日期:[2008年07月12日]
-- 每日经济新闻 --
版次:[06]
再融资松绑 地产龙头能捱严冬
◆每经记者 李凯 朱凯
7.88元～11.11元，短短5个交易日金地集团（600383，收盘价10.06元）暴涨40％；12.06元～18.8元，保利地产（600048，收盘价16.91元）的涨幅超过55％；13.53元～19.63元，招商地产（000024，收盘价17.30元）的涨幅超过45％；8.02元～10.38元，万科 （000002，收盘价9.50元）的涨幅接近30％；素有“招保万金”之称的地产四龙头，近期涨幅惊人。在房地产业“冬天”来临之时，房地产股却突然爆发，这形成了鲜明的对比。房地产股暴涨的背后究竟蕴藏着何种玄机呢？
政策剖析 “从紧”声中 再融资逐步松绑
“房地产资金链紧崩！”
“房地产价格‘量缩价降’！”
……
近期以来，关于房地产行业的报道频频见诸于各大媒体显要位置，房地产行业的走势成为了老百姓重要关注的焦点之一。
近期房地产板块的异动是否会有政策面的利好支持呢？对此，记者采访了部分业内的专业研究人员。
NBD：当前市场对房地产业最大的影响在哪里？
申银万国分析师殷姿 （以下简称“殷”）：主要体现在政策上，珠三角一带房价的下跌引起政府和央行的重视，金融安全还是中央首先关注的一个问题。
NBD：宏观政策有松动迹象吗？
殷：信贷放松取决于通胀和政府对房价控制效果的判断。虽然目前CPI和房价增速都有了下行趋势，但是政府可能会等到数据进一步明朗才出台政策，会相对滞后一些。
NBD：还是有不确定性存在？
殷：是的。关键是政府对数据的解读。同时，也不排除政府等到全国大部分城市价格下来以后才出台政策。
NBD：那是否会出台一些更为严厉的政策和措施呢？
殷：这个肯定不会了。从去年上半年到现在，大家压力都很大了。
NBD：今年9、10月份可能对地产业来说又是一道坎儿，在这之后，行业内的分化是否会越来越明显？
殷：根据我们对相关公司资金的分析，减少今年拿地的规模，大部分企业的资金到今年年底问题不大。那些依靠大幅降价来刺激市场做法出现的概率不会特别大。同时，行业的集中度会越来越高。而少数拿地太多的公司，因经营压力比较大，也会进行一些土地的转让，或退出，但绝不会普遍。
NBD：总体来看，房地产行业的前景怎样？
殷：长期没有问题。但去年价格涨幅太大，短期内，适当的价格回调有助于房地产市场持续稳定的发展。
光大证券分析师赵强认为，股价变化与基本面并不一定同步的。近期房地产股暴涨的主要原因还是在于股价前期的超跌，它提前反映了一些不好的预期。而最近的暴涨则可能是对此的一个纠正，整个行业的基本面并没有太大的变化。
再融资逐步松动
宏观调控的限制，使得房地产企业的资金需求受到了很大的限制。不过，近期却不难发现，证监会对房地产企业的再融资却在慢慢松绑。
下面一组数据相信最有说服力：
今年1月，上实发展（600748）向特定对象发行股份购买资产暨重大资产购买的申请获得证监会并购重组委有条件审核通过；
2月，华发股份（600325）10配3的配股方案获得证监会批准；
3月，张江高科（600895）配股申请获得有条件通过；福星股份（000926）增发获通过；
4月，冠城大通（600067）20亿元增发计划获得了证监会批准，栖霞建设（600533）33亿元增发方案获得了证监会发审委有条件批准；
5月，万科（000002）发行59亿元公司债获批；保利地产（600048）43亿元公司债获批；新湖中宝（600208）14亿元公司债获批；卧龙地产（600173）不超过12亿元非公开发行也顺利通过。这意味着这4家企业的最大融资额将达到128亿元；
