楼市2022年期中考“交卷” 新房成交环比由降转增 百强房企销售额腰斩

每经记者 包晶晶 每经编辑 魏文艺
　　记者最新获得的权威研究机构数据显示，今年上半年，房地产行业的困境是近几年所罕见，房地产行业是否见底，引起社会广泛关注。
　　据国家统计局数据，今年1~5月全国商品房销售面积和销售额同比分别下降了23.6%和31.5%，全国房地产开发投资亦同比下降4.0%；土地市场表现不佳，中指研究院统计，上半年全国300城共成交土地规划建筑面积6.7亿平方米，同比下降28.6%；房企业绩方面，克而瑞统计数据显示，上半年百强房企累计销售操盘金额同比降幅达50.3%，惨遭“腰斩”。
　　不过值得一提的是，据中指研究院统计，5月份全国百城新房成交面积环比由降转增，6月份成交环比继续增长，初步统计增幅在五成左右，呈现回暖态势。
　　正如近日龙头房企万科董事会主席郁亮所言，“从短期来看市场已经触底，并不是触底反弹，而是一个缓慢温和的恢复过程。”多家机构则认为，在疫情影响逐渐消除和政策持续助力之下，下半年房地产市场将逐步企稳恢复，新的竞争格局也将形成。
　
　新房成交环比降转增二手房市场筑底
　　虽然今年楼市开局不利，但随着各地政府频繁松绑楼市，楼市成交回暖明显。
　　国家统计局数据显示，今年1~2月全国商品房销售面积和金额分别同比下降9.6%和19.3%，增速降至近7年次低。至4月受国内疫情冲击明显的超预期影响，全国房地产销售与投资双双进入负增长。
　　从中指研究院的统计数据来看，上半年重点100城新房月均成交面积降幅超4成，成交规模为近几年同期最低水平。百城新房月均成交面积约3099万平方米，同比下降42%，与2019~2021年同期均值相比下降31%，较2019年同期下降28%。
　　从不同梯队城市来看，虽然上半年上海、北京受疫情干扰较大，但一线城市新房成交面积同比降幅仍最低，为32.9%；二线代表城市同比下降42.0%，三四线代表城市同比下降43.8%。
　　疫情得到有效控制后，长三角等区域热点城市楼市迅速恢复。5~6月，在热点城市快速回暖的带动下，百城新房成交面积同比降幅持续收窄，5月环比转增，临近半年考“交卷”，6月份成交环比继续增长，初步统计增幅在五成左右，同比降幅收窄至27%。同时，一线城市也是成交回暖最快的城市，6月份各线代表城市新建商品住宅成交面积环比均增长，但同比仍延续下降趋势。其中一线城市同比下降8.1%，降幅大幅收窄；三四线城市同比降幅超三成。
　　百城新房价格同样处于横盘态势。据中指研究院统计，今年6月全国100个城市新建住宅平均价格为16205元/平方米，环比上涨0.04%。从房价涨跌城市个数看，47个城市环比上涨，41个城市环比下跌，12个城市与上月持平，上涨城市数量较上月增加7个。
　　而作为“楼市晴雨表”的二手房交易，复苏不及预期。易居研究院报告显示，6月热点城市二手住宅成交量整体仍在复苏初期，价格同比涨幅自2015年7月以来首次由正转负。
　　与新房市场类似，易居研究院监测的14个热点城市6月单月二手住宅成交量环比大增33.8%，同比下降9.1%，同比降幅收窄25.9个百分点。其中，青岛、成都、南京等二线城市表现抢眼，青岛6月二手房成交量环比大增260%。考虑到去年下半年市场急速降温，热点城市二手住宅成交量总体基数较低，预计下半年成交量同比降幅将呈现稳步收窄趋势。
　　从价格来看，易居研究院通过对热点城市近6个月移动平均数据的监测得出，当前二手住宅成交量近6个月移动平均同比增速曲线位置和形态类似2014年二季度的筑底盘整，二手住宅价格同比涨幅经历了2015年3月的阶段低点和2018年的偏低位运行后，当前正在构筑新的底部。6月二手住宅价格同比涨幅自2015年7月以来，首次由正转负至-0.1%，未来两三个月热点城市二手房价格同比降幅或将继续扩大。
　
　/ 二季度土地市场回暖 国企成拿地主力 /
