北京“好房子”新规出台首个周末 有新盘售楼处人流大增

每经记者 陈梦妤 每经编辑 魏文艺
　　自“认房不认贷”政策恢复实施以来，北京楼市已经很久没有这么热闹了。
　　上周四（2月13日），北京市规划和自然资源委员会印发《北京市平原多点地区“好房子”规划管理相关技术要点（试行）》（以下简称《技术要点》）。其中提到，可按需设置封闭或开敞阳台，部分面积不计入容积率；允许套内面积比较大的住宅在起居室设置一定比例面积的挑空空间，提高住宅得房率。
　　根据北京市规划和自然资源委员会的解释，平原多点地区是指顺义区、大兴区、昌平区、房山区及亦庄新城，城市副中心（通州区）可参照执行。
　　近几日，北京陆续有开发商和渠道中介发布数据喜讯。比如，2月15日刚开放样板间的昌平区朱辛庄越秀星樾项目，一上午排了400多个号；2月13日才开完产品发布会的通州招商云璟揽阅项目，2月15日单日到访量超过600组。而这两个新盘项目，恰好位于这次新规可执行的昌平区和通州区。
　　“北京楼市真的在迭代了，我觉得这是一个非常好的提振市场举措，也给市场打了强心针。”有央企开发商人士向记者表示。
　
　报规条件更宽松
　　在上述《技术要点》出台的背景下，报规条件更宽松的“好房子”，尤其是临近“好房子”待建地块周边的项目，正迎来同行更猛烈的冲击。
　　举个例子，2024年6月25日，金隅集团以63.8亿元摘得朝阳区十八里店朝阳港一期土地一级开发项目：1303-686、1303-687、A334地块，即去年12月开盘的北京隅·东序项目。
　　2024年11月29日，中海企业集团以153.32亿元摘得朝阳区“酒仙桥+小红门+十八里店”组合地块，其中的1303-692等地块位于十八里店（由中海新城操盘），与北京隅·东序项目几乎只有一街之隔。
　　今年2月14日，中海新城十八里店项目报规图一露面，“部分户型得房率超过100%”的消息便开始流传。
　　据北京市住建委信息，北京隅·东序目前网签87套，网签均价约7.56万元/平方米，中海新城十八里店项目的指导价是7.9万元/平方米，开盘在即。两个项目的激烈竞争也一触即发。
　　据《每日经济新闻》记者了解，近两年，北京多个新盘在前期图纸公示阶段均遭遇过周边业主投诉，内容无外乎“反对该项目有阳台规划，会影响本区域其他二手房保值”等。这种情况在北京其他地区也频频出现，因为对购房者来说，买报规条件更宽松的项目显然更合适、得房率更高。
　　近日，《每日经济新闻》记者走访丰台区多个在售项目，普遍的感受是，对于“好房子”新规，大家并没有出现预期中的敏感。一个很重要的原因便是，丰台区不在此次《技术要点》的适用范围。
　　事实上，作为近年来北京的供地重要区域，丰台区的新盘在阳台、风雨连廊等方面，一直享有相对宽松的条件。无论是刚需盘还是豪宅盘，“有赠送面积、高得房率”都成为其重要的市场卖点。
　　今年1月21日，凭借“内外双阳台和三环豪宅”光环出道的丰台区金茂璞逸丰宜项目开盘，官宣成交186套，成交金额25亿元。从北京市住建委公示的信息看，该项目最高拟售单价达11.5万元/平方米，受流程影响，目前还没有网签成交套数。而综合市场信息看，该项目开盘均价约9万元/平方米，最低约8.5万元/平方米，相比指导价10.75万元/平方米，有一定差距。
　　根据《每日经济新闻》记者了解到的信息，该项目大户型最高赠送超过30平方米，得房率也由此有了保证。但摆在璞逸丰宜面前的现实是，周边同价位豪宅扎堆，哪怕是几公里外2021年开盘的“分钟寺三兄弟”之一的东叁金茂府，到现在也没有清盘。
　　北京市住建委信息显示，东叁金茂府1套现房的网签单价约10.3万元/平方米。
　
　高赠送等成标配
　　得房率，这个曾经是各大开发商有所避讳的关键词，现在正成为购房者的“心头好”。
　　招商蛇口北京公司相关人士在接受《每日经济新闻》记者采访时指出，对其通州新项目的每个户型，都做了室内尺寸的拓展，希望能够提升整个空间的利用率，超高得房率是“好房子”一个很重要的标准。
　　“丰台区的房子，在这方面一直比较宽松。”有项目置业顾问向《每日经济新闻》记者表示。
　　实际上，2024年11月，《北京市高品质商品住宅设计导则（试行）》就已编制完成，首次鼓励在住宅首层设置架空层、在小区内设置开放的风雨连廊，以及鼓励在多层住宅设置开敞阳台等。
　　此次发布的《技术要点》明确，可按需设置封闭或开敞阳台。每户阳台水平投影面积不大于套内建筑面积的10%，进深不大于1.8米。封闭阳台按照围护结构外表面所围空间的水平投影面积的1/2计入容积率，按照投影面积收取地价款；开敞阳台按照围护结构外表面所围空间的水平投影面积的1/2计入容积率，按照投影面积的1/2收取地价款；错层阳台上盖高度大于等于两个自然层高且不封闭时，不计入容积率，不收取地价款。
　　前两年，《每日经济新闻》记者曾走访顺义区某新盘，该盘得房率最高超过100%，彼时开敞阳台的赠送还是一个比较敏感的话题。该项目建筑面积143平方米的四室两厅三卫，赠送面积超过30平方米，整套房源面积达约175平方米。
　　如今，在北京的新房项目中，阳台成为标配，80%的得房率几乎从上限成为下限，100%得房率也频频出现。
　　中指研究院高级分析师范诒杰曾向《每日经济新闻》记者表示，2024年以来，北京楼市产品迭代速度加快，尤其是北京“好房子”规则的出台，使得北京楼盘产品力明显提升，得房率明显提高，此类项目更具竞争力。
　　与此同时，源源不断的新项目还在加速入市，渠道人士也成为房产开发商的争夺对象。《每日经济新闻》记者在实地走访中，带看的数位渠道中介无不透露出希望记者多多看盘的迫切心情，甚至有人提出类似“不要再接触其他同行，可全部由其带看”的诉求。
　　合硕机构首席分析师郭毅认为，对于老旧二手房来说，价格优势还是客观存在的。让价格和价值更加匹配，可能是未来北京楼市基于《技术要点》之后呈现出的新的市场表现。