华夏幸福全面转“轻” 未偿还债务461亿

每经记者 王佳飞 每经编辑 魏文艺
　　“由甲方文化向乙方文化转变，由躺着赚钱向跪着赚钱转变。”
　　7月5日，在华夏幸福（SH600340，股价3.17元，市值124.06亿元）举行的战略宣贯大会上，华夏幸福副总裁、主管战略负责人林成红如此表示。当天，董事长王文学与公司管理层和员工代表出席。
　　对于本次大会宣布的华夏幸福“将全面转型成为产业新城服务商”，华夏幸福相关负责人7月6日下午通过微信向《每日经济新闻》记者表示，“此后，华夏幸福的业务范围和结算方式都会有所不同”。
　　值得注意的是，目前华夏幸福仍有接近半数的债务需要重组，未偿还债务累计达461亿元，而且近期大股东还在不断被动减持。华夏幸福最新的表态是，计划在2022~2023年完成债务重组。
　
　转型服务商
　　战略宣贯大会宣布，华夏幸福将全面转型成为产业新城服务商。
　　所谓产业新城服务商，该公司的解释是，将重塑以产业发展为核心的政府服务体系（含融资服务、产业招商、综合运营与城市营销推广等）和以空间服务为核心的企业服务体系（含选址、代建、企业物业、投融资咨询等）。
　　同时，“轻资产”成为了一个关键词。
　　华夏幸福方面表示，招商与园区服务将全面向轻资产转型，做好产业招商与园区运营服务，同时积极培育以空间服务为核心的企业服务。住宅业务也将“轻重分离”，重资产开发业务继续完成保交房任务，探索地产发展新模式，发展房地产代建和装修、营销、总包等开发产业链轻资产业务。
　　对此，上述华夏幸福相关负责人向记者进行了更为详细的解释，“轻资产转型后，华夏幸福的业务拓展就不局限于原有的产业新城了，因为要转型成为服务商，所以产业新城之外的产业和运营服务华夏幸福也会去做。”
　　“此外，结算模式也不同了。虽然还是以服务费为主，但是收取的比例上会比此前低，不过来源会比之前多些。此前结算的客户是以政府为主，今后的结算客户会既有政府也有企业，会服务于企业的选址、融资等，提供一站式保姆服务。这些产业新城域外服务的收入结算，将采用更加市场化的方式，以服务费方式收取。”
　
　三年转型期
　　此前，根据华夏幸福的说法，产业新城的收费项目大致有5个方面：
　　一是向地方政府收取的规划设计费用，金额为成本的110%；二是向地方政府收取土地整理费，金额为成本的115%；三是向地方政府收取基础设施建设费用，金额为成本的115%；四是向地方政府收取产业发展服务费用，金额为合作区域内入区项目当年新增落地投资额的45%；五是向地方政府收取城市运营维护费用，具体金额由双方协商。
　　值得注意的是第四点，产业发展服务费用，这种收费方式表明，只要产业新城园区内企业有新的投资，那么华夏幸福便能从政府那里得到投资额的45%。
　　不过，表面上稳赚不赔的产业新城生意并没有为华夏幸福贡献利润。据2021年报，产业新城及相关业务为华夏幸福贡献了-378.94亿元的营业利润。
　　如今，华夏幸福将放弃这个旧有的模式，以轻资产的方式来收取服务费。上述华夏幸福相关负责人的描述是“可以跑得通的”，但具体效果如何还有待观察，华夏幸福给自己的转型时限是从2022年至2025年的三年时间。
　　需要注意的是，华夏幸福并没有放弃房地产开发业务，住宅开发不仅仍旧是核心板块，并且还排名第一。
　　林成红的发言足见房地产业务对于华夏幸福转型的重要作用，“在华夏幸福新战略的实现路径中，我们提出以住宅开发和资产管理为基础，就是通过住宅开发一方面完成保交房的基本任务，履行企业主体责任，同时住宅开发销售与存量资产运营产生的现金流，将在企业战略转型实施的同时，确保团队稳定、企业生存、经营企稳与可持续发展。”
　　就在本次战略宣贯大会的前一天（7月4日），华夏幸福公告了债务重组的最新进展。截至6月30日，华夏幸福《债务重组计划》中金融债务已签约实现债务重组的金额累计为1186.03亿元，相对于总共2192亿元的金融债务已经重组过半，累计未能如期偿还债务金额合计461.25亿元。
　　华夏幸福最新的表态是，计划在2022~2023年完成债务重组。