深圳3595个小区被“指导”两年：有房源降200万未脱手

每经记者 甄素静 每经编辑 陈梦妤
　　“深圳二手房指导价会取消吗？”“会有指导价三周年吗？”
　　这两年的2月8日，对于深圳房地产市场来言，变成了一个值得关注和纪念的日子。每到2月8日，市场上关于指导价调整、取消热议至沸。
　　2021年2月8日，深圳楼市颁布了一项重磅调控政策，宣布建立二手房成交参考价格发布机制，对3595个住宅小区出台详细的价格指导标准。市场上将之通俗地称为指导价。
　　彼时，深圳市住建局在方案公布时曾解释说明，会根据市场情况每年做出调整。
　　2月8日，南都·湾财社记者通过12345政务服务热线提问，获得了深圳市住建局工作人员的回应：“内部已根据市场形势对参考价做了一版方案，但调整时间还没有定下来，是否发布也不一定。”
　　2月8日，中原地产华南区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦在接受《每日经济新闻》记者书面采访时表示，指导价原则是一年一调，去年节后住建局表示将做调整并于近期发布，但最后去年一整年都未发布；今年说得更为保守，最终发布与否可能更多取决于未来房地产走势。以目前政府对于房地产的态度看，如果市场仍然保持低迷，调整的概率可能较大。
　
　政策效果非常显著
　　这两年，亦是因为指导价的实施和房地产行业的持续深度调整，业主、购房者、中介、房企人士等各方关联者的心态甚至生活，都发生了很大变化。
　　有业主懊悔当初没卖房子，有购房者自叹“高位站岗”，有经纪人被迫离开地产行业，而有的房企原本属于行政、财务等方面的工作人员，也不得不“全民营销”，参与到新房的销售战线中去。
　　各方博弈之下，2022年深圳二手房成交接近腰斩。
　　根据深圳市住建局公布的数据，深圳2022年二手住宅共成交21701套，较2021年成交量下滑46.68%，接近腰斩；月均成交仅约1808套，日均成交量约59套。
　　从成交面积看，深圳2022年二手住宅成交面积为207.04万平方米，较2021年下滑42.89%，远低于北京、上海的1334万平方米、1330万平方米。
　　郑叔伦观察分析，这两年深圳房地产市场发生了巨大变化，二手房经历了长时间的历史低谷，价格也出现了较大幅度的下调，很多楼盘成交价已经在参考价附近，甚至低于参考价，政策效果可以说非常显著。
　
　距高点降200万未卖出
　　“现在有点后悔前年没卖房子，感觉以后没机会涨那么高了。”
　　这几天，林晨（化名）有点烦躁，她将名下位于深圳市宝安区的一套房源交给了中介帮忙出租。但挂牌几天，林晨通过中介方面没有获得任何带看客户，这也让其再次后悔起此前市场高点时没卖房的决定。
　　林晨说因为自己是想换更小的房子，所以高位换划算。在林晨看来，前年自家房子最高时可以卖到750万元，但经过两年市场调整，不仅价格降到了500多万元，而且交易难度也大大提升，自己错失了难得的机会。
　　实际上，二手房成交参考价发布之后，政策效果也并非立竿见影。
　　彼时，市场上各方对于新政策威力，并没有打开想象空间。有不少网友在社交平台上调侃称，“这价格你到时给我找出成交的一套出来”“价格有点不真实，哪里有这么便宜的房价”“如果这个价钱业主愿意卖，那可得快抢啊。”
　　市场的挂牌价甚至还在一度走高，直到几个月后，银行贷款评估价与二手房成交参考价格强制挂钩之后，调控威力才渐显。
　　从这套位于宝安区的房源近两年的调价过程，基本可以窥得指导价的发力过程。
　　该套房源首次挂牌出售是在二手房参考价颁布的一个月后，价格为900万元。此后的一个月内，业主两次分别上调了18万元、42万元，在2021年4月时，这套房源挂牌价达到了最高值960万元。
