实地探访中海南京高价地块：现场已打围施工 楼面价较周边新房低近万元

【编者按】2016年堪称是有史以来最大的“地王年”。克而瑞数据显示，全年诞生了超过350宗单价和总价“地王”，并且绝大部分都分布在一二线热点城市。但截至2017年10月，2016年的“地王”项目开盘的只有一成左右。这些高价地未来命运如何？在中国海外发展近日举行业绩发布会上，就有媒体询问高价地块开发情况。据悉，去年中海在南京先后高溢价斩获6宗地块，这些地块目前的开发情况如何？《每日经济新闻》记者就此做了一番调查。
　
　每经记者 程成 摄影报道 每经编辑 魏文艺
　　近日，在中国海外发展（0688，HK，以下简称中海）召开的业绩会上，中海董事局主席兼行政总裁颜建国表示，中海2018年销售目标为2900亿港元（2017年为2321亿港元），预期有25%的增长。
　　而在业绩发布会上，当有媒体询问对于中海拿地王项目的问题，颜建国表示，中海去年没有拿过什么“地王”项目，这些地也没有太大风险。因为去年在一线城市主战场和很多二线城市都是限价的，拿地价格不算高。在投资方面公司是审慎的，每块地公司都坚持了自己的投资纪律。
　　《每日经济新闻》记者注意到，去年中海在南京先后高溢价斩获6宗地块。目前上述地块是否入市销售？去化情况又如何？近日，《每日经济新闻》记者实地走访中海竞得的南京市栖霞区燕子矶G51地块和江浦区的G54地块后发现，上述2宗地块均处于打桩或场地平整状态，而该2宗地块的楼面价也比周边新房、二手房价格低近万元。
　
　49.1亿的栖霞G51地块：楼面价较周边新房价低8000元
　　2017年10月25日，中海以49.1亿元竞得南京G51地块，溢价率28.9%，出让面积9.64万平方米，规划建筑面积约27.38万平方米，楼面价约17933元/平方米。并须配建不少于约1.21万平方米的人才房（含租赁房）无偿移交区政府。
　　出让信息显示，G51地块位于栖霞区燕子矶街道，东侧紧邻燕城大道，西北为融创玉兰公馆项目。彼时，周边在售毛坯房价格在25000～26000元/平方米，精装房则为28000～30000元/平方米。
　　3月17日，记者从南京南站乘坐地铁1号线到达终点站迈皋桥站后，换乘74路公交车从太新路下车，再步行约1.5公里便达到G51地块，全程耗时约1个半小时。
　　记者在现场看到，G51地块已围起部分围墙，里面停有数台挖掘机，但因当天下雨并没有工人进场施工。记者在该地块周边走访发现，目前该区域正在开发，人流、车流量不大，相对较荒凉。此外，在G51地块西北侧为融创玉兰公馆项目，北侧为金浦紫御东方项目，东南侧为电建·海赋尚城项目，上述3个项目均在售。
　　记者以购房者身份先后走访了上述三个楼盘。
　　在融创玉兰公馆营销中心，一名置业顾问表示，“项目交通非常方便，教育、商业配套也很齐全。”当记者表示需要再考虑时，该置业顾问分析说，“我们的价格才30000元/平方米左右，性价比已经很高了，仁恒和安居在我们旁边拿的地楼面价都快24000元/平方米了，佳兆业、金科拿的地块楼面价接近20000元/平方米，南边的中海地块楼面价也接近18000元/平方米了，以后这些项目上市，售价肯定不止30000元/平方米，我们的升值潜力还很大。”
　　在金浦紫御东方营销中心，置业顾问向记者推荐了一套高区的90平方米三房，“总价在250万元左右，精装交付。”该置业顾问告诉记者，“整个燕子矶板块位于栖霞区、玄武区、鼓楼区的交界，地铁1号线北延线及地铁6、7号线都在附近，交通是没的说。南边有大型商业华润万象城，以及南京外国语学校，配套层次还是很高的。”该置业顾问同时表示，“南边的中海地块楼面价都快18000元/平方米了，以后即使卖35000元/平方米，我们项目也有很大升值空间。”
　　在走访中记者发现，上述中海G51地块楼面价与周边在售毛坯新房价差在8000元/平方米左右，与周边在售精装房价差在9000～12000元/平方米。此外，G01、G33、G34等高价地块未来也将对中海G51项目的定价起到一定支撑作用。
　
　18.4亿的江浦G54地块：周边毛坯新房均价不超过3万
　　2017年10月25日，中海以18.4亿元竞得南京江浦G54地块，溢价率41.5%，并须配建1200平方米保障房并无偿移交政府。此外，该项目还须现房销售。