　　土地市场在政策调整与预期宽松之下，正在缓慢回暖。
　　上半年，全国300城共成交土地规划建筑面积6.7亿平方米，同比下降28.6%；6月300城成交规划建筑面积1.4亿平方米，同比降幅收窄至26.3%。此外，上半年土地市场多项指标同比大幅下跌：成交楼面均价为2155元/平方米，同比下跌31.6%；平均溢价率为4.4%，同比下降11.64个百分点；各类用地出让金达14545亿元，同比下降51.16%。
　　不过二季度以来，土地市场回暖明显。300城成交楼面均价环比上涨78.98%；平均溢价率为4.26%，较一季度增长0.42个百分点；各类用地出让金达10077亿元，环比增长143.64%。
　　此外，今年22城首批集中供地共成交397宗地块，总成交率84.65%，流拍及撤牌地块72宗，流拍地块占比较去年第三批次集中供地明显减少。土地出让金4969亿元，占去年全年成交21.9%。
　　与2021年集中供地相比，今年22城集中供地由3批次增至4批次，因而今年首批次集中供地推出土地规模同比走低。22城今年首批集中供地成交规划建筑面积3907万平方米，较去年首批集中供地下降62.9%，较去年第三批集中供地降低34.5%。
　　以今年首批集中供地表现最抢眼的杭州例，目前已经完成了一、二批次集中供地，分别收金827亿元和364亿元，上半年土拍金额排在全国第一。当然，也有不少城市的集中供地表现不佳，如天津29宗涉宅地块中15宗因故停牌，长春、济南、福州、南京、合肥、沈阳流拍率也较高。
　　从拿地端来看，房企拿地意愿仍不足，国企、央企、城投公司托底，也是今年以来土地市场的显著特色。
　　据中指研究院统计，上前年TOP100房企拿地总额6594.7亿元，拿地规模同比下降60%，降幅比上月收窄4.7个百分点；TOP100拿地门槛值20亿元，较上年同期下降17亿元；TOP100房企招拍挂权益拿地总额占全国300城土地出让金的比例为 44.3%。
　　今年以来，50家代表房企拿地金额始终处于低位。不过6月份拿地总额环比大幅回升，同比下降仍达63.6%，但降幅较上月有所收窄。主要是上海进行了第一批次集中供地，北京、苏州、杭州、宁波、合肥等热点城市完成第二批集中供地，令房企拿地意愿有所回升。
　　但50家代表企房企拿地内部分化显著，如今年首批集中供地的拿地主力军依然是国央企和地方城投公司。在中指研究院《2022年1~6月中国房地产企业权益拿地榜》上，滨江集团与华置地以392亿元并列第一。在TOP10房企中民营房企仅占2席——滨江集团与绿城中国。值得注意的是，作为民营房企的滨江集团，以全口径新增货值912亿元超过华润置地居榜首位置；权益新增货值625亿元，排在第三位。
　　包括滨江集团在内，拿地积极的房企仍然最为看重长三角区域城市。各区域代表房企上半年拿地面积中，长三角土地占比达到46.9%。从布局城市等级来看，代表房企在二线城市的投资面积占比最高，达到63.6%。杭州、宁波和北京位列代表房企拿地面积前三位。其中杭州以382.7万平方米位列第一，宁波以171.4万平方米排名第二。
　
　/ 百强房企业绩遭腰斩 去化力度再加大 /
　　在刚刚过去的6月，规模房企积极推盘及营销去化，冲刺半年度业绩。据克而瑞统计，6月TOP100房企实现销售操盘金额7329.7亿元，环比大幅增长61.2%。虽然6月同比跌幅略有收窄，但上半年百强房企累计销售操盘金额的同比降幅仍达50.3%，与前两月基本持平。
　　具体来看，6月部分规模房企项目去化情况较佳、单月业绩表现突出，如中海、华润、绿城、招商、金地、绿地、滨江、金茂、越秀、华发、仁恒等企业，单月业绩环比增幅均在60%以上。
　　从近期多家房企发布的6月份销售简报，就可一窥房企上半年的业绩表现。
