广州、深圳楼市“9·29新政”满月：新房成交创年内新高

每经记者 陈荣浩 每经编辑 陈梦妤
　　10月30日，广州、深圳楼市“9·29新政”出台满一个月。这一个月期间，两地楼市均交出了不错的成绩单。
　　据合富研究院数据，10月1日~10月28日，广州全市商品住宅网签面积95.5万平方米，环比增长106%，同比增长48%。从成交情况看，广州新房连续三周成交量超2700套，预计全月破万套，是2022年3月以来的第二次。
　　深圳也不落后。中原地产研究院数据显示，10月1日~10月28日，深圳新房成交量上涨285%，认购量超过去4个月（6~9月）网签总和。
　　但从开发商的策略来看，仍以“去库存”为主。深圳新政后诞生了两个“日光盘”，都采用了“以价换量”策略，开盘后迅速实现售罄。
　　10月29日上午，广州市房协专家委员会委员、地产经济学家邓浩志在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，目前楼市回暖其实跟股市密切相关，股市大幅上涨后，人们对市场的预期发生了改变。
　　“按照过往的市场情况看，一般政策出台一个月后，楼市就开始降温，但现在已经持续5个星期了，暂时还未看到熄火态势。至于这种火热趋势还能维持多久，短期可能还得看政策支持力度，中期则取决于整体大环境。”邓浩志说。
　
　两地新房销量创年内新高
　　据合富研究院数据，10月1日~10月28日，广州全市商品住宅网签面积95.5万平方米，环比增长106%，同比增长48%。
　　对应到具体成交情况，阳光家缘数据显示，截至10月27日，广州全市新房网签8642套，一手房市场连续三周成交量超过2700套，预计全月成交量突破万套。
　　“现在，广州一些非核心板块，比如科学城、白云湖、新塘等，因为上车门槛足够低，新房的成交热度甚至不低于天河海珠等片区，很多刚需客都开始进场，接下来有可能维持这种热度。”广州房产中介谭升（化名）向记者表示。
　　10月29日上午，克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓在接受记者采访时表示，从新政后广州楼市的反应看，除了国庆周成交火爆之外，节后三周市场仍然维持了较高热度，并未像之前几轮政策一样迅速冲高回落。
　　克而瑞监控的广州典型楼盘数据显示，近三周的客户周均来访量比三季度高23%左右，而认购量更是提高了79%，显示市场新客不断、老客户加速入场。
　　“尽管10月一二手楼市的成绩单都较为耀眼，但当前楼市最重要的任务仍然是去库存，因此还是必须坚持促销走量。目前部分楼盘在节后收起的折扣优惠，相信很快又会在‘双11’以及年底的营销节点见到，广大购房者仍然可以放心谈价，争取最大的优惠折扣。”肖文晓分析道。
　　深圳也类似。深圳中原研究中心监测显示，截至10月28日，深圳新房住宅认购11185套，超过过去4个月购房合同网签量总和；新房住宅网签量达到3211套，为近18个月最高，至月末，网签量有望创2022年以来新高。
　　在中原地产华南区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦看来，深圳一二手成交都创近几年新高，反映市场确实火爆起来，客户预期明显改善，入市意愿大幅提高。
　　记者注意到，自楼市“9·29新政”以来，深圳楼市已经诞生了两个日光盘，分别为龙华区深业上城学府和光明区中建观玥。这两个项目分别于10月13日和19日开盘后售罄，也是近年来在深圳非限购区少有的日光项目。
　　值得一提的是，上述日光盘主要也是采用“以价换量”方式。其中，深业上城学府8.05万元/平方米，开盘享受九三折优惠后，均价降至约7.6万元/平方米；中建观玥备案均价约3.8万元/平方米，折后单价约3.3万元/平方米起。
　　另据深圳中原地产研究中心，10月以来，深圳市场上热销的新房项目，还包括鸿荣源珈誉府、卓越珺奕府、鸿荣源尚云、润宏城等。
　　邓浩志表示，目前，广深楼市的新盘主要还是以“以价换量”为主，虽然确实有部分新盘在达成一定去化量后开始考虑收回折扣，但更多的还是“噱头”，主要是为了吸引潜在购房者下定。
　　“如果开发商真的普遍涨价，短期内依然会难卖，比如广州市场，我预计半年内都比较难涨价。目前广州库存达27个月，二手放盘量18万套，仍然是历史新高。”邓浩志说。
　
　有二手豪宅业主率先涨价
　　随着新房市场回暖，二手房行情也产生改变，业主的心态似乎也发生了变化。
　　目前，在广州的二手房市场，降价房源仍占主流，但二手豪宅市场逆势涨价现象要明显多于普宅市场。
　　贝壳数据显示，截至10月28日，广州涨价房源150套，降价房源1124套。二手房挂牌的成交周期缩短至186天。
　　而从过去一个月的涨价房源情况看，涨价房源最多的时间节点为9月30日，涨价房源达到了516套，而其他大部分时候的涨价房源数量低于240套。
　　谭升表示，目前，广州的二手房市场仍在筑底，价格还是以底部横盘为主。
　　“一个比较明显的特征是，很多买二手房的还是刚需客，大部分买家不接受涨价，只愿意横盘成交。目前在二手房市场能够成功‘反价’的，也主要是那些二手豪宅盘，但量并不大。”谭升说。
　　记者在贝壳平台查询发现，10月以来，凯旋新世界·广粤尊府、嘉裕公馆等豪宅二手房已率先逆势涨价。
　　比如凯旋新世界·广粤尊府，一套面积为154.4平方米的中楼层房源，9月还在降价，售价4650万元，但国庆假期最后一天涨了150万元，现在售价4800万元；嘉裕公馆一套150.47平方米的南向户型，国庆期间挂牌的价格为3160万元，一周后挂牌价上涨150万元达到3310万元。
　　不过，凯旋新世界·广粤尊府在贝壳平台上的挂牌量为17套，嘉裕公馆则为78套。
　　相比之下，刚需盘挂牌量要大得多。比如位于黄埔片区知识城板块的万科幸福誉，203套在售，挂牌均价2.25万元/平方米；位于增城沙村片区的尚东阳光，168套在售，挂牌均价1.63万元/平方米；位于番禺的祈福新村的祈福缤纷汇，286套在售，挂牌均价3.26万元/平方米。