聚光灯下的海南文旅第一大盘“清水湾” 项目已纳近10万户业主，地产大佬为何钟情此地？
每经记者 陈荣浩 每经编辑 陈梦妤
对清水湾来说，原本这个时间节点并不会引起市场太大关注，但前些天阳光城前总裁朱荣斌加盟的消息，让这个文旅神盘再次“出圈”。
4月的海南椰风摇曳，旅游淡季之下，街上的行人并不多。
在业内，清水湾素有海南文旅网红第一盘之称，这不仅体现在规模上，更体现在名气上。公开资料显示，清水湾占地面积1.5万亩，如此体量放眼全国也同样排在前列。
4月15日起，朱荣斌要在清水湾创业的消息广为流传，一个重要的信息点是，雅居乐在清水湾的开发公司之一，海南雅诚房地产开发有限公司（以下简称海南雅诚）的股权发生了重要变化。
有人开始猜测，清水湾项目正被以朱荣斌为代表的经营团队接手，事实究竟如何？
4月下旬，《每日经济新闻》记者实地探访清水湾获悉，海南雅诚在清水湾主要有两块地，分别为2010-48和2010-49号地块，占清水湾整体比重较小，均处于在建状态。
记者查阅陵水县自然资源和规划局相关信息获悉，两宗地块均处于已动工未竣工状态，且地块类型均为“其他普通商品住房用地”。
4月26日，记者向雅居乐方面微信核实，目前海南雅诚在清水湾仅占约200亩土地以及5栋现房资产。
相比于1.5万亩总占地面积，海南雅诚所持有的项目面积在整个清水湾算是相当小了。多方合作更倾向于“雅居乐出地、背后金主出钱、朱荣斌作为合作者参与管理”的模式，也算是多方的试水突围。
地产大佬下场创业第一站
根据股权变更信息，海南雅诚原股东广州番禺雅居乐房地产开发有限公司股权从51%下降到了30%，而蔷薇不动产投资有限公司（以下简称蔷薇不动产）股权比例从48.9956%上升到70%。
在海南雅诚变更后的名单中，朱荣斌担任董事长一职，同时还带来了不少旧部，其中就包括董事兼总经理吴圣鹏，曾任阳光城四川区域总裁；出任监事一职的杨艺武，曾在多家碧桂园旗下公司任职，也曾出现在阳光城2018年股票期权激励对象名单中。
而从股权信息变更的时间线来看，蔷薇不动产从入股到控股海南雅诚仅仅耗时一个月。
4月17日，雅居乐方面向媒体公开回应：“项目公司层面，雅居乐历来都以开放的态度与优质第三方展开合作。此次与蔷薇资本进行股权合作的海南雅诚为海南清水湾下辖三个项目公司之一，从总体规划面积来看，该公司仅持有及开发清水湾项目不到2%的体量。”
蔷薇不动产和朱荣斌有着怎样的关联？
记者注意到，今年3月以来，朱荣斌先后成立了荣宇建设（广州）有限公司（下称荣宇建设）和海南荣乐建设管理有限公司（下称海南荣乐）。
启信宝数据显示，3月23日，朱荣斌成立荣宇建设，持股100%。4月13日，海南荣乐成立，朱荣斌担任董事长兼总经理。其中，海南荣乐的持股股东中，蔷薇不动产持股30%，荣宇建设持股30%，广州利莱实业控股有限公司（下称广州利莱）持股40%，为最大股东。
而海南荣乐的另一位股东蔷薇不动产，由蔷薇控股100%持有，背后资本赫赫有名。2017年7月24日注册成立的蔷薇控股注册资本达118亿元，由16家国内知名民营企业发起，包括巨人网络、中民投、亿达控股、信发集团等。
4月28日，蔷薇控股方面向《每日经济新闻》记者微信回复，（清水湾项目）相关事项尚在研究和推进中，有后续消息会通报。
项目开发10多年但不陈旧
陈辉是雅居乐清水湾项目的一名置业顾问，也是清水湾本地人，在当地从事案场介绍及销售5年有余。
在提到自己的岗位时，用陈辉的话来说就是，“这工作不仅解决了就近就业的问题，闲暇之余也可以发展自己的业余爱好，比如周末去冲浪、潜水等，惬意。”
4月20日上午，《每日经济新闻》记者来到清水湾项目现场，过来看房的人并不算多，整个营销大厅总共坐着六七人咨询购房事宜。不过陈辉解释道，现在案场看房并不是人多的时候，一因为疫情，二因为现在是淡季。
