中海镇江拿地成本创新高 以区域楼盘均价2倍入市底气何在？

每经记者 唐 洁 每经编辑 曾健辉
　　克而瑞研究指出，2017年中海地产的拿地成本创下新高，均价为6723元/平方米，同比上升64%。均价的升高也为企业未来的盈利空间带来挑战，在新房限价等楼市调控的背景下，近两年中海地产位于南京及镇江的高价地块较少入市。
　　对于向来以“高利润”著称的中海会如何将这部分高价地推向市场，市场反应又将如何？《每日经济新闻》记者实地走访了中海在镇江的“地王”项目。
　
　销售均价约为同区楼盘两倍
　　处于南京都市圈核心层的镇江近年来成为不少一线房企布局的战略要地。2017年5月31日，镇江迎来一场重量级土拍，四幅土地吸引了多家龙头房企激烈竞逐。其中，中海以25.2亿元总价，9450元/平方米的楼面价夺得编号R1703的地块，刷新当时镇江地块楼面价最高纪录，成为镇江新“地王”。
　　R1703地块位于镇江市润州区黄山西路以南九华山路以西。地块紧邻镇江市政府与万达商圈，属于镇江润州区核心地段。
　　克而瑞数据显示，2017年镇江商品房全年平均成交价约为9230元/平方米。中海拿下的此宗地块也成为“面粉贵过面包”的现实案例。从土拍到现在，10个多月时间已过去，中海这个项目的打造形式以及销售进展情况一直备受外界瞩目。
　　2018年2月4日，在R1703地块上打造出的中海润江府首次开盘。“镇江中海地产”官方微信显示其开盘当天销售金额达4.8亿元。
　　据镇江建设局官网信息，中海润江府（备案名为“润泽园”）于1月26日取得425套商品房的预售许可证。镇江物价局官网发布的楼盘价格备案公示表显示，该项目高层均价约为19000元/平方米，洋房均价约为20000元/平方米。
　　《每日经济新闻》记者以购房者身份实地走访了中海润江府售楼处。据售楼处置业顾问介绍，一期开盘项目分为小高层住宅和洋房。其中小高层住宅销售均价为17000元~18000元/平方米，洋房均价19000元~20000元/平方米，略低于镇江物价局官网所披露的楼盘销售备案均价，楼房均为精装修交付。
　　不过，记者在售楼处并未看到中海润江府具体价格表的展板。
　　而根据2017年3月镇江市物价局、市住建局联合印发的《关于加强市区商品房价格管理的通知》要求，商品房销售实行明码标价制度。房地产开发企业应当按照市物价局提供的镇江市区商品房价目表格式样进行制作，并在其销售场所醒目位置通过展板方式公示。公示时间自正式开盘销售之日起至该批次全部房源售完为止。
　　就此，记者以购房者身份向一名置业顾问询问此事，该名置业顾问表示要自己（指客户）选中具体楼层后再去问自己的置业顾问该套房是否已出售以及具体价格。
　　克尔瑞数据显示，2018年2月份镇江新建商品房成交均价为9266元/平方米，中海润江府以高价入市以后对周边的房地产市场又有何影响？
　　记者随后又以购房者身份走访了中海润江府周边的几家楼盘，发现中海润江府的平均售价大约是润州区楼盘销售均价的2倍。例如距离中海润江府约3.7公里的雅居乐涟山，该售楼处置业顾问告诉记者，雅居乐涟山即将开盘的精装住宅均价约9500元/平方米。“我们这块地拿地时间较早，拿地楼面价较低所以价格比中海润江府低不少”。
　
　楼盘价高 去化恐难乐观
　　在“地王”基础上走高端路线的中海润江府的市场接受程度如何？4月2日，记者从镇江房地产信息网查询到了中海润江府共计8幢楼房的销售状况概览图。
　　镇江房地产信息网数据显示，中海润江府001幢楼总套数60套，可售套数为47套；002幢楼共计90套房源，可售套数为80套；003幢楼共计59套房源，可售套数为45套；006幢楼共计96套房源，可售套数为67套；009幢楼共计40套房源，可售套数为36套；012幢楼共计28套房源，可售套数为24套；016幢楼共计28套房源，可售套数为19套；019幢楼共计28套房源，可售套数为26套。
　　以此计算，从2月4日开盘至今，中海润江府的网签、备案、预定、保留以及不可售房源相加约占整体房源的19.72%，可售房源占到80.18%。4月4日，记者以购房者身份致电中海润江府售楼处，问及目前的去化情况，接电话的工作人员表示“这不太好说”。
　　记者发现，类似镇江这种长三角区域不限购的三线城市，性价比比较高的刚需楼盘更受追捧。如镇江丹徒区的宝龙国际花园于近日开盘，面积95平方米的住宅备案均价在8100~8500元/平方米。据其售楼处营销人员介绍，开盘当天98套房源全部售罄。镇江房地产信息网的销售状况概览图显示，目前宝龙国际花园14幢楼已无可售房源，16幢楼可售房源仅剩1套。
　　易居研究院智库中心总监严跃进认为，房企销售业绩提升以及可售房源不多，都会加入到购地过程中。当然三四线城市土地成本可控，而且镇江这类城市经济相对发达，这都会促进此类企业积极去购地。
　　另外很关键的一点是，类似城市后续市场发展机会大，高铁等基础设施建设力度大，这都可以促进此类市场崛起。类似豪宅项目的入市，也会改变市场预期，或者说大家对于此类“地王”项目背后的信号意义会有更深的理解。大体上说，地价和房价是有继续攀升的可能，这也是很多地级市或者说三线城市的一个市场规律。
　　2017年11月10日，镇江统计局官网发布的《1~3季度丹阳市房地产市场运行情况简析》显示：“今年（2017年）以来，全市商品房及商品住宅价格都出现了不同程度的上扬，主要原因是近期出让地块价格的提高进一步推高了房价上涨预期。不断上扬的房价大大抑制了商品房需求的进一步释放，对房地产市场持续健康发展构成不利因素。住宅类商品房去库存难度大。前三季度，全市商品房空置面积96.46万平方米，同比增长4.1%。房地产开发企业的到位资金主要依靠以商品房交易行为产生的个人按揭贷款和定金及预收款为支撑，一旦今后市场销售不如预期，那么房地产企业的资金链将会面临较大的压力”。
　　近日，记者就镇江中海润江府以及中海南京项目的进展情况向中海地产方面发送采访提纲，截至记者发稿时未收到相关回复。