复苏相对较缓的复苏斜率比较难触发房价大幅上涨，短期看，政策或不具备转向收紧的可能性。
　　而当销售转暖后，房地产板块超额收益或将迎来本轮第二段上涨。从历史周期规律来看，一段完整的超额收益实现包括三个阶段。第一阶段的上升通常由政策改善预期带动，随后进入一个观望阶段导致第二阶段的回撤，当销量同比增速出改善尤其是进入正增长区间时，通常会出现“第三浪”上涨。
　　回顾本轮周期，政策博弈已带动第一阶段超额收益上涨，投资者对复苏不确定性的担忧、疫情以及房企信用受损等因素实现了本轮周期中第二阶段的回撤，当前时点，销售底部或已确立，复苏即是后续房地产股票超额收益上行的支撑因素。预期本轮房地产超额收益上行斜率更低，但增长更稳健、持续，“竞争格局改善”是少数个股上涨的主导逻辑。
　　国盛证券也指出，与2008年和2014年不同，本轮周期供需两端均存在很多阻塞，需要政策多点开花。下半年到年底，有望见到第二波强力放松政策的加持，地产和物业均有绝对收益的空间。
　
　“高质量”房企价值凸显
　　从每经品牌100指数来看，指数成分股均属于“高质量”周转类房企，具有较强的品牌价值。
　　诸如万科、保利、华润、龙湖等，他们主要通过“高质量”周转实现稳定的增长（类似于制造业），整体资金链波动不大，且结构上经营性现金流入对资金来源的贡献长期稳定高于筹资性现金流入，这意味着此类房企具备较强的内生造血能力，驾驭周期能力较强，不过度依赖筹资行为维系现金流，具备合理运营杠杆的能力，过去在单边周期时代缺乏弹性，而在当下和未来“管理红利时代”，这些房企具备更强的竞争力。
　　以上周涨幅最大的龙湖集团为例，其坚持深耕核心城市，1~7月，一线城市拿地建面占比3%（5月获取北京一宗地块），二线城市拿地面积占比97%，主要以杭州、合肥、成都、南京等强二线城市为主。该公司较强的持有物业运营能力是穿越周期的强力保障，优质资产在行业下行期为公司提供稳定的经营性现金流，同时留有公允价值提升空间。另一方面，公司坚持深耕核心城市，财务恪守稳健原则，有能力穿越周期，未来有望迎来更多机会。
　　再看A股代表招商蛇口（SZ001979，股价14.91元，市值1154亿元），该公司在城市深耕战略下，单城规模逐步扩大，销售高质量增长，管理费用率有所下降。招商蛇口近三年拿地强度逆势提升，核心城市优质土储占比较高，为公司未来销售总量提升和稳定的去化率奠定基础。当前行业供给侧改革背景下，公司有望成为最终受益者。目前融资集中度提升已传导到拿地端，叠加土地市场潜在利润率的回升，未来公司的市场集中度以及利润率有望迎来双升。“十四五”期间，随着双百战略逐步落地，公司核心城市的自持类物业数量及占比稳健提升。行业格局改善带来龙头公司市场集中度和利润率的双升，以及永续类业务的占比提升，将改善公司的长期估值水平。