发债“中止潮”紧逼房企钱袋 新融资渠道能否成为“救命稻草”

每经记者 吴若凡 每经编辑 魏文艺
　　房企发债正日益收紧。5月下旬以来，合生创展、富力地产、碧桂园等多家主流房企发债项目被“中止”，而龙湖地产则将发债额从80亿元缩减为50亿元。
　　来自同策咨询的数据显示，今年5月，40家典型上市房企发公司债融资总额呈现较大幅度的滑落，环比减少87.59%，在融资总额中仅占比12.93%。在58.35亿元公司债融资中，境内发行融资40亿元，环比减少65.52%（上月境内发行116亿元）；境外发行18.35亿元，环比减少94.82%（上月境外发行354.13亿元）。境内外的公司债融资渠道都在紧缩，这也意味着融资难度的加大。
　　国际地产资管公司协纵策略管理集团联合创始人黄立冲告诉《每日经济新闻》记者，房企不可能自己中止发债，只可能是被迫中止。因为在高负债的情况下，有些房企只有不断借新还旧才能延续流动性。
　　一券商人士则表示，“其实债券项目中止，只是房企融资收紧的一个表象。自2018年以来，资管新规出炉，房企通过非标融资难度越来越大。”他指出，尤其在楼市调控持续严厉的背景下，随着融资成本的提升，房企的经营压力也在加大，尤其是中小房企将陷入融资困境。
　　同时值得注意的是，伴随房企间分化加剧，融资潮水退去后，个别资质较差的“裸泳者”发生信用违约的概率或增加。而“资产荒”背景下的债券违约，又会使得投资者失去信心，不利后续引入现金流。那么对于房企而言，出路到底在哪里？
　
　●偿债高峰逼近 中小房企或迎“倒闭潮”？
　　在楼市调控持续严厉的背景下，随着融资成本的提升，房企的经营压力也在加大，尤其是中小房企将陷入融资困境。
　　从同策研究院发布的40家典型上市房企融资数据看，债权融资依旧是房企资金的主要来源之一，5月总额达450.04亿元，占融资总额的99.75%，环比下降39.80%（4月债权融资总额747.57亿元）。
　　而细数5月的债权融资方式可见：中期票据（113.77亿元，占比25.22%）、信托贷款（113.54亿元，占比25.17%）、境内银行贷款（98.63亿元，占比21.86%）、其他债权融资（65.76亿元，占比14.57%）、发行公司债（58.35亿元，占比12.93%）、委托贷款与海外银团贷款均为0。
　　发行公司债依旧是上述房企融资的主要方式。同策提供的数据中，这一指标在4月（5月数据暂未出）融资量就环比大幅上涨，占比61.13%，位居第一。其中境内发行116亿元，占比24.67%，境外发行354.13亿元，占比75.33%。
　　克而瑞数据也显示，2017年末，170家房企总有息负债为58361亿元，同比上升30%，增幅较2016年增加近3个百分点。其中60家重点房企债务增加更为显著，总有息负债为48392亿元，较期初上升34.5%，增幅同比增加5.5个百分点。2017年末，60家重点房企有息负债占比达82.9%，增加2.8个百分点。2017年，总有息负债超过千亿元的房企有15家，较2016年增加了6家。
　　当公司债在房企融资中的重要性越来越突出，突然纷起的“中止”无疑显得更让人警惕。黄立冲就预计，部分实力较弱的中小房企会出现财务困难，以及偿债危机。
　　前两年，公司债放宽条件发行，推动房地产债券发行呈井喷式增长，房地产债券融资高点是2015年~2016年，2016年达到顶峰。
　　来自中指院数据显示，2015年，房地产企业发债6682亿元，2016年进一步飙升至1.15万亿元，同比扩张72%。但自2016年第四季度起，房企发债政策收紧，2017整个年度房企融资额大幅萎缩。来自WIND的数据显示，2017年房地产企业共发行公司债85支，总规模940.8亿元，较2016年的7955.5亿元下降88.17%。
　　而今，房企更是到了偿债高峰临近的关键时刻。
