楼市“银十”迎火热开局 国庆假期后多地继续优化政策

每经记者 陈利 每经编辑 魏文艺
　　9月底以来，从中央到地方，一系列房地产政策的落地，助力“银十”楼市迎来火热开局。
　　《每日经济新闻》记者注意到，自9月底以来，包括北上广深四个一线城市，以及武汉、南昌、合肥、广元等超50个城市，已先后出台各类房地产市场优化政策。而这些政策的落地，也使得国庆期间多地楼市成交量飙升。
　　在10月8日国家发改委召开的新闻发布会上，针对“推动房地产市场止跌回稳”，国家发展改革委主任郑栅洁表示：“降低存量房贷利率等政策已经出台，有些城市全面取消限购，有些城市进一步缩小限购区域、放宽限购条件，其他政策也在积极谋划、积极推进。”
　　“中央‘稳地产’目标明确，后续在降低房贷利率、交易佣金、税费等方面有预期举措。”中指研究院分析师郭昕昱如是表示。
　　郭昕昱进一步指出，一线城市后续的限制性政策仍有优化空间，例如放开大面积段限购、放松郊区限购，以及降低房贷利率加点等。同时，二线及三四线城市则有望加大购房补贴力度，进一步推动市场量价趋向稳定。
　
　一线城市全面优化楼市政策
　　9月26日，中共中央政治局召开会议指出，要促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量，加大“白名单”项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地。要回应群众关切，调整住房限购政策，降低存量房贷利率，抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式。
　　9月29日，央行落地下调存量房贷利率、二套首付比例，延长“金融16条”等政策期限、优化保障性住房再贷款等政策。
　　当晚，上海、广州、深圳纷纷出台房地产新政。
　　上海率先调整住房限购政策，对于非上海市户籍居民家庭以及单身人士购买外环外住房的，购房所需缴纳社会保险或个人所得税的年限调整为购房之日前连续缴纳满1年及以上。
　　同时，持有《上海市居住证》且积分达到标准分值、在上海市缴纳社会保险或个人所得税满3年及以上的非上海市户籍居民家庭，在购买住房套数方面将享受与沪籍居民家庭相同的购房待遇。此外，首套房的最低首付款比例也调整为15%。
　　深圳则调整分区住房限购政策、取消商品住房和商务公寓转让限制、调整个人住房转让增值税征免年限、优化个人住房贷款政策等措施。广州宣布自9月30日起，该市户籍、非户籍居民家庭和单身人士在全市范围内购买住房的，不再审核购房资格，不再限制购房套数。这也意味着，广州成为4个一线城市中首个全面取消限购的城市。
　　9月30日晚，北京也宣布政策调整，五环内非北京户籍家庭社保年限由5年改为3年，五环外非北京户籍家庭社保年限由5年改为2年，同时首套房贷首付比例不低于15%，二套房贷首付比例不低于20%。
　　对比来看，广州成为本轮调控中第一个全面取消限购的一线城市，上海、深圳和北京则有针对性地优化调整住房限购政策，其中深圳调整力度更强，上海和北京的调整不及预期。
　　从国庆假期市场反应来看，广州、深圳市场表现远超北京、上海。据中指研究院项目调研情况，深圳、广州平均到访量均超过了800，上海为403、北京为297。
　　以深圳为例，据深圳发布，10月1日~7日，全市新房认购销售1841套，认购量同比增长664.14%；头部中介机构二手房带看量24620人次、成交1314套，日均值同比分别增长22%、339%。此外，据广州中原地产的统计数据，国庆期间广州八成的新房项目到访量和成交量比平时周末有显著上涨，到访量增长率基本在50%~100%，成交量增长率在20%~30%。
　　“一线城市‘四限’调整之后效果发酵，市场预期逐步改善。”上海易居房地产研究院院长、克而瑞集团董事长丁祖昱表示，一线城市作为新政利好的直接受益者，新房成交仍有一定的放量空间。
　
　节后多地继续优化楼市政策