　　此后近两年内，这套房源便进入了价格下调周期，前后下调了8次，去年年中最大下调幅度达到120万元。如今，业主挂牌价是739万元，距离两年前的高点已下调超200万元，降幅比例超20%，但依旧未成功售出。
　
　近期二手房交易走高
　　但另一个事实是，相比春节假期前，近期二手房交易量明显走高。
　　深圳房地产中介协会（以下简称深房中协）近日公布了2023年第5周周报（1.30-2.5），二手房交易量快速回升，全市二手房（含自助）录得560套，环比增长214.6%。
　　“现在开工的这一周多时间，成交量是在回升的，但并不是最近成交的，它可能是去年12月末受疫情影响或春节影响积累的成交，离深圳市场正常的成交还比较远。”一位不愿具名的地产人士在接受《每日经济新闻》记者微信采访时表示。
　　“近期带看和成交多，是因为有些指导价的笋盘，这些笋盘去化掉之后，带看量还是会降下来。”某大型中介工作人员银经理在接受记者采访时表示，说白了，现在的市场就是捡漏，没有漏可捡了就会继续观望。
　　银经理表示，现在这个市场就是着急卖的降价，不着急的就正常挂盘观望。
　　对于春节后的市场，有地产中介在社交媒体上分享，通过最近几天的观察，有些业主撤盘不卖、有些业主节后涨价，市面上的笋盘已消费得所剩无几。很多业主并不是不想卖了，而是短期内不想卖了，都在赌3月会出利好政策，期待市场好转。
　　银经理向记者分享了其近期关注到的一套成交正在走流程的房源。“最近南山蛇口片区的一套两房，业主开始是高于指导价卖的，报价735万元，卖不掉，一直降，后来成交价低于指导价大概70万元，低于指导价10%才成交。”
　　“但这种只能说是个例，比如出来一套位置不错的笋盘，这样客户会多一些，可能很快就秒没。”
　　银经理强调，“秒没的前提，还是价格”。据其观察，大概两个月前，低于指导价的房源挺多的，这两个月就少了。地段好的基本上在指导价左右，地段不好的跟指导价相比差额会多一点。
　
　指导价会调整吗？
　　实际上，自两年前深圳率先发布二手房成交参考价后，诸如广州、宁波、西安等城市也先后跟进。
　　克而瑞深圳区域总经理陈洪海在接受《每日经济新闻》记者电话采访时曾表示，目前广州等多个城市二手房参考价在实际执行中已经取消，只有深圳还在严格执行，这在某种程度上加大了购房者首付款压力，并且从调控政策来看，深圳是目前调控最为严格的城市，这与过去一年楼市交易新低也有很大关系。
　　如文章开头所述，深圳市住建局工作人员表示“内部已根据市场形势对参考价做了一版方案，但调整时间还没有定下来，是否发布也不一定”，但前述不愿具名地产人士表示，大家目前都在等政策，深圳应该会出政策，并且政策力度可能还比较大，相对比较全面。
　　郑叔伦认为，指导价调整有其合理性，很多楼盘指导价与实际成交价差距还是很大，特别是从政府支持刚需、改善群体购房的原则看，刚需、改善产品的调整可能更为优先，而且大多数是向下调整。
　　“以往经验表明，政府对于政策调整非常谨慎，这也是去年指导价未调的重要原因。”郑叔伦说。
　　广东省住房政策研究中心副主任、首席研究员李宇嘉表示，2023年深圳楼市能否有所起色取决于前期泡沫是否褪去。目前来看，除少数片区明显降价以外，深圳大部分区域的房价仍明显高于2020年的房价水平。对于深圳调控政策能否松动，比如入户3年才能买房、二手房参考价、认房又认贷、限售5年、增值税5年免征期等，目前来看松动的可能性比较小。
　　对于2023年深圳楼市走势，深房中协近期也进行了一个小范围投票调研，截至2月8日，参与投票人数超300人，其中有40%投票者认为今年楼市会涨，但涨幅会非常小；27%的购房者认为会大幅反弹，因为需求压抑太久了；还有约16%的投票者认为会下降，高位购入房产的限购时间满，冲击市场。