　　58安居客房产研究院首席分析师张波对《每日经济新闻》记者表示，从2015年开始的发债高峰期，随着这些债券的陆续到期，预计接下来的3年里会迎来房企的偿债高峰。
　　其直言，今年或迎来一些中小房企的倒闭潮，中小房企通过银行贷款和发企业债等正常途径融资的可能性逐步缩小，通过非正规渠道的融资手段或能解决燃眉之急，但或许只是暂时性推延了资金链断裂的时间点。
　　克而瑞地产研究的分析也称，2015年的公司债浪潮下，房企纷纷通过发行公司债补充流动资金，其中3年内的长债转化为短债，部分房企已然面临还债高峰期；此外还有部分正处于快速扩张的房企如阳光城、金科等，积极尝试（超）短期融资券、1年期优先票据、短期银行借款、信托贷款等其他方式补充资金，因而提升了其短期债务比例。
　
　●新渠道受宠 效果仍是杯水车薪？
　　自2016年10月新一轮房地产调控启动以来，上交所、深交所均出台文件明确公司债发行门槛、发行要求等，规范房企发行公司债行为；证监会、银监会提出严禁违规资金进入房地产领域；发改委要求严格限制房企发行公司债用于商业性房地产项目。
　　而在国内楼市调控和融资收紧的背景下，房企融资结构和融资渠道正在发生变化，过往房企青睐的一般公司债以及私募债的比例在逐步下调，具体表现为由2015年的占比78%下降至2018年一季度的37%。同时，房企也纷纷选择创新类融资方式、拓宽融资渠道。
　　据观点指数监测，中期票据成为房企青睐的“香饽饽”，该发债渠道占比在今年一季度已经上涨至28%，ABS所占比重为15%，资产证券化等其他方式则位于第二顺位，为20%。
　　观点指数认为，上述数据也凸显出房企的自我“救赎”：一方面通过加速销售回款来补充现金流；另一方面通过自筹资金等非标方式缓解资金链的紧张局势。
　　除中期票据以外，资产证券化也成为房企的新宠。
　　据同策研究院统计，2017年以来，长租公寓类资产证券化产品发行笔数已达19笔（包括计划发行和已反馈状态），融资金额近1000亿元，打开了新的融资渠道。
　　同策咨询指出，房地产行业市场逐渐从增量时代步入存量时代，长租公寓作为存量改造的重要解决方式之一充分迎合当前市场发展阶段的需要，成为我国房地产市场长效调控机制的重要组成部分。市场的需求与政策性的支持使长租公寓迎来发展机会。
　　同策咨询研究总监张宏伟向《每日经济新闻》记者表示，2018年3月14日，国务院发文确认我国第一部租赁法案将于今年出台；《住房销售管理条例》《住房租赁条例》《城镇住房保障条例》三条被列入2018年的立法计划，使得住房租赁市场更加规范、透明、光明，也更受到政策支持。
　　在这样的利好下，现有的长租公寓资产证券化、类REITs及REITs等创新融资产品发行规模大，审批速度快。证监会也在加紧研究面向个人投资者的公募REITs产品制定相关的政策法规。租赁运营类、公寓类以及公租房等相关企业的REITs将成为政策最先鼓励的方向。
　　“目前我国公寓市场尚未完整与成熟，加之未来在明确的法律法规指导下资产证券化与REITs等创新金融渠道的拓宽，长租公寓发展潜力不容小觑。也是基于这样的优势，大多数开发企业把它当作短期的融资工具。”张宏伟同时也指出，从绝对量和对于房企的需求来说，靠长租公寓资产证券化的融资，对房企而言还是杯水车薪。而且长租公寓资产证券化的持续火热带来的潜在冲突也不容忽视。
　　张宏伟认为：“这一趋势，虽然在短时间内解决了融资难的痛点，但有些企业在获取资金后只注重规模化扩张，缺少长期运营思维，没有真正将资金用于持续提升自身的运营能力，导致难以发掘盈利点。这也将不利于企业乃至整个长租公寓行业健康长期发展。”
　　清华大学房地产研究所所长刘洪玉坦言，过去的这一年里，很多企业还是意识到了外边的金融环境的变化，也在努力通过自己的策略的调整，来适应外部环境的变化，主要体现在三方面措施：一个是企业要做杠杆，包括创新融资能力和现金流的管理；二是要稳运营；三是强管控。