日期:[2024年08月13日] -- 每日经济新闻 -- 版次:[07]

保利北京在售项目去化率高低差异悬殊 “新地王”能否阻止利润下滑?

每经记者 包晶晶 每经编辑 陈梦妤
  近日,万科在北京折价退的地,保利发展89亿元接了过来。
  凭借这次发力,据中指研究院,保利发展又回到了新增土储前三的位置,前7个月权益新增货值431亿元。
  房难卖、钱难赚,是当下所有房企共同面临的问题,保利发展在北京的多个新入市项目也同样如此。
  7月,保利发展开启了连续31天不间断直播,并对部分楼盘推出了最高1.76%(税前)的全民营销大比例返点。
  目前,保利发展仍稳居百强“榜一大哥”宝座,2024年上半年实现盈利75.08亿元,营业总收入同比微增1.64%,归母净利润同比下降38.57%。
  在保利发展布局的华东、华南、华北等6个片区中,毛利率最高的当属华北片区,达到17.02%,尽管与2022年相比减少了3.95个百分点,但绝对值处于领先水平。
  然而,《每日经济新闻》记者注意到,2023年,保利发展在华北片区的结转收入为601亿元,占总收入比重仅18.65%,这一比例距离华东片区的32.89%、华南片区的23.8%仍然有较大差距。
 
 个别项目网签5% 保利北京销售端仍待发力
 
 在核心城市北京,保利发展2023年实现营业收入109.6亿元,远不及广东、浙江、福建、江苏、山西、上海等省市。据《每日经济新闻》记者粗略计算,保利发展收入最多的广东地区的毛利率为16.2%、浙江为12.9%、福建为11.1%、江苏为12.3%,而在北京和上海的毛利率分别能够达到19.3%和34%。
  从项目数量来看,2023年保利发展在北京共有23个在建(含1个拟建)项目,与全国范围内749个项目总数相比,占比并不高。其中,保利天汇、保利锦上和顺义新城0601项目为100%权益,其余以合作或小股形式参与。
  项目去化也是摆在保利发展北京公司面前的现实问题。
  据保利发展北京公司官微,目前北京公司在售7个项目,其中既有表现出色的热销项目,也有低流速楼盘。
  《每日经济新闻》记者从北京住建委官网查询发现,其2024年春节后新开盘项目去化率偏低,5%~70%,实际折扣力度也最大。而2023年以及之前的开盘项目,去化率为55%~73%。其中,7月4日取证入市的保利建工·星宸和煦,目前暂无签约记录。
  保利颐璟和煦4月13栋578套取证开盘,目前签约30套,去化率为5%。值得注意的是,该项目网签均价为36499元/平方米,而拟售价格均在40000元/平方米以上,成交比较密集的楼栋均价在41000元/平方米左右。
  保利朝央和煦2024年1月13日取证,开盘推出394套房源,目前签约275套,去化率为70%,网签均价为77876元/平方米,基本接近拟售价格。
  全民营销返点高达1.76%的保利和悦春风,部分续销房源已经转入现房销售。2023年加推的批次中,9栋住宅显示“已售完”,但网签数据仅为3套。
  2023年9月底取证的璟山和煦同样不够理想,19栋住宅共计798户,目前网签240套,去化率为30%。网签均价为60064元/平方米,与公布的均价62000元/平方米相比,相当于“九七折”。
  保利天汇2023年9月26日取证开盘,其中天汇佳苑推出494套,网签361套,网签均价为817000元/平方米,去化率为73%;天新和苑推出332套,签约184套,网签均价为84950元/平方米,去化率为55%。
  保利锦上二期2022年6月15日取得预售证,开盘均价为71999元/平方米,可售套数944套,目前网签682套,去化率为72%,网签均价为69536元/平方米。
  不过,保利天汇、保利朝央和煦两个项目已经算得上北京市场的“优秀生”。在中指研究院1~6月北京楼盘销售金额排行榜上,保利天汇单盘销售近29亿元,排名第三;保利朝央和煦以24.43亿元排名第四。
 
