复工三周的上海楼市：高价产品集中推出 二手市场稳定

每经记者 包晶晶 每经编辑 陈梦妤
　　哪怕市场被疫情耽误了整整2个月，上海的房价涨幅仍然领跑全国。
　　一键回暖之后，市场对上海楼市的传言充满了各种期待：豪宅成交火爆、房租大涨、新房一房难求……的确，沉寂了许久的市场再度转向了卖方市场，而据易居研究院，今年1~5月份，全国仅有上海、宁夏、浙江和新疆的房价没有出现同比下跌，并且上海同比涨幅最高，四个省市分别为4%、2%、0%和0%。
　　但实际市场成交情况是否与大家的想象一致？
　
　“10万+”新盘扎堆上榜
　　复产复工3周以来，《每日经济新闻》记者陆续走访了上海多个住宅项目，由于疫情防控需要，市区开放售楼处的楼盘并不多，但部分开放参观的项目对客流进行了严格限制。
　　6月中旬，某楼盘销售人员张兰（化名）曾在现场对记者坦言：“蓄客阶段需要用验资方式来设置一下门槛，不然看房的人太多，实在是接待不过来。”
　　事实上，看房的人多，买房的也多。
　　6月以来新房成交面积以周为单位加速攀升。上海中原地产数据显示，今年6月1日~20日成交50.6万平方米。以周为单位来看，首周（5月30日~6月5日）新房成交8.84万平方米，环比增加141.80%；第二周（6月6日~6月12日）成交16.24万平方米，环比增加83.60%；第三周（6月13日~6月19日）成交21.76万平方米，环比增加34.03%。
　　从最近一周的区域成交结构来看，浦东新区、松江区两个传统“交易大户”分别成交3.72万平方米和3.19万平方米，带动整体成交量攀升。在市中心虹口区，红盘“上新”带来了成交激增，达到4.59万平方米。但由于供应结构原因，嘉定、青浦二区表现差强人意，嘉定仅成交不到1000平方米，青浦不足5000平方米。
　　在复工复产首周，上海中原地产市场分析师卢文曦曾通过微信对记者表示，“从开工节奏就可以看出，外围先复市，比如临港等等，然后再向市区推进，所以从交易情况，也应该是从外围到市区的节奏。”
　　值得注意的是，豪宅成交的确成为6月以来新房交易的重要组成部分，因疫情延迟开盘的项目入市后，由于高价位产品集中推出，市场成交格局迅速发生了变化。
　　从成交前十榜单显示，3万~6万元/平方米的首次改善产品仅有2个，并且成交排名还处于倒数位置，并且纯刚需项目未见上榜，但10万+楼盘占据了榜单6席，甚至榜单前三中就有1个10万+产品。
　　更值得关注的是，签约的项目都保持了不错的去化率，成交前十榜单中有一半项目签约超过百套。按照推盘房源数量计算，榜单上某排名靠前的项目，开盘当天套数去化率已经达到89%。
　　总体来看，如果与2021年6月上海新房成交107.7万平方米相比，6月份前20天上海新房成交情况已经基本恢复正常。
　　对此，卢文曦指出，“上周成交量指标以及成交前十榜单中签约过百套的项目出现多个，说明市场恢复得不错。从这些信号可以看出，至少买家在新房市场的购买热情基本回到正常水平。此外，中高价位产品交易比较活跃，有助于提振市场信心。短期来看，供应方面还没有有效释放，可能会制约成交进一步突破，但给市场一些时间，很快能回到正轨。”
　
　二手房市场在复苏
　　对于二手房市场的种种传言，卢文曦坦言：“就目前状况来看，二手房市场在复苏，但远没有网传的那么明显。复工节奏也是从外围到市区，当时市区门店开了没几天，短期不可能出现所谓的报复性消费或反弹。”
　　据太平洋房屋行业研究部数据显示。6月1日至19日，上海二手住宅成交约8800套，预计6月成交1.5万套左右，比2020年封控解除后首月增长55%，比2021年同期减少45%。
　　6月21日，太屋（中国）首席分析师赵煜堃通过微信对记者表示，因上海防疫管控预计将持续到7月底，外地客户购买入市受阻，上海住房市场恢复速度将放缓，预计8~9月全面恢复。
　　“6月，上海二手房成交均价5.5万元/平方米左右，与此前基本持平，预计至8月上海住宅市场价格仍将维持整体稳定局面。”赵煜堃强调。
　　太屋（中国）副总经理王超6月21日接受记者微信采访时也表示：“就目前市场情况而言，需要一个逐步修复的回暖期。”
　
　复工初期租赁火热
　　“这段时间租赁特别火，过年时候门店（挂牌）的有五六百套房子，这几天全部都租掉了。”复工后，记者走访位于上海市杨浦区长阳路的某房屋中介公司，中介王畅林（化名）说。
　　复工初期租赁成交的火热，也令市场再度有了“错觉”。
　　事实上，每年6月恰是高校毕业季、中小学陪读季租房高峰，在需求量的刺激下，每年此时房租都会经历一波上涨。而今年情况特更为特殊，经历了三、四月份的停摆，需求在6月初集中释放。
　　卢文曦强调，”租赁市场活跃，一方面因为市场停滞了2个月，积压的需求需要释放；另一方面，现在毕业季，市场也有部分需求需要释放。此外，基于这两个月来的特殊情况，诞生了新的租赁需求，比如原先的群租房，要恢复原状，因此市场会有需求出来。”
　　上海徐汇区某学校附近的二手房中介张庆生在电话里告诉记者，“房租没有跌过，并且二手房价也涨上去了。我来这片的时候，那时候两房58平方米的租金还是3000多元，后来一直涨，到现在5000多元接近6000元了，一直都在往上面走。”
　　即便如此，这些区域6、7月份租房需要抢。“陪读季最火的时候，家长一般看一下图片就定了，现场都不看，因为你赶过来的时间，可能就已经被别人签掉了。”张庆生说。
　　但即便如此，从全市范围看，租金水平尚未完全恢复。市场人士均认为，租金上涨只是市场供需短暂失衡的表现。
　　据太屋（中国）公布的租金情况，截至6月14日，上海整租房源租金均价为5709元/月，环比上月涨10.19%。上海全市租金上涨趋势明显，宝山、浦东、嘉定、闵行区域租金涨幅最大，中心城区如黄浦、长宁、徐汇等则涨势稍弱。
　　据太屋（中国）分析，近期租金价格确实存在波动，但短期变化不大，且是在整体有所降低的基础上波动，也有明显降低的部分。相比于往年春夏季租金上涨幅度来看，今年的涨幅并不算明显，有涨有跌、整体平均才是当下市场最真实的状态。