2026中国物业服务百强企业研究报告

中指研究院
　一、经营绩效
　　（一）百强企业营收增速企稳至3.44%，TOP10企业增长优势减弱
　　近年来，百强企业营业收入持续增长，增速逐步降低并趋于稳定。2025年，百强企业营收均值为16.60亿元，同比增长3.44%，增速与2024年基本持平。TOP10企业营收均值约为163.25亿元，同比增长6.64%，较百强企业营收增速高3.20个百分点。百强企业与TOP10企业在营收增速上的差距正不断缩小。
　　2025年，基础物业服务收入占比达到85.15%，同比提升1.44个百分点，压舱石作用进一步凸显。增值服务收入占比为12.61%，同比下降1.23个百分点。创新型服务收入占比仅为2.24%，贡献度较低。
　　（二）增值服务聚焦业主刚性需求，注重专业能力塑造，创新型服务战略收缩
　　2025年，百强企业增值服务收入均值为2.09亿元，同比下降5.77%。其中，非业主增值服务收入均值为0.51亿元，同比大幅下降17.42%。社区增值服务收入均值为1.58亿元，同比微降，但在增值服务收入中的占比持续提升，已达到75.53%，成为增值服务中的主力业务。
　　创新型业务逐步从粗放发展走向精准布局，相关业务板块收入普遍下滑。2025年，百强企业创新型服务收入均值为0.37亿元，同比下降5.04%。
　　（三）营业成本率创新高达80.98%，但成本结构进一步优化
　　百强企业营业成本及营业成本率持续增长，成本管控压力仍较大。2025年，百强企业营业成本均值为13.44亿元，同比增长4.53%，增速较上年有所放缓，但仍高于营收增速；营业成本率为80.98%，较2024年提升0.85个百分点。
　　从营业成本结构来看，人工成本占比下降，成本结构进一步优化。2025年，百强企业员工成本占总营业成本的53.52%，较2024年下降1.19个百分点；物业共用部分共用设施设备日常运行和维护费用、物业共用部分共用设施设备及公众责任保险费用占比分别为11.31%、1.53%，均较上一年度小幅提升；清洁卫生费、秩序维护费、办公费用、绿化养护费和其他费用占比分别为9.43%、4.98%、2.93%、2.39%和13.91%。
　　（四）毛利润同比微降，净利润首现反弹，关联方风险出清
　　百强企业毛利润持续下滑，仍深陷“增收不增利”的困境。2025年，百强企业毛利润均值为3.16亿元，同比下降0.97%，降幅收窄。从毛利润构成看，基础服务贡献占比超过八成，达81.96%，较上年提升1.72个百分点，仍是核心利润来源；增值服务毛利润占比为16.38%，同比下降1.56个百分点；创新型服务毛利润占比1.66%，同比微降。
　　2025年，百强企业净利润均值为8312.74万元，同比增长4.03%，为2022年以来首次实现正增长。主要源于部分企业金融资产（含应收账款）及商誉减值压力减轻。
　　毛利率持续下探，净利率小幅增长。2025年，百强企业毛利率均值为19.02%，较上年下降0.85个百分点；净利率均值为5.01%，较上年微增0.03个百分点。
　　（五）现金充裕与增长困境矛盾并存，物企理财需兼顾收益与风险
　　在行业整体增长放缓、主业发展遭遇瓶颈的背景下，如何有效盘活资金成为关键。为此，部分物业企业积极利用闲置资金开展投资理财。整体上看，大部分企业的投资风格较为稳健，多以低风险的理财产品为主。但少数企业涉足白银、股票等风险相对较高的投资标的。物企投资理财必须在严控风险的前提下进行，以避免造成严重损失影响主业发展。
　
　二、管理规模
　　（一）管理面积增速低于营收增速且差距扩大，增长逻辑从规模转向效益
　　百强企业管理面积虽保持增长态势，但增速进一步放缓并跌破2%。截至2025年底，百强企业管理面积均值为7063.69万平方米，同比增长1.69%，增速较上年下降0.49个百分点；合约面积均值为8924.81万平方米，同比微增0.87%。
　　（二）第三方管理面积占比微降，市拓与留存双向承压，并购贡献进一步下降
　　从项目来源结构来看，百强企业第三方管理面积占比微降。2025年，百强企业第三方管理面积占比为54.56%，较上一年小幅下降。主要原因为市场拓展竞争加剧、项目获取难度上升，第三方项目留存率较低，以及并购贡献减弱甚至转为负向拖累。
　　（三）住宅项目撤场现象加剧，非住宅领域留存率更低，依托专业能力适配布局
　　从管理面积的业态构成来看，2025年百强企业住宅业态管理面积占比约为65.87%，非住宅业态占比为34.13%，与上年相比，业态结构总体保持稳定。
　　住宅项目历来具有高留存率与高续约率的特点，但近两年项目退场案例屡见不鲜。其中，“被迫离场”多因业主要求降费或服务质量不达标等因素引发；而“主动撤场”则直接源于收缴率持续低迷、项目入不敷出。
　　非住宅领域机遇与挑战并存。一方面，业态持续细分，招投标机会较多。另一方面，非住宅项目具有单一业主、项目不确定性较高、服务专业性较强等特征，项目留存率相较住宅项目往往更低。
　　（四）聚焦深耕战略形成行业共识，“优势区域”与“优质项目”成为市场焦点
　　百强企业持续推进聚焦深耕战略，并将其作为“十五五”期间的重要发展策略。聚焦深耕战略促使企业将优质资源集中配置于效益较高、潜力较大的核心领域，推动业务布局的合理化。