6月，北辰实业17亿元的申请获批，招商地产80亿公开增发获批；
7月，中粮地产12亿元公司债获批。
从一季度房地产企业再融资获批的“凤毛麟角”，再到二季度以来的逐步松绑，特别是招商地产80亿元再融资的通过，似乎让房地产企业看到了光明的“钱景”。
申万行业分析师殷姿认为，今年融资的确有所放松。而且，发债券也是证监会所鼓励的，这对银行的风险控制也是有利的。
不过，业内人士认为，在宏观调控对房地产行业“紧声一片”之时，证监会对房地产企业再融资的逐步松绑，无疑对房地产企业来说，还算是不小的利好消息。
机构身影 基金仍在减持地产股
2566点～2952点，上证指数近期最大涨幅15.04％；然而两市地产指数同期涨幅却高达30.85％和33.71％，其中龙头股的最大涨幅甚至高达50％。
基金一季度仍在增持的地产板块，近期的大幅上涨，是否仍然闪现了机构的身影呢？
连续6天净卖出
7月7日，两市地产指数分别上涨了6.65％、7.59％。7月9日，两市地产指数的涨幅又分别高达7.34％和5.23％。本周连续大涨的地产板块，显然受到了资金的高度关注，这些资金究竟来自何方呢？
上证所统计数据显示，7月7日，机构买入地产股的资金为2.6254亿元，卖出金额为4.016亿元，当天净流出为1.391亿元；7月9日，机构买入地产股的金额为5.9072亿元，而卖出金额却达到了7.4417亿元，净流出的金额为1.5345亿元。显然，7月7日、7月9日地产股的大涨，以基金为代表的机构投资者出力有限。
如果这两天尚不能真实反映主力的动向，那么我们将时间放长一点，从7月2日开始，截至7月9日，连续6个交易日机构对房地产板块都是净卖出，金额分别达到了0.87亿元、1.42亿元、2.28亿元、1.39亿元、0.68亿元、1.53亿元，这意味着6个交易日机构从房地产抽离的资金超过了8亿元之多。
个股增减有差异
7月2日～7月10日，保利地产最大涨幅接近50％；
7月4日～7月10日，金地集团最大涨幅超过40％；
……
龙头地产股近期的表现可谓相当抢眼，不过机构对于龙头股的态度却是截然不同。
金地集团近期的爆发力相当之强，但机构对于该股却是自6月26日以来连续10个交易日都是净卖出，特别是在7月4日见底7.88元的当天，机构买入金额仅为0.103亿元，而卖出金额却高达3.36亿元，净卖出金额超过了3.26亿元，之后三个交易日净卖出的金额也达到了1.37亿元、0.92亿元、0.94亿元；
与金地集团形成鲜明对比的是，保利地产则明显受到了机构的青睐。统计数据显示，7月4日～7月8日，机构的资金均为净流入，其净买入金额分别为1.1亿元、0.41亿元、0.84亿元、0.59亿元。
显然，在房地产整体净流出的前提下，对于个股机构还是有明显的选择。不过，对于近期房地产股的整体反弹，显然基金基本没有发挥大的作用，而主力部队显然非游资莫属。
操作策略 超跌反弹行情已展开
政策面目前可谓“云遮雾绕”，但对于短期松绑的可能，业内人士几乎清一色地表示“看不到”，这也就意味着房地产业最大的一块石头仍悬在头上。对于房地产股究竟该如何操作呢？相信机构和专业人士的观点能够带给大家启示。
基金难言乐观
“现在说房地产的机会还为时过早。”这是一位基金经理的观点，其实这也代表了不少基金公司的态度。近期，基金公司的三季报纷纷出炉，其中很难发现有看好房地产股的观点，而这和基金公司近期仍在减持房地产股相当吻合。
深圳某合资基金公司研究员对记者表示，行业的前景仍处于一个相持的阶段，过于悲观并无必要。
