深圳豪宅市场冰火两重天

每经记者 陈荣浩 每经编辑 陈梦妤
　　6月12日9时，深圳网红盘海德园项目正式选房，到当日18时10分左右，不到7个小时，又一次实现日光。
　　这已经是海德园项目的第三次日光了。2021年11月和2022年5月，该项目分别推出过181套和239套住宅，同样日光。
　　“如果有资格，够条件，建议你还是去打下新，这是海德园的最后一批项目了，与周边二手房对比，还有数百万元倒挂空间。”安托山片区中介刘巍向《每日经济新闻》记者介绍。
　　今年5月时，市场就有消息称，海德园即将入市；6月1日，海德园拿到预售许可证；6月8日，海德园A区公布入围名单，共664批客户成功入围；6月12日选房，不到7个小时全部房源选光。
　　大众要想获得该项目的具体信息并非易事。“目前暂时无法预约看房，你得先在i深圳上提交资料，然后冻资、入围成功后才能来现场看毛坯房，到时我们工作人员会与你联系。大概是6月11日~12日组织看房。”在该项目刚拿到预售证时（6月5日），海德园的工作人员曾通过电话向记者介绍。
　
　有楼盘倒挂价差超400万
　　这是深圳今年第二个日光项目，同时也是今年以来首个需要积分摇号选房的楼盘。
　　根据海德园公众号披露的数据，此次海德园推出共计推出237套房源，建面约86~161平方米，备案均价约每平方米12.6万元，到6月8日时，吸引入围并完成意向保证金冻结的客户总数为664批，中签率35.7%。
　　或许因为关注度过高，记者注意到，项目官微连续几天都在推送风险提示和声明，现场同样也能看到相关声明的牌子。
　　声明提到，“本项目由我司销售部门及人员按照市区文件规定依法依规销售，我司未授权或委托任何单位、中介服务公司和个人进行项目销售。”同时，项目不存在“内部认购”和“提前选房”的情况，任何以“提前选房”“帮忙打折”等为由向客户索要“喝茶费”或其他现金、礼品的行为，均属于欺诈行为。
　　这是海德园的第三次日光。2021年11月，海德园B区首先开盘，推售房源共181套，共获504批意向登记客，最低入围积分为62.2分。2022年5月，海德园A区推出239套住宅，推售约143~251平方米的4~5房，当时共有686批客户成功登记，最低积分53.5分。
　　没有售楼处，没有样板间，单价区间达12.1万~13.1万元/平方米，海德园为何受追捧？
　　“我认识过来打新的，主要有三类人，一类是看中价差的，因为海德园与周边二手房楼盘还是有数百万元价差的；另一类是看中学位优势，红岭教育实验小学就在项目约100米位置，也是深圳四大名校之一；还有一类就是单纯看中周边环境，毕竟深圳典型的豪宅片区也就那么几个。”从事豪宅销售多年的郭思翔介绍道。
　　此次推售的房源销售均价为12.6万元/平方米，海德园隶属的安托山片区是深圳近几年新晋豪宅片区，2018年以来陆续推售过安峦公馆、天健公馆、万科臻山府等豪宅，目前二手房挂牌均价普遍在15万元/平方米以上。
　　以安托山地铁口附近的安峦公馆为例，一套139平方米朝南的4室1厅，挂牌价2800万元，折合单价20.16万元/平方米；距离海德园约500米的天健公馆，目前在链家共有两套房在售，一套面积为96平方米，售价1920万元，折合单价19.9万元/平方米；一套面积为130平方米，售价为2300万元，折合单价17.7万元/平方米。
　　相比海德园A区的房子（86~161平方米），若按每平方米5万元的差价算，倒挂价差在430万~805万元不等。
　
　两年成交价相差900万
　　深圳有几个公认的豪宅区域，包括福田的华侨城板块、香蜜湖板块、安托山板块，以及南山的蛇口板块、前海板块，以及深圳湾板块，均诞生过不少热门楼盘，比如海德园、香蜜湖一号、波托菲诺纯水岸、恒裕滨城、深圳湾一号等。
　　但从近期豪宅市场的成交情况来看，显著降价的案例同样存在。
　　今年5月10日，深圳湾板块顶级豪宅恒裕滨城二期上架一套法拍房源，总价1.07亿元，折合单价38.4万元/平方米，因一拍无人出价，二拍降价至8560万元，折合单价30.7万元/平方米，降价超2100万元，但最终还是流拍。
　　记者在链家网了解到，目前恒裕滨城二期在售房源为8套，业主挂牌均价普遍在25万~34万元/平方米不等。
　　类似情况在华润城润府三期身上也同样存在，该楼盘属于南山科技园片区的豪宅。以一套约150平方米的3房为例，2021年5月12日的成交价为3288万元，单价约21.92万元/平方米；同面积段的另一套房源在2023年2月14日的成交价为2380万元，单价约15.87万元/平方米。时隔两年，成交价相差908万元。
　　从年度情况来看，深圳豪宅市场的整体成交数量并不算大。克而瑞数据显示，2017~2022年，深圳豪宅市场分别成交951套、490套、1244套、694套、3488套和2840套。
　　深圳中原地产研究院数据显示，2023年5月深圳超千万的豪宅累计成交284套，主要分布在南山、福田和宝安三个区，其中1000万~2000万元的豪宅成交最受欢迎，占比达78.4%。
　　6月12日下午，广东省住房政策研究中心研究员李宇嘉通过微信向《每日经济新闻》记者表示，“深圳超千万级别的顶豪市场，还是有其独特优势，比如稀缺性、环境溢价等。业主挂牌价很大程度由其卖房迫切度决定，比如市场下行时，必然有部分做生意的老板因为资金紧张而寻求变现，豪宅作为他们的重要资产，是变现的重要渠道。”
　　对于部分豪宅开盘受追捧，李宇嘉表示，“一是同类型产品不多，周边竞品较少；二是与周边二手房存在较大价差有关。”
　　（应受访者要求，文中刘巍、郭思翔为化名）