核心净利增长33% 复盘正荣地产多维增效战略
正荣，再次给了市场一次惊喜。
8月25日，正荣地产公布中期业绩显示，公司上半年营业收入为136.48亿元，同比增长10.8%。
而更为亮眼的是利润，期内正荣净利润为11.79亿元，同比增长23.2%；公司核心净利润为11.51亿元，同比增长33.4%；而归母核心净利润为9.05亿元，同比增长21.3%。
正荣此次利润提升主要源于公司运营效率的提升。从公司三费占收入比重可以看出，公司2016年以来三费占收入比重同步快速降低，其中销售费用以及财务费用的占比下降最为明显，截至2019年中期，销售费用占比从去年3.3%下降至2.6%。
由2019年上半年业绩数据可见，公司的利润保持较高增速，核心利润保持33.4%的增长，这一增速超过了结转收入10.8%的增速。由此可见，公司运营的效益有明显提升。
实际上，正荣近年来净利率一直维持提升趋势。截至2019年中期，公司的净利率为8.6%，对比2018年同期的7.8%上涨了0.9个百分点。
解析核心净利快增长——拔升周转效率 平稳拿地布局
通常而言，地产企业利润增长比营收快主要由企业的效率提升推动公司净利率提升。
正荣利润大幅提升的背后，便是销售费用占比的持续下降。而销售费用占比的下降关键指标在于周转能力的提升。据悉，正荣在2019年开始，便陆续升级公司的供销管理体系。
另一方面，2019年上半年以来，正荣地产项目首开时间缩短至平均7个月，首开去化率达到70%。如此高的去化率，但公司的销售费用占比却下降了，说明并不是促销或者营销投入放大推动的，而是公司的销售效率提升了。
与此同时，正荣主要布局强二线城市，多数受到限价影响，但公司一直能够有效的控制土地成本，精准拿地，最终保持了利润率的平稳。
另外，在半年报中，正荣着重提出了产品定位，其表示，在“1+6+X”全国布局基础战略下，正荣凭借聚焦一二线城市，深耕城市群的纵深布局，以及“改善大师”的产品定位，把握住了行业景气下行周期下的“微观繁荣”。
简单而言，正荣在产品定位上是瞄准一二线城市的改善型需求。改善型产品有两个特征：1.通常多口之家置换房屋需求最大，因此以中大户型为主；2.不同于刚性需求，改善型需求更注重居住质量。而正荣主要就是通过区域、产品、品质三个维度打造产品力。
同时，正荣近年通过产品线整合，推出了“正荣府”“正荣·紫阙台”及“正荣·云麓”三大标杆产品品牌，并加快了产品标准化进程。2019年上半年，正荣的项目标准化复制率达到100%。
2018年底，正荣提出“精总部、强区域”战略调整，不仅是正荣，基于中国房地产行业面临政策调控、市场存在变数的大环境下，各大头部房企，都不约而同地做出战略调整。
自正荣于2018年底提出“精总部、强区域”的战略以来成效明显，具体调整为：将上海和苏州的区域业务进行整合，成立苏沪区域公司;济南区域公司与天津区域公司进行整合，升级成立新的“环渤海区域公司”，管理项目接近20个;广州区域公司与长沙区域公司进行整合。
“就规模和利润而言，目前的情况，符合我们初步设定的，每年30%左右的增长目标。”正荣表示。
透视财务优化路径——多维降低成本 走上良性循环
上半年除了销售、行政成本下降，以致正荣盈利能力提升，正荣在半年内的财务成绩也颇值得分析，尤其是财务费用的下降。
正荣地产作为房地产企业，其同时具备金融企业属性，因此公司财务费用其实便是融资成本。而融资与投资是相辅相成的，因此对正荣地产的财务管理能力分析，主要通过目前的融资及投资能力进行分析。
在融资端情况，截至2019年6月30日，正荣的加权融资利率同比下降，从2018年年底的7.8%，下降至7.6%。
这主要得益于公司多元的债务结构和均衡的债务期限，截至2019年中期，正荣有息负债之中，境内银行借款额占总负债比重为40%；境内其他借款占比为29%；境内公司债总额占比为7%；而境外优先票据占比24%。
2018年以来，正荣一直严格控制了借贷规模的增长，实现借贷与现金平衡的动态管理，有效把公司的净负债率下降至70.8%（调整后）。这样的负债水平对同行具有较大优势，目前行业规模前20企业平均负债率已超过80%。
降低负债率意味着公司债务风险下降，从而提升公司信用等级，打开更多融资渠道并降低融资成本：2019年5月，中诚对正荣企业主题信用评级从AA+上调至AAA（稳定）；2019年4月，穆迪将公司信用评级从B2(稳定）上调至B1（稳定）；2019年4月，标普将公司信用评级从B（稳定）上调至B（正面）。
截至2019年6月30日，正荣还可运用的融资空间包括金融机构战略授信额度2449亿元人民币，外债额度8.9亿美元，以及小公募债额度31亿人民币。充足资金能够为公司投资带来源源不断的资金支持。
目前，正荣利用自身优势与各大品牌开发商强强联合，通过并购、联营模式获得优质项目，无形中便为公司的盈利能力带来持续提升。
其中，较为典型的案例为佛山金茂碧桂园正荣府，该项目为正荣首个打入大湾区的项目。而凭借着三大开发商出色的品牌力，项目首开去化率便超过90%。
通过融资与投资的良性循环，公司保持突出规模的稳健扩张。至2019年8月，正荣地产上半年新增土地储备323万平方米，新增项目25个，2019年新增土储中有87%位于强二线城市。
目前，正荣地产土地储备丰厚，截至2019年中期，总土储建筑面积为2634万平米，货值接近4500亿元，权益占比提升至57%，其中71%布局一二线城市。
正荣集团执行董事兼行政总裁王本龙在业绩会上表示，在财务安全方面，做到风险防控；在盈利方面，通过扩大运营效率，提升成本优势，实现高质量增长。2019年，正荣对完成1300亿目标很有信心。文/王宝汗
