深圳新房市场低迷持续 二手房成交量连涨3周

每经记者 甄素静 每经编辑 魏文艺
　　“指导价更不更新不清楚，业主心态更新了。”王超然是深圳某大型连锁中介的经纪人，长期奔走在市场一线。不过让他没想到的是，深圳二手房参考价发布两周年后的仅半个月时间，市场各方的博弈心态已经发生了显著变化。
　　春节后，深圳二手房成交量快速回升。深房中协会数据显示，春节后首周（1月30日~2月5日），深圳二手房（含自助）录得560套，环比增长214.6%；第二周（2月6日~2月12日）达784套，环比增长40.0%；第三周（2月13日-2月19日）则录得881套。按此预计，2月份深圳二手房成交量有望突破3000套。
　　而新房市场仍然表现不佳。据深圳中原地产研究中心统计，上周（2月13日~19日），深圳全市新房住宅共成交482套，环比下降6.8%；成交面积51944平方米，环比下降12.7%。截至2月19日，深圳全市一手住宅成交1366套，仍处于近年来市场低位。
　
　业主纷纷上调挂牌价
　　在王超然观察看来，春节前后成交的多是小区低价急售房源，那时他还坚定地判断，业主想要卖掉房子，只有降到买家可接受的价格，也就是所谓低价笋盘。
　　与2022年机构统计的近9成购房者以接近参考价成交的情况不同，深圳的二手房市场风向在近期正悄然变化。
　　“现在价格在往上走了，但是笋盘去化（卖）掉了，再让他们往下降很难，就是缓涨了一小波吧，三五十万的一个涨幅。”王超然表示。
　　在采访过程 中，深圳多位中介人士和购房者向记者表达了同样的感受。有经纪人告诉记者，此次深圳二手成交明显变快的是核心地段的刚需楼盘，价格虽然有涨，但幅度也并不算太高。
　　“最近好多都是反价成交的，并且业主还不是特别想卖。”深耕南山区的中介负责人陈鑫在2月22日接受记者电话采访时表示，最近房价反的还比较严重，前海的二手房真实成交价已经涨了10%了。
　　“像南山区前海诺德小两房户型，最低点成交价在520万~530万元，现在已经到580万元左右。中海阳光玫瑰园之前也是最低这个价，现在成交到570万元左右了。”陈鑫强调，现在主要是核心地段的一些刚需楼盘好卖，而且价格涨起来是可以成交的。而非核心地段的楼盘，包括一些大户型，现在还是不行，如豪宅反价的就相对较少。
　　“这样一来，可能深圳又不会出政策了。”谈及后市走向，陈鑫这样认为。
　　记者在采访中还注意到，南山区前海片区的一套房源，近期在中介平台上显示有过两次调价。经纪人反馈称，“业主这两天将房价上调了40万，目前挂牌售价为660万元。”而在南山科技园片区，原本1月初挂牌出售的一套两房户型，近期也被下架，经纪人解释称“房子业主暂时不卖了”。
　　据深圳中原研究中心统计，2月份以来深圳共有733个楼盘挂盘价上涨。从片区分布来看，南山区涨幅楼盘最多，共有178个楼盘上涨；其次是龙岗区与罗湖区，分别有133与130个楼盘上涨。
　　值得一提的是，挂盘价上涨最高的是位于盐田区盐田港片区的东海丽景花园二期，挂盘价上涨了29.3%；另一个涨幅在20%以上的楼盘是罗湖区洪湖片区的同乐大厦，涨幅达到了27.5%。
　
　也有楼盘二手房降价出售
　　位于南山区科技园片区的华润城，向来被认为是对楼市的变动比较敏感的小区。
　　近日社交平台上有消息称，“2月8日，华润城1期89平3房，中间楼层，西南向，满五唯一，成交价在1420万。而在去年12月中旬，同一栋同一户型，楼层只差2层，成交价在1290万元。相比去年底成交，涨了约130万元，涨幅为10.1%左右。隔天，润府1期又成交了一套同户型89平3房，成交价在1450万元，相比去年底，涨幅为12.4%左右。”
　有经纪人向记者提供了一张成交记录截屏印证了上述消息，说确实是成交了两套，“我们去年最低的成交价在1250万。”
　　对于近期深圳二手房市场的变化，也有购房者表示不理解。郭先生在小区住户群里发表近期的市场观察说“南山小区在涨价，同事说他们那边都涨价，我们小区一直降。”群内多名住户复制跟帖询问“涨价的理由是啥？”
　　据乐有家研究中心调研分析，当下深圳市民对“二手房参考价调整”及“降低房贷利率”的呼声最高，其次为“降低二套首付”“认房不认贷”。
　　而在深圳二手参考价发布两周年之际，深圳市住房和城乡建设局工作人员此前在接受南都记者咨询采访时表示，“内部已根据市场形势对参考价做了一版方案，但调整时间还没有定下来，是否发布也不一定。”
　　在乐有家营销副总裁刘理琴看来，2022年这是其从业20年来经历过最惨的市场。据乐有家研究中心统计，深圳二手交易量创20年来最低谷，2022年跌幅收窄，2021年同比下跌57%，2022年下跌47%。2022年深圳二手房源高峰期有超10万套在售，成交周期达到了近5年的高峰153天。换言之，从业主挂牌到最终出售，平均需要5个月的时间。
　　“随着强调房地产是支柱产业，北京台湖、马驹桥取消‘双限购’，上海临港新片区社保满1年即可购房，广州悄悄放开二手房参考价，深圳二手房参考价已做好新一版方案等利好传出，预测一线城市（调控政策）会出现实质性松动。”刘理琴认为。
　　也有多名业内人士在接受记者采访时表示，预计深圳二手房市场转向后，政策调整出台概率会降低，而当下随着笋盘逐渐消失，把握购房窗口期也变得至关重要。
　　不过从全国层面来看，当前热点城市回暖趋势的延续性仍需持续观察。据中指研究院分析，若热点城市回暖趋势延续，市场情绪进一步回升，部分城市有望出现“小阳春”行情，进而带动整体市场企稳恢复，当前可能更重要的是要恢复居民置业信心。
　　戴德梁行研究院副院长、华南及华中区研究部董事张晓端2月22日则通过微信向记者表示，2022年末政策利好频出持续修复行业信心，但由于前期市场调整幅度较深，回暖恢复仍需时日。相关政策效果显现亦需要时间，预计2023年房地产行业仍处于修复期。
　　（应受访人要求，文中王超然、陈鑫为化名）