全国首城 山东菏泽取消楼市限售

每经记者 吴若凡 每经编辑 魏文艺
　　取消限售政策的第一枪正式打响。
　　12月18日，菏泽市住建局发布《关于推进全市棚户区改造和促进房地产市场平稳健康发展的通知》，取消《菏泽市人民政府办公室关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》中“对主城区和住房成交量高、房价稳控压力大的县区实行新购住房限制转让措施，即所购买的新建商品住房和二手住房取得产权证书至少满2年后方可上市交易，非本地居民购房限制转让时间不少于3年”的规定。
　　亿翰智库向《每日经济新闻》记者表示，限售政策在低能级城市作用不明显，三四线城市的二手房市场不算活跃，所以这条政策的影响较小。但菏泽市对于限售政策的调整，或将是（全国范围）政策调整的开端。预计随着全国经济下行压力加大，未来可能有更多城市加入政策调整行列，致力于从稳定地产角度来助力经济稳定。
　
　有利于激活存量房市场
　　作为一个四线城市，山东菏泽何以成为全国房产调控松动的首个城市？
　　资料显示，菏泽市位于山东省西南部，古称曹州，地处鲁苏豫皖四省交界。从房地产市场情况来看，较大的棚改量推动了菏泽楼市近年来交易量的增加，但其市场自身消化能力有限。
　　来自安居客的数据显示，菏泽二手房挂牌价格已从10月的6680元/平方米降至12月的6581元/平方米，呈现逐步下滑趋势。与此同时，菏泽二手房挂牌量则增长明显，12月份挂牌量相比年初增加了97%。大量二手房挂牌，表明菏泽房地产市场卖方转让意愿很强。
　　58安居客房产研究院首席分析师张波告诉《每日经济新闻》记者，菏泽棚改货币化政策调整后，对商品房市场有所冲击，而要保持存量市场的活跃度，势必要早做打算。解除限售政策后，菏泽2019年的存量房市场能够一定程度上得到刺激，活跃起来。
　　“菏泽此次政策调整，更多是着眼于未来几年的发展。”张波认为，当棚改政策调整之后，二级市场没有交易量，势必会影响未来房价的稳定。如果房价波动过大，短期来看也不利于经济和社会稳定，所以有必要进行一定调整。
　　12月19日晚，山东菏泽住建局发布情况说明称，有不少准备购买存量住房的市民，特别是棚改货币化补偿的市民，因不能办理过户而无法购买合适的存量住房，要求取消限制转让期限规定的愿望十分迫切。近年来，受转让期限规定的影响，菏泽市二手房交易价格出现同比增长较快的势头。为了防止商品住房价格出现大的波动，促进房地产市场平稳健康发展，经过认真调查和评估，菏泽市住建局决定取消已出台的限制新购和二手住房转让期限规定。
　
　业内激辩楼市走向
　　菏泽取消限售的消息一出，引起了资本市场的较大反响。
　　12月19日，A股地产股开盘迎来了久违的集体飘红，其中鲁商置业开盘5分钟即涨停。而鲁商置业不久前曾公告，竞得山东菏泽2宗地，总成交金额9.35亿元。荣安地产紧随其后涨停，卧龙地产、银亿股份、华远地产、香江控股等跟风上扬。
　　值得注意的是，张波强调，菏泽的政策调整不应该被理解为放松调控的信号。因为从长远来看，限贷、限售政策方面，可能会陆续有一些城市开始调整，但限购是底线，不会轻易触碰。
　　“限购是对需求端的控制，即控制买房人群。在目前一线城市供地不足的情况下，明年市场供应量会有所减少，一旦放开限购，势必会推动房价上扬，这样做的可能性不大。但限售是变相增加楼市供应量，有微调的空间，解除后相当于释放市场供应量，有助于维持房价稳定。”张波对《每日经济新闻》记者指出。
　　值得注意的是，12月19日，广州市住房和城乡建设委员会发布文件称，2017年3月30日前（含当日）土地出让成交的（以签订土地出让合同、成交确认书或经公告确认土地出让成交日为准）房地产项目，其商服类物业不再限定销售对象，个人购买商服类物业取得不动产证满2年后方可再次转让。
　　对于未来的房地产市场走势，业内看法出现了明显分歧。
　　安信证券首席经济学家高善文认为，过去三年中国房地产领域去库存取得了完全和彻底的胜利，未来将进入库存重建过程，叠加中国城镇化进程的发展，未来房地产市场的总体需求仍然有支撑。
　　海通证券首席经济学家姜超则指出，房子低库存其实是假象，房子作为投资品的价格不是由新增供给决定的，决定中国房价的核心是举债，是货币增速。如果未来货币不再超发，货币增速降至8%甚至以下水平，那么考虑到折旧因素，房地产就基本失去了投资的价值。