每经专访仲量联行华北区研究部总监米阳：写字楼租赁需求明显回升，2022年将进一步复苏

每经记者王佳飞每经编辑魏文艺
　 “如果用一个词来形容2021年，那就是‘复苏’。办公楼租赁需求在复苏，一线城市甚至创造了净吸纳量历史高值，部分城市也已经带动了租金的回暖。”
　　近日，仲量联行中国区研究部办公楼市场负责人暨华北区研究部总监米阳在接受《每日经济新闻》记者专访时表示，2022年写字楼市场进一步复苏是可以预期的，租金也会呈现上升趋势，零售端新业态也会持续出现。
　
　租赁需求回升明显
　　“从数据来看，办公楼需求量回升的趋势是非常明显的。”
　　据米阳介绍，2021年前三季度，全国一线城市写字楼总净吸纳量高达318万平方米，已超过2020年全年一线城市净吸纳量总和的2.2倍（146万平方米）。北京2021全年写字楼净吸纳量为101万平方米，达到自2011年以来历史最高水平，同时是北京历史第二高值，远超2020年全年6.8万平方米的净吸纳量水平。
　　“疫情导致的需求延期效应，加上租金的持续下降才促生了需求的爆发式增长，这是一个非常直白的体现。”米阳表示，2021年一线城市办公楼市场需求持续回暖，推动市场压力不断缓解，临近年底，各城市租金已基本企稳。上海、广州、深圳前三季度租金水平基本保持平稳，有微幅上涨。北京全年租金同比下降3.3%，但租金降幅逐季度收窄，年末已止跌企稳。
　　“二线城市租金表现不一，但总体波动不大。特别是那些原本租金水平就高的城市，变化幅度有限。”
　　以北京为例，米阳表示，科技行业仍旧是办公楼租赁的主力。“我们所说的科技‘大厂’在办公楼租赁领域仍保持了较快的扩张速度，原因在于这些科技公司本身的增长动能还在；其次确实租金便宜了，他们的承载量仍旧很高。”
　　“另一方面，各个行业的大型企业贡献了很多租赁面积，2020年疫情把一些办公楼租金拉得很低，对于大型客户，如单次租上万平方米的客户，享有的折扣力度更大。所以对这些大规模企业来说是非常好的机会，也促发了这些大型企业机构搬迁的动力，他们乐于搬到更大的空间，为未来5年甚至10年的扩张做准备。”米阳表示。
　　值得一提的是，在商办投资领域，外资也一直看好中国。外资的投资领域也进一步扩大了。此前外资更关注商业类地产，如今对物流地产、数据中心等也表现出较大兴趣。
　　“虽然疫情影了经济，写字楼的需求、租金在短时间内下降，但同时需求复苏也是明确的，所以外资对于中国未来有预期的增长也是明确的。有人说外资进入中国是‘抄底’，其实外资抄的是未来预期增长的底。”米阳表示。
　　米阳以北京为例进行说明，2021年外资投资占比近30%，稍低于2020年35%的高水平，但基本保持在同一区间范围内。尽管占比略有下降，但由于2021年投资市场活跃度提高，外资在京投资商办地产的绝对值（投资总额）仍保持正增长。“2021年也向我们证明了，我国的消费能力仍然强劲，并且还蕴含着继续增长的潜力。”米阳表示。
　　国家统计局数据显示，2021年1~11月份，社会消费品零售总额399554亿元，同比增长13.7%，比2019年1~11月份增长8.2%。其中，除汽车以外的消费品零售额360339亿元，增长14.0%。
　
　2022年需求更加多元化
　　“我国办公楼市场经过2021年的需求复苏，疫情所导致的市场下行压力已逐步减弱，2022年迎来在核心城市中租金上的稳步提升是完全可以预期的。”米阳告诉《每日经济新闻》记者，“我国办公楼市场经过2021年的需求复苏，疫情所导致的市场下行压力已逐步减弱，2022年迎来在核心城市中租金上的稳步提升是完全可以预期的。”
　　米阳预测，2022年的写字楼的需求来源会更加多元和广泛。“我们认为会看到更多的行业，不仅仅是传统的科技和内资金融行业，还包括医药大健康、高端制造以及硬科技等行业在办公楼市场更加活跃。另外北交所的设立会带动新的需求来源，而且不只是北京，全国各地因为北交所可能都会有一些新增需求出现。”
　　“2022年外资金融行业也应当会有明显增长。中国经济体量，对于外资金融机构有非常强的吸引力，其实在2021年就看到了外资金融行业在国内的发力，因为我国金融领域更大的开放力度。他们的扩租面积可能在3000平方米或5000平方米，虽然不像科技行业那么大规模，但是对于外资金融来说也是一个非常明显的增长。”
　　米阳认为，在零售端，2022年也会提供较强拉动力。“对于零售行业来说，我们认为一定会更加深入地走向交互，走向体验的大趋势。在过去的一段时间，零售行业的消费一直是增长的。”
　　“我们认为2022年可能会看到更多新零售概念的出现，2021年很火的一个概念就是沉浸式、深入式的体验型消费和体验型场景。这是一个非常明显的风向标，这种概念已经被很多的优秀的零售运营商所采用，把商场整个打造成具有特定时代感或者有特定空间感的区域。这种体验类新消费预计将增长。”米阳表示。
　　“我国零售总额在增长，也一定会带来消费能力的提升，2022年零售商会寻求转型尝试不同的零售业态和类型，我们预测肯定会看到很多尝试吃螃蟹的人。”米阳认为，2022年的商业地产投资市场“会延续2021年的趋势，更多优质物业会进入大宗交易市场，然后让更多的投资人看到。在北京、上海的城市更新和产业园区将继续受到投资人的青睐。在二三线城市，我们会预期看到一些优质的物业，可能会出现在交易市场中。”
　　“现在商业地产领域一年产生的交易量，不论从交易数量还是从交易总额的角度在整个地产领域的占比是非常小的。”米阳表示，在“住房不炒”的政策推动下，预计未来开发商或是持有的机构，会开始把目光转向商业地产领域。即使仅有一小部分，对于商业地产来说就是非常显著的市场增容。当然这是一个长久的大的趋势。还需要很长周期去实现。