房企“拿钱”通道逐渐收窄 5月40家房企融资仅451亿环比近“腰斩”
每经记者 舒曼曼 每经编辑 曾健辉
5月下旬以来，多家主流房企的发债项目被“中止”，引发市场对地产债信用风险的担忧。其实，债券项目中止只是房企融资收紧的一个表象，自2018年以来，资管新规出炉，楼市政策收紧，意味着房企通过非标融资的难度越来越大。在楼市调控持续严厉的背景下，中小房企将陷入融资困境。随着融资成本的提升，房企的经营压力也在加大。与此同时，下半年地产业即将迎来债务到期高峰，在非标和贷款融资监管趋严的背景下，债券融资额也开始回落，个别房企恐将面临现金流断裂的风险。
“房企正面临还债压力的高峰。”一家上市房企高管向《每日经济新闻》记者坦言，房地产行业属于资金密集型行业，从去年开始，各家房企在融资方面的压力就逐渐显现。
银行收紧房企融资，多项新规围困，加上发债遇冷，房企想要“拿钱”的通道逐渐收窄。“拿钱比拿地更重要，回款比销售更重要。”易居企业（中国）集团有限公司CEO丁祖昱的一席话也道破了房企正面临资金难题。
自5月以来，房地产企业共有5笔境内公司债遭遇中止发行，其中包括碧桂园的一笔200亿元债券，这也预示着房企融资趋紧的态势或将延续。
同策研究院数据显示，2018年5月40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计451.17亿元，环比4月的769.12亿元减少了41.34%，融资总额创近1年（2017年5月至今）来最低，融资情况不容乐观。
新城控股副总裁欧阳捷分析融资收紧的原因认为，房企开发贷的增速断崖式下跌，跟监管层定向控制流向房地产的资金密切相关，当然也跟整个金融机构的去杠杆有关。
融资总额近乎腰斩
在融资收紧的情况下，房企融资总额环比大幅下降，境内外融资难度加大，预示着房企资金状况正面临考验。
《每日经济新闻》记者获得的一份同策研究院研究报告显示，2018年5月，40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计451.17亿元，环比4月的769.12亿元减少41.34%，融资总额是自2017年5月以来的最低额。另外，40家监测房企的融资金额在2018年第一季度呈小幅下降趋势，但仍处于平稳状态，在2018年4月融资大幅回温上升状况下，5月份融资情况发生逆转，总额跌落谷底。
与此同时，克而瑞研究中心数据显示，5月，108家房企新增融资额为579.69亿元，同比下跌45.3%。融资结构中，银行贷款环比下降29.67%；受债市波动影响，房企的票据、债券发行额缩量明显，环比下降49.9%；同期海外发债额为零。
清华大学房地产研究所所长刘洪玉曾公开表示，国家做了一系列的去杠杆、抑泡沫和防风险的操作，目标就是要守住不发生系统性金融风险这样一个底线。在此逻辑下，房地产金融监管的体系建设也进入了快车道。国家对于进入房地产的资金的监管，实行穿透式的监管，加速了去通道、降杠杆，防范投机性的资金进入到房地产市场的过程。
据不完全统计，从2016年第四季度开始，监管部门陆续出台诸多限制房企融资的新规。其中包括，暂停地产企业公司债发行、公司债发行要过准入关和分类关，严禁房地产企业发行企业债用于商业性房地产项目，限制私募资管计划投资过热城市房地产项目。
2017年8月，证监会明令禁止房企通过再融资途径拿地，随后上海、南京和北京等地方相继出台政策。以北京为例，北京银监局要求，严防各路资金违规进入房地产市场，逐步降低银行资金通过贷款、投资、理财、信托等渠道流入房地产市场的速度和规模。而南京、广州则规定房企拿地必须用自有资金，“一分钱都不准贷”。
中原地产首席分析师张大伟向《每日经济新闻》记者分析称，1~5月份，房地产企业销售业绩逐渐放缓，而随着资金压力的加大，融资需求上涨。在规模化竞争格局背景下，房地产企业对资金的需求更加迫切，海外发债成为房企短期融资渠道的主要选择。随着监管层严控银行信贷和信托资金违规进入房地产市场，房企融资难度越来越大，海外融资成为很多企业的选择。
中原地产研究中心统计数据显示，2018年前5月，房地产企业海外资本市场融资数据达到了71笔，共293.72亿美元，同比2017年1~5月的31笔127.85亿美元上涨幅度达到了130%，5月单月募集金额达到了32.9亿美元。
然而，4月19日外汇管理局提出“对房企借外债的审慎态度”，这意味着房企寻求境外融资难度系数也攀升了。
融资成本上涨的隐形压力
新城控股副总裁欧阳捷认为，在金融监管越来越紧、房地产定向流动性增长越来越少的大背景下，如果排名百强上下的房企不能获得银行的支持，不能拿到更多的钱，就不能挤进50强队列，有可能会尾随中小房企、被迫退出地产江湖。
事实上，不少房企在面临融资难的情况下，融资成本也在不断上升。对此，张大伟坦言，随着最近内地房地产调控监管信托资金进入房地产市场，房企最近融资的资金成本明显上升，融资的难度也越来越大。
同策咨询研究院数据显示，5月，融资成本最低的一笔是保利地产发行的2018年度第二期中期票据，规模为20亿元，5年到期，利率为4.88%；其次，金地集团于5月7日发行了2018年度第二期中期票据，发行期限3年，票面利率为5.18%；此外，金地集团还发行了规模为人民币30亿元的公司债券，其中品种一规模10亿元，利率为5.29%，品种二规模20亿元，利率为5.38%；融资成本最高的是荣盛发展于2018年5月25日在全国银行间债券市场发行的2018年度第三期非公开定向债务融资工具，利率为7.3%。
丁祖昱坦言，房企直接从银行贷款融资也越来越难了，间接融资和信托难度也在不断加大，现在房企能承受的短期融资成本已经达到10%，甚至是15%以上。中原地产研究中心统计数据显示，2017年来房企发行的债券利率均在5%~6%，同年6月多宗融资的资金成本已经接近或超过7%，整体看，所有房企的融资成本相比2016年的平均4%均有非常明显的上行。
张大伟表示，从各地楼市调控看，预计房企的资金压力还将持续，这种情况下，发债等渠道还有可能继续收紧。对房企来说，2018年将是房企近4年里资金压力最大的一年。
在欧阳捷看来，需要平衡企业的杠杆率，保证财务安全是最重要的，如果保证财务安全，融资效率会提高，融资成本会下跌。安全当然是融资的最好保证。
张大伟分析认为，在调控持续加码的趋势下，除了融资大环境的变化导致房企融资压力增加，房企在非常明显的拿地加速过程中，拿地越多，也推动了房地产企业的融资需求。