他认为该板块近期的暴涨是由于市场曾对政策的立刻出台有所预期，但现实情况表明并非如此，持续的上涨缺少动力。对于今年“金九银十”的预测，该人士表示，不管各家公司的策略如何，居民住房需求仍然存在。但政府如果不出台什么“硬”的东西，消费者有可能还是不买账。
国海富兰克林基金公司也明确表示，本轮房地产行业调整的长周期还没结束，本轮属于长周期下的中等级别调整。房价重回上升通道至少需要1年半时间，如果通胀不能被有效抑制，则需要2～3年。该基金认为，由于股票市场对于相关因素已提前做出反应，当前股价已具备长期投资价值，可择股买入，但跑赢大市概率不高，即反弹会有，反转无望。
以超跌反弹对待
面对近期房地产板块的强势，投资者究竟该如何操作呢？
国泰君安的行业研究员孙建平认为，地产主流公司从去年以来股价下跌75%左右，估值从35倍下降到12倍，下降66%，如此便宜的估值如果还继续下跌。一种情况是将会有产业资本入市，一些有实力的大股东将会在二级市场增持上市公司的股票。另一种情况是因超跌而随时产生估值反弹行情，尤其是在7～8月之间。目前来看，估值反弹行情已经开始，预计将可持续。
万科中性估计目标价11元，乐观估计是13元；保利地产中性目标价17元，乐观目标价20元；金地集团中性目标价12元，乐观目标价14元。园区类公司兼顾业绩增长和稳定、开发与出租的只有金融街和张江高科，按照22倍乐观市盈率估值，目标价是10.4元和11.3元。
银河证券分析师丁文认为，鉴于地产股的大幅下跌已经充分释放了行业销售萎缩的风险，同时判断针对地产的进一步调控措施基本不会出现，房地产市场在经过一段时间的滞涨消化期后，将会在刚性需求的支撑下健康发展。房价不会出现大幅下跌。目前主流房地产开发类公司的2008年动态市盈率在15倍左右，已经处于较低水平。部分公司市价已经低于其净资产重估值。因此将房地产行业由“谨慎推荐”上调至“推荐”的评级。
部分业内人士同时指出，房地产板块要想整体再来一轮行情的可能性不大。近期的上涨应该以超跌反弹为主，但由于宏观调控没有放松的迹象，因此对于部分中小地产商，以及资金紧张的企业将会构成不小的影响，因此这也决定房地产股的反弹将会分化。所以近期的操作应该涨不追，大跌的时候可适当关注，而重点应以关注融资能力较强，同时现金较为充裕的房地产龙头企业。
重点潜力股 现金优势成重点
政策面的调控没有任何松动的迹象，房地产要想度过“严冬”靠的就是自己的实力，随着证监会再融资闸门的逐步松动，龙头公司的实力逐步得到了显现，这有利于龙头企业的进一步做大做强。所以，业内人士精选了部分具有潜力的地产公司。
万科（000002，收盘价9.50元）
房地产行业当之无愧的龙头，招商证券预计2008年～2010年主营业务仍将保持高速增长，增速分别为65％、48％和48％，每股收益分别为1.24元、1.82元、2.67元。
招商地产（000024，收盘价17.30元）
80亿再融资的获批，对公司的发展将带来积极作用，业内普遍认为公司最坏的时期已过去，公司业绩有望进入爆发增长期，预计2008年～2010年每股收益分别为1.85元、2.51元、2.89元。
华发股份（600325，收盘价13.30元）
作为珠海地产龙头，其业务主要集中在珠海市场，而公司2008年～2010年公司房地产项目销售将进入高峰期，使得公司在珠海市场占有率有望进一步提高。预计2008年～2010年每股收益分别为1.04元、1.68元、2.52元。
保利地产（600048，收盘价16.91元）
房地产龙头企业之一，较好的土地储备将推动主营业务继续保持快速的增长，预计2008年～2010年主营业务收入增速为137％、116％和44％，预计每股收益分别为1.26元、2.33元、3.51元。