　　出让信息显示，该地块位于江浦区团结路建设路东南侧，占地面积5.12万平方米，总规划建筑面积约9.22万平方米，楼面价约19957元/平方米。彼时，地块周边的在售房源价格大约在17000～24000元/平方米，以当时的市场行情来看，中海拿下的G54地块很可能会亏本。
　　3月18日，《每日经济新闻》记者实地探访G54地块时发现，位于建设路团结路东南角的该地块，西侧、北侧、东侧现状均为道路，出行较为方便。地块围墙已建好，内有数台工程机械正在打桩。
　　记者发现，地块北侧已有中海万锦熙岸一期、二期。其中一期于2014年交付，二期于2016年交付。彼时，一期均价约8500～10000元/平方米，为毛坯交付；二期均价约13000～16000元/平方米，为精装交付。某大型中介挂牌信息显示，目前该项目二手房挂牌价为25000～28000元/平方米。
　　随后，记者以购房者身份走访了该地块附近的某大型中介公司，置业顾问王伟（化名）告诉记者，中海万锦熙岸紧靠雨山路、文德路地铁站，均价才26000元/平方米左右，到奥体、南京南站很方便，性价比还是很高的。“中海去年在南边拍的地块楼面价都20000元/平方米了，旁边保利、中建地块的楼面价都22000元/平方米了，这边单价26000元/平方米的二手房买到就是赚到。”
　　《每日经济新闻》记者查询发现，王伟所说的保利地块为紧邻中海G54地块的G03地块，由保利于2016年3月以总价31.2亿元、楼面价22320元/平方米、溢价率163%竞得。彼时，该地块周边新房价格约16000元/平方米，目前该项目案名为保利云禧；中建地块为G54地块北侧约2公里的G02地块，由中建东孚于2016年3月以总价11.2亿元、溢价率149%、楼面价22435元/平方米竞得。彼时，该地块周边新房、二手房均价不超过20000元/平方米。
　　由此来看，中海G54地块的楼面价相对“较低”。
　　而在该中介门店内，记者看到不时有人前来咨询、看房，且多以年轻人为主。
　　“在中海买房的多以年轻的刚需群体为主，也有一些是来投资的但不多，之前成交的几个客户都是在这里买房作婚房用。”王伟说，“南京之前出台了大学生落户的政策，听说现在已经有1万多人申请落户，目前这边的二手房成交周期在3～5天。”
　　随后，记者又以购房者身份走访了中海G45地块南侧的保利云禧项目，该项目紧邻地铁10号线雨山路站。在营销中心，一名置业顾问告诉记者，营销中心将于月底正式开放，开盘时间大约在6月份。“具体价格目前还没有出来，不过我估计毛坯房均价应该不会超过30000元/平方米。”该置业顾问表示，“没办法，现在价格限制的很死。”
　　上述置业顾问告诉记者，“我们这个项目得房率很高，算上附送面积的话能达到90%，又紧挨着地铁，位置比中海更好，买我们项目更划算。”并建议记者赶紧准备材料申请落户，开盘时就能拿到购房资格。
　　走访中记者发现，G54地块的楼面价与周边在售二手房价差在6000～7000元/平方米，与潜在新盘价差约为10000元/平方米。
　　不过值得注意的是，在限价、摇号等政策的作用下，南京楼市成交显著下滑。根据南京中原市场研究中心的数据，2017年南京楼市累计成交68920套，同比下跌47.29%，为近5年成交的最低值；全市供应新房60771套，同比减少37.81%，供销比仅为0.88。进入2018年，南京楼市依旧没有回暖迹象。
　　多位业内人士向《每日经济新闻》记者表示，上述G51、G54地块与周边新房、二手房近10000元/平方米的价差，正常情况下还是有一定利润空间。不过利润空间到底有多大，还得看开盘时的市场行情，以及预售证批准的备案价。
　　针对南京区域2018年的销售目标，以及在南京限价、摇号购房等政策影响下，高价摘得G51、G54地块的中海又如何把控推盘节奏以应对潜在的市场风险？对此，《每日经济新闻》记者按照中海要求向对方发去了采访提纲，但截至发稿并未获对方回复。
　　值得一提的是，目前中海在南京在售的项目为中海桃源里，该项目所处的G34地块在2015年9月23日被中海以20.8亿元摘得，楼面价22373元/平方米；3月26日获得住宅销售许可证，均价38995元/平方米。据南京当地人士透露，该项目原先精装报价在40000元/平方米以上，但因为限价改成了毛坯。在鼓楼滨江板块，这个项目是目前区域最高价，目前只剩下十几套小面积户型。