　　据住建部官网消息，在北上广深这4个一线城市于10月1日前调整住房限购等政策措施的同时，近期重庆、四川、广东、湖北、云南等10余个省区市出台了省级层面促进房地产市场健康发展的政策文件，武汉、南昌、合肥、广元等50余个城市也出台了本市房地产市场优化政策。
　　如武汉在国庆假期前就发布通知明确，在2024年10月1日至12月31日，购买新建商品住房，首套房按契税实缴额度给予全额补助优惠，二套住房按契税实缴额度给予50%补助优惠；全面取消普通住房和非普通住房标准，同时各区结合自身特点实施“一区一策”，通过契税补助、发消费券等形式促进销售。
　　10月8日，据“武汉住房和城市更新”微信公众号披露，国庆期间武汉全市242个重点在售项目，现场到访量4.85万人次，比去年国庆节期间增长47%；成交商品房2765套，同比增长113%；销售面积31万平方米，同比增长98.6%；销售金额54.9亿元，同比增长93%。
　　国庆假期过后，多地继续出台楼市优化政策。10月10日，据长沙发布微信公众号，长沙近期再次放宽落户政策，在该市通过购买、受赠、继承、自建、单位分配等途径拥有住宅、商业用房、商住两用房或办公用房合法所有权的，实行“一房一户”落户，可以将本人户口迁入长沙市房屋所在地城镇地区。
　　此前的10月9日，杭州发布楼市新政，宣布全面取消新房限价，商业性个人住房贷款不再区分首套、二套住房，最低首付款比例统一为15%；提高住房公积金最高贷款额度至130万元，保底额度提高到20万元。同时取消新房限价，这也意味着，今后杭州新出让的宅地不再限房价。
　　此外，成都也于近日发布《关于实施合法产权住房人员落户的通知（征求意见稿）》，拟实施“买房即可落户”政策。
　　“降低购房门槛，提高公积金贷款额度，为当前市场上有着真实购房需求的客户减轻购房负担，将有效刺激部分刚性和改善性住房需求的释放。”中指研究院华东大区常务副总高院生分析指出，新政有利于稳定四季度杭州楼市，后续或迎来翘尾行情，为深耕杭州的房企的业绩保驾护航。
　　此外，即使是曾被视为“楼市调控最严省”的海南，在全域限购6年后，包括文昌市、东方市、澄迈县等均于国庆期间相继宣布取消商品住房限购政策。
　
　地方商品房收储加速落地
　　据克而瑞统计，今年三季度，全国约145个城市出台约196次新政，政策出台频次与二季度基本持平。
　　其中信贷方面的政策调整最为密集，多数城市将限贷套数核算范围由全市缩小为区，对于挂牌出售、出租的房屋予以套数核减。同时，允许提取公积金付首付、放宽二套贷款限制等成为标配。
　　与此同时，地方商品房收储加速落地，三季度，22个城市发文推进收储工作。大连、长沙、泰安、柳州、蚌埠等多个城市发布房源征集公告，明确收储房源的区位、房源资质、套型面积、房源形态、配套设施、收储价格等标准。福州、重庆、天津、青岛、郑州、武汉等城市已完成部分房源收储任务，福州、郑州等城市已有保障性住房转化项目入市。
　　值得注意的是，郑栅洁在10月8日的新闻发布会上表示：“降低存量房贷利率等政策已经出台，有些城市全面取消限购，有些城市进一步缩小限购区域、放宽限购条件，其他政策也在积极谋划、积极推进。”
　　对此，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析指出，近期的房地产政策是系统性、整体性的一个缩影，即全方位考虑商品房市场上下游、新房和二手住房、存量房贷和增量房贷、土地市场和新房市场，商品房供需和收入就业等基本面因素，建立商品房止跌回稳的长效机制。在经历了2~3年的调整后，随着政策效应不断释放，商品房市场止跌回稳的趋势将越来越明显。
　　“未来预计会有这几方面的新政策：对于二手房交易契税、增值税、个税等，可能将实施减免；通过下调存款利率、准备金率，下调公开市场操作利率等，推动再次下调LPR，驱动按揭利率进一步下调；落实优化存量，调整存量在建未售项目或未开发用地的规划条件和建设标准；尽快推进新供地、开发等模式，如取消附加在土地上的各种行政限制等。”李宇嘉补充道。