日期:[2023年05月19日] -- 每日经济新闻 -- 版次:[04]

广州房价迎三连涨 新房库存去化需18.6个月

(编者按:5月17日,国家统计局发布的70城房价变动数据显示,4月,新房和二手房价格环比上涨城市较3月分别减少2个和21个,商品住宅销售价格环比整体涨幅回落,二手住宅环比涨幅回落更为明显,各线城市商品住宅销售价格同比上涨或降势趋缓。那么,具体到各个城市而言,经历了”小阳春“行情后,市场表现究竟如何?接下来的市场趋势如何?为此,《每日经济新闻》记者选取了广州、哈尔滨等城市进行了调查采访。)
 
 每经记者 黄婉银 每经编辑 魏文艺
  广州新房和二手房价格已连涨三个月。5月17日,国家统计局发布的70城房价数据显示,4月,一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.4%,同比上涨2.0%;二手住宅销售价格环比上涨0.2%,同比上涨0.9%。其中,广州4月新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%,二手住宅销售价格环比上涨0.3%。
  据克而瑞广佛区域统计,这也是广州新房和二手房价格连续三个月上涨。具体来看,4月广州一手住宅成交7042套,虽较3月份有所回落,但同比仍涨了14%,也是近8个月的成交次高位;二手房成交趋稳,4月总计成交10017套,是自2021年6月以来第二次冲破万套成交。
  广州多位业内人士在接受《每日经济新闻》记者采访时表示,在成交量方面,广州楼市出现同比增长而环比下滑的情况,前期积压的购买需求得到释放,市场步入“盘整阶段”。经历了4月的筑底蓄力之后,预计5月广州一手住宅成交量将会有所回升。
 
 成交同比增、环比跌
 
 据广州中原研究发展部统计,4月,广州新房网签7828宗,环比下跌24%,比去年同期成交上升43%。虽然受上半月清明假期传统淡季影响,成交回调。但从4月中下旬起,中心区多个优质盘开盘,加上广州土拍市场重现开发商“摇号”夺地的积极信号,下半月成交得到强势修复,比去年同期成交明显改善。
  4月,广州住宅新批供应6921套(77.77万平方米),供应面积比3月减少12%,仍维持今年以来第二高位,去年10月以来的次新高。
  合富研究院高级分析师吴智杰向记者分析指出,4月成交环比下滑,一方面受传统淡季影响;另一方面,在经历前两月高强度推新及优惠促销后,前期积压的购买需求得到释放,市场步入“盘整阶段”。4月同比微增,主要受去年基数影响。
  克而瑞监测到,自小阳春之后,广州全市库存水平有所下降。截至2023年4月末,广州一手库存约11.3万套,以过去12个月的销售流速预估,消化当下库存需要18.6个月。不过,广州大部分区域一手住宅库存压力较大。
  数据显示,除海珠区外,广州其余10区新房库存去化周期均高于12个月,其中南沙、番禺、花都、白云、增城、黄埔六区一手库存量突破1万套。
  “广州的库存需要分区域看,不同区域的情况有较大区别。中心区800万以下的库存压力较轻,甚至存在库存不足的现象;近郊去货动能一直比较稳定,库存压力也不算太大;去货压力主要集中在远郊区域,特别是前段时间主力项目出货后,有一些优惠幅度的缩减,这又加大了后续走货的难度。”吴智杰表示。
 
 后续促销折扣或加大
 
 今年5月开局,广州楼市就呈现出一个表现平平的黄金周。
  克而瑞统计显示,今年“五一”期间,广州全市合计19盘开盘/推新20次,与去年同期持平;入市新盘仅2个,同比去年减少3个;总推新货量3155套,同比上涨7%。但全市3155套推新货量中仅录得466套去化,整体去化率15%,同比两年均显冷清。
  克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓向记者表示,从1~4月的市场表现来看,广州全市一手住宅供应面积为252.09万平方米,同比增长10.20%;成交面积为301.23万平方米,同比增长23.90%,供求两端均有恢复。但4月环比回落幅度较大,也显示在前期积压的需求集中释放后市场后续动能不足,复苏并不是一蹴而就的。
  克而瑞数据显示,广州市场继3月冲高及4月回落后,5月上半月市场企稳。5月上半月,广州全市一手住宅共计网签成交3447套,与4月上半月相比增长11.6%,与去年同期相比增长21.4%。尽管全市置业需求已趁一季度末大量释放,4月及5月上半月楼市显著降温,但从同比维度看,楼市成交已连续4个月同比正增长,意味着市场已走出去年低温困境。
  “经历了4月的筑底蓄力之后,预计5月广州一手住宅成交量将会有所回升,而开发商为了完成年中冲刺,接下来的促销力度也会增大,价格折扣将会增多。”肖文晓补充道。
  展望后市,吴智杰表示,当前要市场信心完全企稳还需要一定日子,在短期内也不排除市场成交维持在目前位置。目前宏观环境对购房者、尤其是刚需买家的心理预期有一定影响。而在实际市场当中,“五一”假期后的市场表现更加分化,体现在城区与郊区的市场差异进一步拉大,城区主力项目的走货目前还是比较稳定的。
  “随着时间逐渐进入6月,推货量预计会重新上升,房企的促销力度也有望加大,这也有助于消除市场上的观望心态,成交规模也会随之回升。”吴智杰续称。