“如果冬季过来这边，有些人满为患。”陈辉说。
“清水湾多元业态相对比较齐全，餐厅、超市、银行等也较多。目前整个清水湾几乎都是雅居乐自己的物业，物业管理比较系统化，虽说清水湾已经开发了10多年了，但不会给人很陈旧的感觉。”陈辉进一步补充。
记者在清水湾居住体验多日，每天早上都有穿着“雅生活”服装的工作人员对道路进行清洁、对各小区垃圾进行归集。整个清水湾除房地产业务以外，还有类似游艇、金融电子支付、信息安全等产业，整体而言，清水湾给人的感觉更像一个“园林小镇”。
《每日经济新闻》记者从陵水县官网了解到，从2016年开始，当地就围绕文化体育产业、高新技术产业、互联网产业三类用地展开招商引资，在企业满足园区产值要求的情况下免费享受1~3年可拎包入驻的办公室。
根据《海南省环岛旅游公路工程可行性研究报告》，在海南，像清水湾这样的文旅项目超过60个，比较知名的还有三亚海棠湾、昌江棋子湾、万宁石梅湾等。
超级大盘已纳近10万户
作为全国规模居前的超级大盘，清水湾如今整体入住情况如何？还有多少可售货值？
4月20日，记者从清水湾项目现场数位从业人员处了解到，目前整个清水湾，所有开发商项目都算上的话，大概有将近10万户业主，整个湾区目前可售房源面积约200多万平方米。
记者走访获悉，目前清水湾多数置业公司是通过包销方式运营的。从挂牌房源信息来看，价格区间在2万~3.6万元/平方米不等。比如，一套140平方米的小海洋之心售价510万元，均价3.64万元/平方米；一套110平方米的蔚蓝星语售价275万元，均价2.5万元/平方米；一套463平方米的碧海帆影别墅，售价2700万元，均价5.83万元/平方米。
据清水湾某门店置业顾问张微（化名）现场透露，业主自己直接来清水湾看房的，若一开始就去过项目案场，则不能走他们的渠道。“现在湾区内绝大多数项目都会包销给各种置业公司、不动产管理公司等，这样很大程度上增加了清水湾房子的流通性。”
以清水湾大道为分界点，整个清水湾项目分成南北两个开发区。在清水湾大道南边开发的项目，可以较明显地看到海景资源，而清水湾大道北边开发的项目，海景视野相对没那么好，基本只有在10层以上才能看到海景景观。
记者实地了解到，清水湾大道南侧基本已没有地块可供开发，目前已建成清水湾、阿罗哈、云海听歌、云海帆歌、绿色蓝湾小镇等多个项目，整体开发趋向饱和，仅在清水湾大道北边，有部分土地处于正在开发建设状态。
总体而言，清水湾大道以北方向的项目产品居住氛围更浓厚，以南方向的项目产品基本以大户型为主，此外有不少房源虽说属性为住宅，但装修风格偏向酒店式公寓，不少业主将其当成民宿出租。
“现在是淡季，你现在住一个月的话，收你2200元，旺季会比现在要高一些。”一位在清水湾有多套房子的业主告诉记者，而她口中的房源，实为一个近70平方米的大套间，一层楼大概有近40户，业主自住和改成民宿的情况都有。
而记者来到与另一名业主刘春红约定的采访地点时，她刚与其他近10位业主结束“湾区图书漂流计划”活动。刘春红透露，在清水湾，像他们这样的社区团体有10来个。“基本上每天都会组织类似活动，比如书画、网球、高尔夫等，主要还是看业主自己兴趣。”
生活之余，这些业主也会参加社区举办的各类活动，比如摄影、手工、手风琴、飞盘等，业主们所说的各种兴趣团体，感觉颇像大学时期的“社团”。
根据记者在清水湾多个社区的走访了解，居住在清水湾的业主来自全国各地，有的是看中了这边的人文环境，有的是喜欢上了这边的生活节奏。但在谈及清水湾的生活状态时，多数业主较为认可清水湾特别适合度假休养。
4月21日，《每日经济新闻》记者结束走访，前往清水湾游客中心做核酸检测，排队过程中，一位来自新疆的业主透露，“今年65岁，每年基本有大半年时间在清水湾。”