　　百强企业在实施聚焦深耕战略时，主要围绕宏观与微观两大维度协同推进。宏观层面，坚持区域深耕，推动从“广域覆盖”向“浓度经营”的战略转变。微观层面，聚焦优质项目经营，实现单盘效益最大化。
　
　三、服务质量
　　（一）收缴率降至87.32%，满意度得分亦承压微降，行业进入“品质攻坚”阶段
　　百强企业物业费收缴率近两年显著下滑，项目运营压力持续加大。2025年，百强企业平均物业费收缴率为87.32%，呈持续下降趋势；百强企业项目留存率为95.69%，同比下降1.12个百分点。项目留存率下降，直接反映出企业项目稳定性减弱与项目经营可持续性面临的挑战。
　　2025年，中指研究院物业服务满意度普查数据显示，行业整体满意度得分为72.9分，较上年微降，近几年整体呈现波动下行趋势。
　　（二）政策明确“服务质量提升”核心导向，“好服务”成为行业共识
　　2025年，中央政府出台的相关政策及重要会议明确提出“物业服务质量提升”，并将其确立为“十五五”期间物业管理行业发展的核心主线。这表明“好服务”已成为行业转型升级的关键，其战略重要性被提升至新的高度。
　　在政策引导与市场竞争的双重驱动下，百强企业正围绕“好服务”开展系统性重构，推动行业从基础保障迈向品质体验。从物企的实践情况看，“好服务”的构建已形成五个清晰的方向：精细化、适配化、人文化、智慧化、价值化。
　　（三）锚定标准化建设“四化”特征，坚持“服务设计”与“标准落地”并重
　　百强企业将标准化作为关键实施路径，把“好服务”的价值理念转化为可执行、可量化、可持续的运营规范，切实提升服务品质，以期改善项目的运营现状，提升满意度水平。在标准化建设中，企业需坚持“设计”与“落地”并重。
　　（四）探索服务清单化定价模式，构建“质价相符、透明可信”的行业生态
　　业主和物业企业在权责边界、信息透明度、服务感知等方面仍存在显著不对等现象。化解二者之间的深层次矛盾应该进一步强化制度建设，构建“质价相符、透明可信”的市场机制。
　　服务清单制是质价相符的“标尺”，为服务质量划定清晰边界、明确量化标准；而弹性定价机制是对服务清单制的有益补充，意图打破传统“一刀切”的定价僵局。
　　服务透明化是质价相符的“保障”，规范成本构成与盈利模式，让“价”感知可监督，推动行业形成“服务有标准、成本可透明、价格相匹配、双方共受益”的良性发展格局。
　
　四、发展潜力
　　（一）管理面积近330亿平方米，营收突破1.8万亿元，“好房子”与城市更新共塑新机遇
　　物业管理行业的市场规模持续稳步增长。从管理面积来看，截至2025年末，全国物业管理行业管理面积达327.36亿平方米，预计到2030年将达到近400亿平方米。以全国经济普查数据为基础，中指研究院对行业营业收入空间进行综合测算。2025年，全国物业服务企业总营业收入约1.83万亿元，同比增长4.06%。
　　从增量维度审视，尽管房地产增量市场在逐步收缩，但据国家统计局数据，2025年，我国新建商品房销售面积仍达8.81亿平方米，这一销售规模将逐步转化为行业的新增管理面积。从存量市场看，城市更新战略的深入推进正加速释放物业管理行业的新动能。
　　（二）政策持续加码社区消费场景，家政、养老等业务前景广阔
　　2025年以来，国家多部委密集出台一系列政策文件，明确将“物业服务+生活服务”作为推动城市更新、促进消费扩容和构建便民生活圈的重要抓手。“物业+养老”“物业+托育”“物业+家政”等融合模式被多次强调，鼓励物业企业通过资源整合、平台搭建、场景创新等方式，打造“一刻钟便民生活圈”。
　　在探索社区增值服务的过程中，物业企业必须立足自身的资源禀赋，聚焦真实的社区场景与业主需求，避免盲目跟风。不同企业应依托各自的基因与优势，选择差异化的赛道。
　　（三）科技降本增效进入成果量化期，“AI+物业”应用场景加速落地
　　科技赋能降本增效已跨越理论阶段，进入成果量化期。多家物业企业披露的数据表明，科技应用对降本增效的驱动作用真实可测、成效显著。
　　在软件与AI应用层面，物业企业正积极利用AI大模型的强大能力，围绕企业运营的核心场景进行创新布局。中指研究院也研发出“AI招投标Agent”赋能物业企业高效投标。
　　在机器人布局方面，物业企业正通过自主研发、生态投资或战略合作等多种模式，加快智能机器人在保洁、安防、巡检等具体作业场景的落地。
　
　五、社会责任
　　（一）提供多层次就业岗位，纳税增速约1.12%，略高于全国平均水平
　　物业行业作为民生服务的重要载体，在稳就业、促发展中扮演关键角色。根据第五次全国经济普查结果保守推算，2025年物业服务行业从业人员规模超过900万人。
　　税收是国家财政收入的基石，也是企业履行社会责任的重要体现。2025年，在国内外经济形势复杂多变的背景下，物业服务百强企业凭借稳健的经营基本面与规范化管理，百强企业平均纳税额7933万元，同比增长约1.12%，略高于2025年全国税收收入增长率（0.8%）。
　　（二）融入城市高质量发展新格局，深化参与社会基层治理
　　2025年，中央城市工作会议时隔十年再次召开，明确指出我国城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段，城市工作重心需“更加注重治理投入”。基层治理是国家治理的基石，物业企业依托成熟的群众服务体系，正从单项目服务者升级为多元共治枢纽，成为城市治理在基层的神经末梢。