5年期以上LPR大幅下调 贷款买房迎来最佳“窗口期”？

每经记者 包晶晶 每经编辑 陈梦妤
　　龙年楼市一开局就迎来了史诗级“大礼包”——5年期以上贷款利率大幅下降。
　　2月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布：1年期LPR（贷款市场报价利率）保持3.45%，5年期以上LPR下调25个基点，由4.2%调整至3.95%。
　　据《每日经济新闻》记者观察，自2019年“换锚”以来，多次非对称降息均为一年期LPR下调，此次5年期以上LPR首次出现大幅度下降，叠加年前多个城市对限购政策的宽松，贷款买房正迎来最佳“窗口期”。
　　中指研究院市场研究总监陈文静表示，“本次非对称降息体现了央行对于房地产行业的呵护，加大楼市托底力度，释放更加积极的信号，有利于稳定行业信心，促进投资和住房消费，进一步促进房地产市场平稳健康发展。”
　
　“小阳春”行情或逐渐开启
　　《每日经济新闻》记者在一个上海买房群随机采访了几位卖房人，不少人表示，2024年想要买房，但无奈旧房卖不出去，影响了置换资金，希望2024年能够先卖，再打新。
　　也有人表示：“不买，不想背更多负债了。身边刚需朋友们都启动了，现在自己处于房子已经挂牌但卖不掉阶段，又不想骨折价卖房，除非目标房源很清晰。”
　　“现在对买房提不起兴趣，利率还是太高，如果房价不涨就打算一直租房，等房价开始涨了再说。”一位初中生家长这样说。
　　苏州链家张胜（化名）对《每日经济新闻》记者表示：“目前苏州市场还是偏弱，二手房价和去年相比降了20%~30%，新房也开始出现十几个点的优惠，这次利率大幅下降之后，苏州目前贷款利率低至3.75%，今天是工作日又是阴雨天，表现不出来，但是询问量和看房量有增加。”
　　但经过多次政策宽松，热点城市二手房市场似有回暖之意。
　　据58安居客研究院统计数据，2024年春节期间百城二手房找房热度为76.5，同比2023年上涨7个百分点，在连续两年出现回落之后首次出现上涨。
　　对于春节后的市场预期，陈文静认为：“节后居民工作、购房置业逐渐进入正轨，一线及核心二线等前期出台政策的城市，政策效果有望进一步显现。本次5年期以上LPR大幅下调后，购房者置业成本下降，有望强化核心城市政策效果，‘小阳春’行情或逐渐开启。”
　
　不断逼近公积金贷款利率
　　“回顾2023年央行两次降息，分别是6月下调1年期LPR和5年期以上LPR（均下调10BP）、8月下调1年期LPR（非对称降息，下调10BP）。”
　　陈文静指出：“这是2019年换锚以来最大降幅，也是史上较为罕见的在MLF利率不变的情况下非对称降息。2024年年初，央行下调了再贷款、再贴现利率，降准0.5个百分点，释放了约1万亿元中长期低成本资金，同时，2023年底主要银行也下调了中长期存款利率，这些举措有效降低了银行的中长期负债成本，一定程度助推了LPR下行。”
　　上海易居房地产研究院最新发布的《20城房贷利率研究报告》分析了四个重要时间节点，2021年7月、2023年6月、2024年1月和2024年2月，20个重点城市的房贷利率分别为5.57%、4.15%、3.95%和3.70%。据此分析，若从最高利率进行计算，当前房贷利率下调了至少187个基点。
　　易居房地产研究院按“100万元贷款本金、30年等额本息”的房贷案例计算，在房贷利率最高点时的月供额为5722元，而现在则为4603元，累计减少1119元。这说明最近两年房贷利率政策的调整和优化，贷款100万元每月少还约1200元。若是在大城市贷款500万元，则每个月可以少还约5500元。
　　基于1月份各城市的房贷利率和此次LPR的调整，《报告》对2月下旬后20个城市后续可以执行的最低房贷利率进行了统计，结果显示，全国所有城市房贷利率均进入4.0%以下的水平（北京市六区除外），房贷利率最低的城市是郑州，能够低至3.45%，而郑州是高能级城市，据此可以认为，部分城市尤其是中小城市房贷利率低于3.5%的可能性会非常大。
　　不仅如此，商业贷款利率不断接近公积金贷款利率3.1%，将令上述重点城市的房贷市场呈现持续活跃的态势。
　　易居研究院研究总监严跃进告诉《每日经济新闻》记者：“这是此前8个月LPR为4.20%基础上的首次下调，换言之，新的降息周期开启，也说明其为今年宏观经济和货币金融环境的宽松创造了积极条件。房地产市场当前正处于企稳复苏阶段，但复苏过程需要巩固，降息利好资金成本的下调，直接引导房贷下调，这对于房贷市场的影响是积极的。”