淡季不淡！感受楼市“暖冬”

每经记者 包晶晶 每经编辑 董兴生
　　2026年2月11日，交易双方签字、确认，完成春节前最后一单交易过户，忙碌了一年的李小忆就准备放假了。但这天对李小忆来说，又稍有些不同，送走客户后，他再次取号，径直走向30号窗口，领到了自己的不动产权证。“以往每次来，都是帮客户领房产证，今天我领到了自己的房产证，还是蛮开心的！”
　　李小忆是上海杨浦区一家21世纪不动产门店的店长。盘点过去一年，李小忆向《每日经济新闻》记者感慨道，成交的大多是老公房，房价距离最高点几乎打了“骨折”，房产中介收入自然也相应打折。
　　不过，上海最近连续三个月的楼市数据和市场表现，让李小忆对接下来的“金三银四”充满了希望。上海中原地产数据显示，2026年1月，上海二手住宅成交2.03万套，环比微跌0.38%，同比增加26.69%，二手房走出了“暖冬”行情。
　
　从业者：房价变化要辩证地看
　　作为房产中介行业的“老兵”，李小忆在2022年买入一套大户型新房。尽管近年来房地产市场深度调整，但李小忆一家早已搬入新居，开启了全新生活，房价在自住需求面前，很少被提起。
　　谈及这两年的房地产市场变化，李小忆举了个例子，他有一位客户在2018年买了第一套住房，尽管这两年房价下跌带来的损失达到近百万元，但二手房也实打实地“跌出了性价比”，于是这位客户决定再买一套，而这一套房子的买入价格，比起高点，降了近200万元。
　　“所以房价变化，是坏事还是好事，有的时候真的要辩证地来看。”李小忆说。
　　一年的年末和年初，通常是楼市的传统淡季，但2025年年底却“淡季不淡”。2025年最后两个月，观望中的购房者加快了脚步，上海各区房地产交易中心始终人头攒动，成交数据也不断攀升。
　　一直在看房的刘女士，在2026年元旦前买了自己的第一套房，并在1月份完成过户。在办理过户当天，刘女士曾对《每日经济新闻》记者感慨道：“双休日办证，交易中心里乌泱泱的人，一点都没有传统淡季的迹象。”
　　《每日经济新闻》记者在工作日走访浦东新区房地产交易中心时发现，咨询台前不断有人上前咨询，不到下午4点，各项业务的办理人数已超过900人。临近2026年农历春节，杨浦区房地产交易中心也同样热闹，各个窗口都在办理业务，咨询处和等候区始终有不少人在轮候。
　
　房东心态转变：“不着急出售了”
　　据上海中原地产对“网上房地产”日成交数据的统计，2026年1月份的工作日，上海市二手房成交量保持在500套以上，双休日单日成交均超1000套。
　　成交活跃的同时，上海二手房挂牌总量继续缩水，1月份个别周甚至只有3000多套新增挂牌，且消化特别快。从2025年12月中旬开始，中原地产报价指数连续反弹。换言之，房东的预期开始转变，降价“砸盘”的案例，最近两个月很少见到。
　　不仅降价“砸盘”的少了，市场上还出现了“还价难”。
　　“相对以前来说，（买房人）还价没那么容易了，但是真正能够成交的，也都是性价比较高的二手房。”李小忆坦言。
　　“同时，还有很多二手房的房东想开了，因为价格跌到现在这个份上，很多房东觉得卖房不划算。这些房东中有很多人对后市的期待也比较高，觉得价格会涨上来，所以干脆不卖了。”李小忆向《每日经济新闻》记者表示，“至少这些房东认为，春节后市场可能会有一个好转。”
　　从中原地产的数据来看，2026年1月，上海二手房市场延续了低总价房源成交活跃的格局，总价300万元以内的刚需房源占比达到68.92%，虽然比前期略降两个百分点，但始终在高位运行。
　　事实上，《每日经济新闻》记者了解到，最近两个月，此类房源的房价趋于稳定，止跌信号明显，甚至个别小区挂牌价格出现小幅上涨，看空预期明显好转。
　　一位深耕上海远郊刚需二手房的中介通过微信对《每日经济新闻》记者表示，“难还价”主要出现在热门小区。在奉贤，会出现一套房子七八组客户同时谈价的情况，虽然房东非常诚意出售，但客户如果还要大幅度砍价，往往无法达成一致。“近期，房东反而不着急了，买房人着急。为什么呢？现在买房的都是真正的刚需，（事关）结婚、子女入学等。”
　　“等到3月份，买房人会集体入市，一些热门小区，特别是只有两三套有性价比房源的小区，可能很快就卖完，小阳春肯定是可以期待的。”这位二手房中介如是表示。
　　李小忆也表示：“接下来的3月和4月非常关键，如果势头很旺，可能会对一些潜在的购房者起到一个很好的带动作用。”
　　上海中原地产市场分析师卢文曦对《每日经济新闻》记者表示，今年3、4月份，市场继续保持成交规模问题不大，如果5、6月能够继续稳住，那么对市场而言更是一剂强心针。