 “新地王”板块内 存量已卖成现房
 
 进入2024年,保利北京频繁出手拿地,多次参与北京热门地块拍卖,包括大瓦窑地块、海淀翠湖地块、顺义区空港六期地块等。
  截至目前,与销售榜上的劲敌中海相比,保利发展在北京的项目比较少,而这一差距还在延续,从2024年前7个月北京拿地金额来看,中海地产仍然领先保利发展。
  7月25日,保利发展和北京建工联合体以89.01亿元、溢价率3.5%竞得“回炉”的海淀永丰产业基地地块,成为海淀“新总价地王”,与8年前出让时相比,挂牌价和上限价格几乎翻倍。
  “该地块此前于2016年12月1日由北京万科以50亿元拿下,有意将该地块打造为翡翠书院,由于全自持导致收益低且资金回笼速度较慢,万科曾提出周边企业众筹方案来应对难题,但随着房地产金融监管收紧,企业参与积极性有限,万科最终不得不折价退地。时隔8年,该地块再度上市,不再需要企业自持,地价达到上限后转为现场摇号方式确定竞得人,同时挂牌价格和地块合理上限价格也大幅增长,几乎达到翻倍水平。”中指研究院土地市场研究负责人张凯透露。
  《每日经济新闻》记者注意到,海淀永丰产业基地地块中的0120、0132地块为二类城镇住宅用地,容积率分别为2.0和1.7,住宅部分成交楼面均价约5.96万元/平方米,销售指导价为9万元/平方米(溢价率15%以下)浮动8%。
  这一价格未来能否获得市场认可?仅从指导价来看,该宗地块的销售指导价已经高出所在的永丰板块在售新房均价(8.2万元/平方米)一大截,更何况这些在售楼盘的去化周期已经拉得很长。
  比如,永丰板块的中海富华里,2024年一季度现房加推曾引发一轮热销,目前仍有少量房源持续销售中,单价约8.5万元/平方米;2022年入市的幸福里润园近期仍在售,已经卖成了现房;同期入市的中海汇德里也有尾盘在售,价格均为8.3万元/平方米;2023年3月开盘的栖海澐颂价格为8.2万元/平方米,目前还有个别楼栋少量可售房源。
  除了存量在售盘,保利发展这次还有一个强劲对手,就在6月,海开控股以79.17亿元拿下板块内永丰南地块,销售指导价为9.3万元/平方米。
  这意味着,两宗规模相近的地块不仅要在入市时机上正面交锋,销售方案方面更是短兵相接。
  而永丰南地块的优势相对突出,紧邻地铁,配套商业服务,对于保利发展的永丰北地块,据张凯分析称:“永丰北周边住宅众多,生活氛围相对成熟,地块紧邻海淀大悦城,南北紧邻新建的中关村三小科技园分校,西北方向是规划建设的西玉河湿地公园。”“相较于永丰南,该地块缺点是距离地铁较远,到16号线永丰站直线距离1.5公里以上。”
  从产品层面来看,永丰北两地块容积率分别是2.0和1.7,对比中海富华里密度稍高,后续开发中,保利发展能否从产品规划层面拿出不一样的方案?对此,保利北京方面回应称:“会依据获取土地的综合标准进行产品规划,目前仍在进行设计方案调整。”
 
 布局谨慎 北京市场地位有待强化
 
 从实际动作来看,即便坐稳了“榜一大哥”位置,保利发展对规模扩张还是保持了一定的克制。
  中国银河认为,公司2024年上半年新增项目的地售比为60%,新增项目保持高质量。保利发展拿地谨慎,新增地价占同期销售的7.27%,由于销售市场尚待修复,公司保持较低的拿地力度。
  在最有销售潜力一线城市和热点城市群,布局规模不及中海地产、华润置地、绿城中国等。特别是在战略要地北京,保利发展2024年前7个月拿地金额为65亿元,不敌海开控股、中建智地、中海地产、华润置地、中建壹品等,排在第六位。
  从北京市场销售金额来看,保利发展距离中海地产、华润置地还是有相当的差距。
  据中指研究院统计,2024年前7个月,保利发展在北京的销售额为135.7亿元,排名第四,而中海地产、华润置地、北京城建的销售额分别为295.3亿元、157.9亿元、137.5亿元。在销售面积上,保利发展也被中海地产、首开股份、华润置地、中建壹品、北京城建赶超。
  这一次,保利发展能否借“海淀地王”之势强化在北京市场的地位?
  保利北京给出的答案是:“海淀是非常优质的区域,公司非常重视,我们自身也会根据长期可持续在做的客户深度访谈,吸纳客户真实需求,去做匹配客户需求的好房子。”