7.88元～11.11元，短短5个交易日金地集团（600383，收盘价10.06元）暴涨40％；12.06元～18.8元，保利地产（600048，收盘价16.91元）的涨幅超过55％；13.53元～19.63元，招商地产（000024，收盘价17.30元）的涨幅超过45％；8.02元～10.38元，万科 （000002，收盘价9.50元）的涨幅接近30％；素有“招保万金”之称的地产四龙头，近期涨幅惊人。在房地产业“冬天”来临之时，房地产股却突然爆发，这形成了鲜明的对比。房地产股暴涨的背后究竟蕴藏着何种玄机呢？
政策剖析 “从紧”声中 再融资逐步松绑
“房地产资金链紧崩！”
“房地产价格‘量缩价降’！”
……
近期以来，关于房地产行业的报道频频见诸于各大媒体显要位置，房地产行业的走势成为了老百姓重要关注的焦点之一。
近期房地产板块的异动是否会有政策面的利好支持呢？对此，记者采访了部分业内的专业研究人员。
NBD：当前市场对房地产业最大的影响在哪里？
申银万国分析师殷姿 （以下简称“殷”）：主要体现在政策上，珠三角一带房价的下跌引起政府和央行的重视，金融安全还是中央首先关注的一个问题。
NBD：宏观政策有松动迹象吗？
殷：信贷放松取决于通胀和政府对房价控制效果的判断。虽然目前CPI和房价增速都有了下行趋势，但是政府可能会等到数据进一步明朗才出台政策，会相对滞后一些。
NBD：还是有不确定性存在？
殷：是的。关键是政府对数据的解读。同时，也不排除政府等到全国大部分城市价格下来以后才出台政策。
NBD：那是否会出台一些更为严厉的政策和措施呢？
殷：这个肯定不会了。从去年上半年到现在，大家压力都很大了。
NBD：今年9、10月份可能对地产业来说又是一道坎儿，在这之后，行业内的分化是否会越来越明显？
殷：根据我们对相关公司资金的分析，减少今年拿地的规模，大部分企业的资金到今年年底问题不大。那些依靠大幅降价来刺激市场做法出现的概率不会特别大。同时，行业的集中度会越来越高。而少数拿地太多的公司，因经营压力比较大，也会进行一些土地的转让，或退出，但绝不会普遍。
NBD：总体来看，房地产行业的前景怎样？
殷：长期没有问题。但去年价格涨幅太大，短期内，适当的价格回调有助于房地产市场持续稳定的发展。
光大证券分析师赵强认为，股价变化与基本面并不一定同步的。近期房地产股暴涨的主要原因还是在于股价前期的超跌，它提前反映了一些不好的预期。而最近的暴涨则可能是对此的一个纠正，整个行业的基本面并没有太大的变化。
再融资逐步松动
宏观调控的限制，使得房地产企业的资金需求受到了很大的限制。不过，近期却不难发现，证监会对房地产企业的再融资却在慢慢松绑。
下面一组数据相信最有说服力：
今年1月，上实发展（600748）向特定对象发行股份购买资产暨重大资产购买的申请获得证监会并购重组委有条件审核通过；
2月，华发股份（600325）10配3的配股方案获得证监会批准；
3月，张江高科（600895）配股申请获得有条件通过；福星股份（000926）增发获通过；
4月，冠城大通（600067）20亿元增发计划获得了证监会批准，栖霞建设（600533）33亿元增发方案获得了证监会发审委有条件批准；
5月，万科（000002）发行59亿元公司债获批；保利地产（600048）43亿元公司债获批；新湖中宝（600208）14亿元公司债获批；卧龙地产（600173）不超过12亿元非公开发行也顺利通过。这意味着这4家企业的最大融资额将达到128亿元；
