新房价格回升，二手房成交量创4年来新高 深圳楼市现“V形反转”？

每经记者 陈荣浩 每经编辑 陈梦妤
　　深圳楼市2024年年末出现了明显的翘尾行情。其中，2024年12月新房均价从11月的4.9万元/平方米回升至5.09万元/平方米；二手房全年网签5.44万套，同比增长66%，成交量创近4年新高，重回市场主导地位。
　　据深圳乐有家统计，2024年楼市分水岭出现在“9·29新政”后。2024年10月起，一二手住宅累计网签量跃过1万+（套）水平线。对此，业内有观点认为，深圳楼市出现“V形反转”。
　　市场层面，近日，深圳龙岗大运一处新盘开盘，开发商销售海报显示当天全部售罄，销售金额超7亿元，成为2025年深圳第一个“日光盘”。该项目在2024年11月推出214套住宅，不到两小时即售罄。
　　2025年1月16日上午，美联物业全国研究中心总监何倩茹在接受《每日经济新闻》记者微信采访时表示，2024年，深圳“9·29新政”出台以后，新房市场成交量上涨立竿见影，尤其是非核心区的交易量非常大。
　　“目前，深圳新房市场价格相对平稳，从月度数据看，2024年11月、12月有轻微上涨，二手房比新房更明显一点。2024年年底新房价格回升，主要是市场有一些大户型产品集中备案，从结构上拉高全市均价。”何倩茹进一步分析称。
　
　去年年末新房价格翘尾
　　整个2024年，深圳整体新房均价仍是下跌的，从2021年的6.4万元/平方米回落至2024年的5.4万元/平方米，但到了12月，新房均价出现回升，从11月的4.9万元/平方米回升至5.09万元/平方米。
　　事实上，深圳楼市的分水岭出现在2024年10月。乐有家数据显示，2024年，深圳卖出37972套一手住宅，高于2022年的34441套和2023年的31621套。
　　此外，《每日经济新闻》记者了解到，2024年，深圳新房成交量与供应量之间呈现“负相关”关系，这种情况在过去并不常见。
　　深圳贝壳研究院的统计显示，2024年深圳一手住宅的供应量为56003套，相比2023年的72806套，减少了大约两成。2024年二、三季度，新房市场相对低迷以及开发商推盘意愿较低，是供应量减少的主要原因。
　　按照常理，供应量减少时成交量也随之下降，但2024年的情况相反，成交量较2023年高了两成左右，这一定程度反映出“去库存”是2024年主基调。
　　据深圳贝壳研究院数据，2023年12月末，深圳可售住宅总套数为5.2万套，到2024年12月回落到3.8万套，“去库存”成绩显著，住宅去化周期也由2023年年末的19.6个月，缩短至2024年年末的12.1个月。
　　值得一提的是，在2024年，深圳成功拍卖出6宗住宅用地，其中已有1宗进入市场，即中建鹏宸云筑。其余几块地位于宝中、后海、前海等偏向高端改善和豪宅开发的地段。
　　在何倩茹看来，2024年四季度，深圳新房成交量急速上涨与政策本身密切相关，在政策效用递减之下，预计接下来半年成交量下滑，然后维持在一个相对高位水平。
　
　二手房成交占比近六成
　　过去一年，深圳房地产市场的另一典型特征，就是二手房“放量大涨”。
　　深圳房地产中介协会的统计数据显示，2024年，深圳二手房交易记录达到66880套，相比2023年大幅增长了57.1%，创下近四年来的新高。其中，二手住宅网签54487套，同比上涨66%，远超2021年。
　　成交价格也逐步回稳。2024年7月，深圳二手房成交均价一度跌破“6字头”，10月上涨7%回到“6字头”，到2024年四季度稳定在6.3万元/平方米左右。
　　此外，深圳市场改善型住房需求迎来明显提升。《每日经济新闻》记者注意到，2024年11月，深圳全面取消普通住房标准，住房交易税明显降低。
　　以往豪宅面临的高额增值税得到减免，买家现金成本降低。深圳房地产中介协会的数据显示，二手房市场成交面积大于90平方米的房源占比，2024年12月较11月大幅提升6.3个百分点。
　　此外，2024年，深圳二手房重新占据市场主导地位。2021~2022年，深圳楼市以新房交易为主；2023年，一二手成交占比基本持平；到2024年，一手住宅网签占41%，二手住宅网签占59%，一二手成交占比接近4：6。
　　不过，市场成交仍由“以价换量”带动。比较典型的如深圳北站片区鸿荣源博誉府项目。该项目2022年5月10日开盘，一期、二期销售均价均为7.58万元/平方米。
　　片区房产中介发给《每日经济新闻》记者的信息显示，2025年1月刚成交的106.9平方米三房，成交价为711万元，折合单价约6.65万元/平方米。
　　“二手房在深圳占主导地位，预计会是一个长期趋势。从历史数据看，二手房在大部分年份都是占主导的。”何倩茹向记者分析称。
　　中指研究院指数事业部分析师孟新增则提到，进入1月，市场进入淡季行情，叠加春节假期影响，预计成交量环比将出现一定回落。
　　“预计2025年二手房成交量将保持高位水平。更进一步，随着二手房刚需逐步入市，也有望加快一二手联动，带动新房市场需求释放。”孟新增进一步补充道。