每经专访自如首席市场官熊赟：长租行业运营逻辑正在改变,数字化是趋势
每经记者 王佳飞 每经编辑 陈梦妤
“加强预期引导，探索新的发展模式”、“加快发展长租房市场，推进保障性住房建设”……中央经济工作会议一系列对房地产市场尤其是对长租房和保障房的高度重视的，引发社会广泛关注。
住房租赁市场越来越被重视。
根据《2021中国城市租住生活蓝皮书》（以下简称《蓝皮书》）推算，到2030年，我国住房租赁人口约2.6亿，住房租赁市场整体规模将近10万亿元。
同时，政策也在不断推动租赁行业发展，“租购并举”“加快发展保障性租赁住房”等利好政策不断提出。
《每日经济新闻》记者近期专访了自如首席市场官（CMO）熊赟，他告诉记者：“这个行业正在朝着越发健康的方向发展。”
机构化长租房占比待提高
租住的生活方式正在被更广泛地接受，相关数据显示，中国主要一线城市及新一线城市租客租房时间正在越来越长，已经有75%的人群租房时间超过3年，其中租房6~9年的占比达32%，租房10年以上的占比超过12%。
有长租公寓行业分析师认为：“在日前举行的中央经济工作会议上，中央关于长租房的提法从之前的‘规范发展’到2021年的‘加快发展’，并且‘加快发展长租房市场’置于‘推进保障性住房建设’之前，其实可以看出，进入健康发展阶段之后的长租行业已经获得了认可，成为新时代城市住房租赁生态建设的重要一员。”
熊赟也表示：“大力发展保障性租赁住房是住房制度建设和城市居住生态转型的重要环节，是推动当代中国实现‘住有所居’的重要手段。自如作为在住房租赁精耕多年的企业，希望以专业化运营能力参与保障性租赁住房供给建设，助力解决新市民安居难题。”
“这个行业在经历了调整之后，正朝着越发健康的方向发展。”熊赟说。
《蓝皮书》显示，目前市场上由住房租赁企业运营的长租房规模已经到达了500万间。2021年，自如进入第10城苏州，并在全国管理100万间房源，累计服务50万业主、500万自如客。
需要看到的是，相比于整体住房租赁市场，整个长租专业机构的体量还非常小。
《蓝皮书》显示，我国从2011年住房租赁行业起步至今，机构化长租房占比仅为2%，即使在人口流动大的一线城市，也仅在5%左右。机构化长租房占比亟待提高。
行业经营逻辑正在改变
对于2022年趋势，熊赟认为“行业的经营逻辑在改变”。
此前，长租公寓“二房东”“吃差价”的商业模式受到了争议，需要有一种运营模式令业主和运营方收益共享。
目前，自如正在推行长租委托新模式“增益租”。据介绍，这个新模式让房东与业主不再是单纯的租赁委托关系，在整个收房和出房过程中更加透明，让业主真正能享受到专业服务，同时资产管理运营也能带来房屋品质与收益的双双上升。
“其实业主可以把托管当成一种资产托管方式”，据熊赟介绍，“之前，自如把房源从业主那里租来，装修改造之后再租出去。而增益租是业主承担改造费用，通过符合租客需求并且标准化的装修，自如能很快帮助业主把房子租出去。这里面最核心的变化，是协商确定出租价格，透明无差价，业主从签约时就知道收益多少，这个过程中自如只是收取一定服务费用，另外超额收益会与业主进行分成。而如果房子没能成功租出，增益租也有80%的租金作为保底收益给到业主。”
“增益租的模式下，业主可以享有市场红利，对租客来说租金也可以随行就市，更加灵活，将来业主查看自己的房屋资产收益可能和查看股票账户的感觉类似。”熊赟说。
据介绍，目前自如大量新增房源的业主都选择了增益租，目前采用这一模式委托的房源已有4万余间。
数字化会成为趋势
今后，长租行业还需在集中式公寓方面进行拓展。
熊赟认为，集中式公寓核心是物业资源，长租公寓企业经过分散式公寓运营，利用积累的品牌度信任度和运营能力，与相关物业资源进行对接，进行一系列改造和运营，二者并行不悖。长租行业有两个方面，一方面是要把房屋变得更好，另一方面是高效运营，也就是“服务房子”和“服务人”两大维度，有了这两方面积累，业务拓展会更容易。
比如，目前自如旗下有41个改造盘活存量物业的项目，这些被重新盘活的物业包括老旧厂房、闲置的商业和办公场所。此外，面对城市中低收入群体的租房需求，除发展政府鼓励的保障性租货住房外，专业化住房租赁企业拓展蓝领公寓或将是新发力点。
熊赟对此表示，一方面，随着规模增长，在保障居住品质的基础上，蓝领公寓租金相对较低，与保障性租赁住房形成合力；另一方面，蓝领公寓一般采用B2B模式，签约主体多为企业客户，租期时间长而稳定。
此外，长租领域数字化也会是行业趋势。数字化对生产方式、生活方式、治理方式的变革都在产生影响，生产要素、资源要素配置也被重新定义。
熊赟认为，“十四五”期间，随着我国数字经济发展进入2.0阶段，将从数据资源化利用阶段到市场化配置阶段，会更加注重数据要素市场化配置，在此期间起步于住房租赁产业、投身于租住生活服务的住房租赁企业，将成为数字化建设进程中的重要一环。
面对未来，住房租赁行业各企业有望依托数字化建设，打造功能互补、良性互动的居住大数据共享机制，并与相关部门形成联动效应。各方在保护消费者信息安全、符合监管要求的前提下，携手提高住房租赁市场的数字化服务能力，为广大租客、业主群体更加完善的住房体系。