6月，北辰实业17亿元的申请获批，招商地产80亿公开增发获批；
7月，中粮地产12亿元公司债获批。
从一季度房地产企业再融资获批的“凤毛麟角”，再到二季度以来的逐步松绑，特别是招商地产80亿元再融资的通过，似乎让房地产企业看到了光明的“钱景”。
申万行业分析师殷姿认为，今年融资的确有所放松。而且，发债券也是证监会所鼓励的，这对银行的风险控制也是有利的。
不过，业内人士认为，在宏观调控对房地产行业“紧声一片”之时，证监会对房地产企业再融资的逐步松绑，无疑对房地产企业来说，还算是不小的利好消息。
机构身影 基金仍在减持地产股
2566点～2952点，上证指数近期最大涨幅15.04％；然而两市地产指数同期涨幅却高达30.85％和33.71％，其中龙头股的最大涨幅甚至高达50％。
基金一季度仍在增持的地产板块，近期的大幅上涨，是否仍然闪现了机构的身影呢？
连续6天净卖出
7月7日，两市地产指数分别上涨了6.65％、7.59％。7月9日，两市地产指数的涨幅又分别高达7.34％和5.23％。本周连续大涨的地产板块，显然受到了资金的高度关注，这些资金究竟来自何方呢？
上证所统计数据显示，7月7日，机构买入地产股的资金为2.6254亿元，卖出金额为4.016亿元，当天净流出为1.391亿元；7月9日，机构买入地产股的金额为5.9072亿元，而卖出金额却达到了7.4417亿元，净流出的金额为1.5345亿元。显然，7月7日、7月9日地产股的大涨，以基金为代表的机构投资者出力有限。
如果这两天尚不能真实反映主力的动向，那么我们将时间放长一点，从7月2日开始，截至7月9日，连续6个交易日机构对房地产板块都是净卖出，金额分别达到了0.87亿元、1.42亿元、2.28亿元、1.39亿元、0.68亿元、1.53亿元，这意味着6个交易日机构从房地产抽离的资金超过了8亿元之多。
个股增减有差异
7月2日～7月10日，保利地产最大涨幅接近50％；
7月4日～7月10日，金地集团最大涨幅超过40％；
……
龙头地产股近期的表现可谓相当抢眼，不过机构对于龙头股的态度却是截然不同。
金地集团近期的爆发力相当之强，但机构对于该股却是自6月26日以来连续10个交易日都是净卖出，特别是在7月4日见底7.88元的当天，机构买入金额仅为0.103亿元，而卖出金额却高达3.36亿元，净卖出金额超过了3.26亿元，之后三个交易日净卖出的金额也达到了1.37亿元、0.92亿元、0.94亿元；
与金地集团形成鲜明对比的是，保利地产则明显受到了机构的青睐。统计数据显示，7月4日～7月8日，机构的资金均为净流入，其净买入金额分别为1.1亿元、0.41亿元、0.84亿元、0.59亿元。
显然，在房地产整体净流出的前提下，对于个股机构还是有明显的选择。不过，对于近期房地产股的整体反弹，显然基金基本没有发挥大的作用，而主力部队显然非游资莫属。
操作策略 超跌反弹行情已展开
政策面目前可谓“云遮雾绕”，但对于短期松绑的可能，业内人士几乎清一色地表示“看不到”，这也就意味着房地产业最大的一块石头仍悬在头上。对于房地产股究竟该如何操作呢？相信机构和专业人士的观点能够带给大家启示。
基金难言乐观
“现在说房地产的机会还为时过早。”这是一位基金经理的观点，其实这也代表了不少基金公司的态度。近期，基金公司的三季报纷纷出炉，其中很难发现有看好房地产股的观点，而这和基金公司近期仍在减持房地产股相当吻合。
深圳某合资基金公司研究员对记者表示，行业的前景仍处于一个相持的阶段，过于悲观并无必要。
