美好置业屡次转让城改地块 三年合计收益24.31亿

每经记者 张明双 每经编辑 杨军
　　日前，美好置业(000667，SZ)宣布以对价29.63亿元转让名流置业武汉有限公司100%股权，预计增加税后利润约6亿元。据了解，此次转让的子公司系“邓甲村”城中村改造的一个项目公司，其实质是出售旗下地块。
　　《每日经济新闻》记者注意到，美好置业被业内称为“城改专业户”，其近年来多次出售旗下城改土地，收益颇高。不过，美好置业自身的土地储备却较为缓慢，2017年计划增加土地307万平方米(建筑面积)，实际仅增加33.1万平方米，完成率为10.8%。
　
　一二级联动开发谋取收益
　　2014年9月，美好置业以2000万元向华润置地(武汉)转让两家全资孙公司股权，主要资产分别为长丰村两宗地块，华润置地支付相应的拆迁改造补偿款38.04亿元。2015年10月，美好置业同样以转让子公司的方式将长丰村1宗地块转至蓝光集团旗下，获得13.37亿元的拆迁安置还建包干总价。2016年6月，美好置业将长丰村A包地块转至东湖高新旗下，获得5000万元股权转让款及28.6亿元征地补偿款。2016年9月，美好置业将建和村A包转至新城控股旗下，获得2000万元股权转让款及24.94亿元征地补偿款。
　　值得一提的是，美好置业的一级开发(即三旧地块改造)业务收入大幅增加，近3年合计收益24.31亿元。其中2015年，美好置业的城中村综合改造项目收益为2.86亿元，营收比重为6.11%，主营利润比例为21.23%；2016年，城改项目收益为14.93亿元，营收比重为28.69%，主营利润比例为79.49%；2017年，城改项目收益为6.52亿元，营收比重为14.7%，主营利润比例为39.79%。
　　“这种情况不能说是拿下地块来倒卖。”武汉一位房地产研究人士告诉《每日经济新闻》记者，美好置业的一二级联动开发模式，承担了部分招商平台职能，现在一些旧改地块有一个整体规划，通过企业平台来引入第三方，在框架下引入最合适的企业，是近年来新的发展趋势，而不是以往的“招拍挂”模式。
　　5月16日，美好置业书面回复《每日经济新闻》记者时表示，之所以将相关地块出售，是因为引入的品牌房企有打造城市综合体、产业地产等方面的经验，可提升项目所在区域的整体品质；从市场情况看，公司获得一级项目开发收益，也有效改善了公司现金流状况，提升了盈利能力。
　
　去年土地储备计划不达标
　　在美好置业连续转让地块的同时，其土地储备数量却较少。2017年，美好置业新增3宗土地储备，计容建筑面积为33.1万平方米，较2016年的56.32万平方米减少41.2%，而且这3宗地块分别位于安徽芜湖、广东中山和陕西西安，其大本营武汉却没有新增土地储备。
　　记者注意到，近年来美好置业在年报中均会披露下一年度经营计划指标，其中包括新增土地储备、施工面积等。2016年，美好置业计划新增土地储备217.5万平方米(建筑面积)，实际完成56.32万平方米，完成率为25.89%；2017年计划增加土地储备307万平方米，实际仅增加33.1万平方米，完成率为10.8%。
　　美好置业称，由于资本市场融资不畅，公司相应放缓了直接通过“招拍挂”方式获取土地的节奏；同时公司计划获取的目标地块多为“三旧改造”、产业新镇等项目，取决于多种因素影响，公司将进一步推进项目土地的获取。
　　值得注意的是，2016年武汉土拍规则升级，提高了房企拿地门槛。不少品牌房企采取曲线拿地方式，如上述房企从美好置业手中购买项目公司股权等拿地模式出现。
　　目前，美好置业在武汉的城改地块已基本出让，剩余地块正在自留开发。美好置业对此表示，转让部分武汉区域土地储备后，公司在武汉仍将有较大的拓展空间，2017年与武汉新滩经合区签署了美好未来新城合作框架协议，合作区域面积约34平方公里；同时公司在其他重点区域市场也保有较多的土地储备，截至2017年末为187.46万平方米。