杭州今年首批集中供地揽金827亿 本土房企夺超七成地块

每经记者 包晶晶 每经编辑 魏文艺
　　总起始金额797.9亿元、总成交金额826.8亿元，平均溢价率3.6%……
　　经过一天的激烈争夺，杭州今年首批集中供地于4月25日晚收官。本次推出的60宗地块（包括2宗租赁用地）当日上午就全部完成竞价，其中23宗报价触及中止价（溢价率为9%~10%）转入一次性报价+摇号环节，9宗溢价成交，27宗底价成交（含2宗人才租赁房地块），仅临平新城临乔路以东地块流拍。
　　值得注意的是，本土房企在杭州本次土拍中表现突出，共竞得45宗地块，占比高达76%。其中滨江集团斥资184亿元拿下11宗地块，绿城集团以146.4亿元夺得7宗地块，众安集团以39.09亿元斩获5宗地块，德信地产、大家房产、兴耀房地产等也各有收获。
　　“这次拿地出于我们对下一阶段宏观经济、政策充满信心，同时更是对杭州市场充满信心。”滨江控股集团执行总裁朱立东在4月25日下午接受《每日经济新闻》记者电话采访时表示。
　
　土拍规则调整
　　“本次杭州首批集供地，在规则方面有较大变化，如取消预公告、调整土拍方式、改善土拍流程；同时竞拍过程也更紧凑，采用同一时间5宗地块同时竞价、且5宗地块为不同区域的方式，更加考验房企的综合实力。”
　　4月25日晚，中指研究院浙江分院常务副总高院生通过微信向《每日经济新闻》记者表示，在新的土拍规则下，企业参拍资质有所放松，本次供地平均溢价率3.6%，最高仅12%，且部分板块最高限价有所提升，保障了开发商利润。另一方面，此次杭州供地整体表现依然较好，也是因为杭州投资吸引力强，居民购买力强劲，去化有所保证。
　　如果从溢价率来看，本次杭州的土拍结果很难用“热”来总结。据克而瑞统计，本次杭州土拍共有23宗地块溢价封顶，并进入一次性报价环节，“封顶率”约40%，和去年三批次的71%相比热度明显下滑，回归至2020年的土拍市场水平。同时，本次共有25宗地块底价成交，并出现了自杭州集中供地以来首宗流摇地块。
　　“本次土拍热度分化明显，总共60宗地块除2宗人才租赁用地外，剩余的58宗宅地中有1宗流摇，该地块周边邻近高架、厂房等，微环境欠佳。25宗底价成交的地块，所在区域多为临安、富阳以及萧山郊区等去化能力相对偏弱区域。远郊地块及外部乡镇的地块则多由城投公司竞得，包括临平城建集团、临平新农村建设、萧山城建等。”
　　高院生指出，本次23宗触及封顶进入一次性报价环节的地块，均位于奥体、三墩、宁围、良渚、北部新城、未来科技城等热门核心板块，竞争也相对激烈。其中，未来科技城138号地块，楼板价高达24098元/平方米；拱墅区申花板块的宅地，楼板价超过31000元/平方米。
　　对本次杭州土拍规则的调整，企业方面的感受更为明显。
　　“前一两年的土拍，房企确实利润微薄，需要企业通过管理、降低融资成本来控制，我们总还保住了一点利润。这一轮的土地相对要好很多，如果运营正常，利润能够超过10个点，大部分企业大概在8到12个点左右浮动。”朱立东表示，“但土拍调整也是基于两个前提，一是现在的市场的确有点冷了；二是原先市场里胆子大的企业现在也情况不佳，如果仍然只有微薄的利润，企业生存也有问题。”
　　回顾2021年杭州集中供地中的远郊地块项目，目前普遍去化较差，房企对此也颇为谨慎。据克而瑞统计，富阳、临安两区去年首批次成交的地块目前均只有1个项目入市，虽然利润较为可观，但去化流速较慢。
　
　本土房企发力
　　在本次杭州首批集中供地中，本土品牌房企和央企国企成为拿地主力。
　　其中，本土品牌房企滨江集团拿地最多，共夺得包括铁路北站单元地块、翠苑单元地块、云城单元地块、杭州未来科技城138号地块等11宗地块，总金额达184亿元；绿城集团则以7宗地块位排在第二，拿地金额达146.4亿元；众安集团则以39.09亿元拿下5宗地块。此外，德信地产、大家房产、兴耀房地产等也各有斩获。
　　本次杭州集中供地中，本土两家房企滨江与绿城拿地金额合计达到330.4亿元，占据土地出让金总额的近40%。而本房企在本次杭州土拍中共夺得45宗地块，占比达76%。
　　而外来知名房企中，万科以58.2亿元竞得两宗位于良渚新城较大体量地块；建发分别以38.42亿元、42.75亿元摇得上城区四堡七堡单元2宗地块，溢价率均为12%；越秀地产以底价摘得临安3宗纯宅地，总金额20.08亿元；龙湖则以10.09亿元底价竞得江干科技园单元商住地。
　　从滨江集团本次斩获的11宗地块来看，其拿地布局和策略也发生了一定变化：如引入了新的合作伙伴，并且在铁路北、高铁新城、未来科技城、申花等板块重点发力。
　　“市场现在发生了一些变化和调整，但这种变化和调整在不同城市、不同地区，对不同的企业而言，表现是不一样的。局部地区和部分房企受到了一些影响，滨江运营保持良性，我们在杭州的产品也仍然是受欢迎的。”
　　朱立东告诉《每日经济新闻》记者，“行业戏称我们这次拿地是‘滨江军团’，联合拿地的除了传统长期合作兴耀房产外，还有萧山一家大型国有企业——萧山交投集团的参与，共同竞得浦南未来社区地块。合作伙伴愿意跟你合作，也说明自己至少是市场中的优等生。”
　　再看另一家本土房企绿城集团，在本次杭州土拍中独夺7宗地块。绿城集团高层在不久前的业绩会上曾表示，杭州是绿城深耕的城市之一，在城市布局上，绿城坚持二八法则，预计80%的投资资源聚焦在一二线城市，全年拿地的货值目标会综合考虑公司财务安全和发展诉求，新增货值目前计划定为2500亿~3000亿元，最终视权益比而定。
　　对于此次滨江集团的大手笔拿地，上海中原地产市场分析师卢文曦于4月25日下午通过微信向《每日经济新闻》记者表示，“作为长期深耕杭州的本土企业，滨江集团自身的综合实力还是相当强的，所有精力都聚焦于此，效率最大化。从品牌和产品角度来看，滨江已经在区域内有相当高的人气，因此也敢于重仓拿地，虽然利润率不高，但杭州风险小。在大市场有压力的情况下，这种方案是优选。”