　　如上半年排在百强房企销售榜Top3的保利发展，6月份实现签约面积291.68万平方米，同比增长25.23%；实现签约金额510.03亿元，同比增长1.42%。不过，上半年保利发展累计实现签约面积1307.31万平方米，同比减少21.78%；实现签约金额2102.21亿元，同比减少26.29%。
　　再看TOP10房企融创中国，上半年累计实现合同销售金额约1128.2亿元，累计合同销售面积约852.1万平方米。据以此计算，融创中国上半年合同销售额同比下跌64.83%，权益销售额同比下跌66.9%。
　　而河南最大房企建业地产6月取得物业合同销售额29.73亿元，同比减少68.8%；合同销售建筑面积440，065平方米，同比减少64.9%。上半年累计取得物业合同销售总额140.40亿元，同比减少为54.8%；总合同销售建筑面积1，914，891平方米，同比减少为52.7%。
　　中指研究院统计显示，上半年TOP100房企销售额均值356.4亿元，同比下降48.6%，相较1~5月降幅持续收窄，房企销售业绩边际性改善；销售额破千亿房企9家，较去年同期（19家）减少10家；百亿房企85家，较去年同期（132家）减少47家。
　　值得注意的是，在今年公开披露年度目标的规模上市房企中，多数企业截至6月末的目标完成率不足40%，有近半数企业甚至不足30%。绝大多数企业上半年的目标完成度均大幅低于去年同期，部分企业目标完成度较去年同期的降幅大于20个百分点。随着近期各地政策面放松，房企在三四季度需进一步加紧货量供应，并积极营销以提高去化率水平。
　
　/ 月均融资缺口近80亿 房企融资再承压 /
　　上半年通常是房企的集中筹资期，不少房企历年来1~6月发行占比超过存续规模的60%以上。不过，今年融资窗口期并未如期到来，销售低迷叠加偿债高峰期，也使各今年成为“分水岭”。
　　观点指数统计，今年上半年，房地产开发境内债券融资共计发行268笔，较去年同期减少102笔；发行规模合计约2530亿元，同比减少41.35%。
　　另据克而瑞统计，上半年100家典型房企的融资总量为3837亿元，同比下降53%。国家统计局数据也显示，1~5月份房地产开发企业到位资金60404亿元，同比下降25.8%。
　　从同策研究院持续追踪情况来看，央企国企和民营房企今年上半年的融资规模分化加剧。先看国企央企类房企，上半年共融资1426.36亿元，公司债、中期票据、境内银行贷款及其他债权融资比例均衡，融资结构健康。而民营房企上半年共计融资1664.96亿元，在数量上超过央国企，但融资结构明显变形。最突出的境内银行贷款，剔除3月份碧桂园和美的置业融得4笔总额超500亿元的并购贷以及保障房租赁融资，民营房企并没有得到多少银行的支持。其他债权融资是民营房企的主要融资渠道，主要依靠出售资产和透过金融机构花式融资过活。
　　此外，民营房企为自救，积极出售项目公司股权或配售新股。仅6月份，就有包括云南城投、阳光城等在内的10余家房企发布了出售、转让资产或股权的相关公告，涉及标的总额超过400亿元。同时，部分房企还开启了高利息的信托贷款。
　　事实上，据观点指数统计，自2021年初以来，房企境内信用债融资便呈现“流出”状态，发行端口的萎靡是主要原因。2021年融资缺口为月均80亿元，今年上半年该指标为78亿元。
　　今年下半年，房企境内债务到期规模约2328亿元，约占下半年行业整体债务到期量的57%。虽然境内到期规模没有境外集中，没有明显突出的清偿情况，但庞大的债务规模不容轻视。
　　美元债方面，上半年房企发行美元债总额约167.8亿美元，达到近5年来的发行最低值，同比下降约78%。观点指数表示，今年是房企美元债务偿还高峰期，规模比去年更高。不少房企对其到期美元债寻求展期，本质是以时间换空间，甚至有些房企对到期债务进行二次展期，说明企业偿付能力并未恢复，整体资金面还在走下坡路。而此前房企铺排展期方案，大多将兑付比例较大部分放在今年下半年。面对下半年的几波债券到期高峰，房企整体偿债压力依然较大。