他认为该板块近期的暴涨是由于市场曾对政策的立刻出台有所预期，但现实情况表明并非如此，持续的上涨缺少动力。对于今年“金九银十”的预测，该人士表示，不管各家公司的策略如何，居民住房需求仍然存在。但政府如果不出台什么“硬”的东西，消费者有可能还是不买账。
国海富兰克林基金公司也明确表示，本轮房地产行业调整的长周期还没结束，本轮属于长周期下的中等级别调整。房价重回上升通道至少需要1年半时间，如果通胀不能被有效抑制，则需要2～3年。该基金认为，由于股票市场对于相关因素已提前做出反应，当前股价已具备长期投资价值，可择股买入，但跑赢大市概率不高，即反弹会有，反转无望。
以超跌反弹对待
面对近期房地产板块的强势，投资者究竟该如何操作呢？
国泰君安的行业研究员孙建平认为，地产主流公司从去年以来股价下跌75%左右，估值从35倍下降到12倍，下降66%，如此便宜的估值如果还继续下跌。一种情况是将会有产业资本入市，一些有实力的大股东将会在二级市场增持上市公司的股票。另一种情况是因超跌而随时产生估值反弹行情，尤其是在7～8月之间。目前来看，估值反弹行情已经开始，预计将可持续。
万科中性估计目标价11元，乐观估计是13元；保利地产中性目标价17元，乐观目标价20元；金地集团中性目标价12元，乐观目标价14元。园区类公司兼顾业绩增长和稳定、开发与出租的只有金融街和张江高科，按照22倍乐观市盈率估值，目标价是10.4元和11.3元。
银河证券分析师丁文认为，鉴于地产股的大幅下跌已经充分释放了行业销售萎缩的风险，同时判断针对地产的进一步调控措施基本不会出现，房地产市场在经过一段时间的滞涨消化期后，将会在刚性需求的支撑下健康发展。房价不会出现大幅下跌。目前主流房地产开发类公司的2008年动态市盈率在15倍左右，已经处于较低水平。部分公司市价已经低于其净资产重估值。因此将房地产行业由“谨慎推荐”上调至“推荐”的评级。
部分业内人士同时指出，房地产板块要想整体再来一轮行情的可能性不大。近期的上涨应该以超跌反弹为主，但由于宏观调控没有放松的迹象，因此对于部分中小地产商，以及资金紧张的企业将会构成不小的影响，因此这也决定房地产股的反弹将会分化。所以近期的操作应该涨不追，大跌的时候可适当关注，而重点应以关注融资能力较强，同时现金较为充裕的房地产龙头企业。
重点潜力股 现金优势成重点
政策面的调控没有任何松动的迹象，房地产要想度过“严冬”靠的就是自己的实力，随着证监会再融资闸门的逐步松动，龙头公司的实力逐步得到了显现，这有利于龙头企业的进一步做大做强。所以，业内人士精选了部分具有潜力的地产公司。
万科（000002，收盘价9.50元）
房地产行业当之无愧的龙头，招商证券预计2008年～2010年主营业务仍将保持高速增长，增速分别为65％、48％和48％，每股收益分别为1.24元、1.82元、2.67元。
招商地产（000024，收盘价17.30元）
80亿再融资的获批，对公司的发展将带来积极作用，业内普遍认为公司最坏的时期已过去，公司业绩有望进入爆发增长期，预计2008年～2010年每股收益分别为1.85元、2.51元、2.89元。
华发股份（600325，收盘价13.30元）
作为珠海地产龙头，其业务主要集中在珠海市场，而公司2008年～2010年公司房地产项目销售将进入高峰期，使得公司在珠海市场占有率有望进一步提高。预计2008年～2010年每股收益分别为1.04元、1.68元、2.52元。
保利地产（600048，收盘价16.91元）
房地产龙头企业之一，较好的土地储备将推动主营业务继续保持快速的增长，预计2008年～2010年主营业务收入增速为137％、116％和44％，预计每股收益分别为1.26元、2.33元、3.51元。
