鹏瑞集团借助城市更新拓储 靠开发“顶豪”项目走红能否持续？

每经记者 陈荣浩 每经编辑 魏文艺
　　2022年在房企销售业绩普遍下滑的背景下，也有部分房企逆势发力，彰显“黑马”本色。
　　从近期克而瑞公布的2022年大湾区各城房企销售情况看，来自深圳的房企深圳鹏瑞集团有限公司（以下简称鹏瑞集团）表现突出，其在2022年佛山房企权益销售榜上以63.54亿元首进前三，在东莞、深圳的房企TOP20操盘销售榜上分别排在第15位和第19位。
　　值得注意的是，自从2013年在深圳成功打造了顶豪“深圳湾一号”后，鹏瑞集团在国内高端豪宅市场声名鹊起。此后，鹏瑞集团在大湾区持续“攻城掠地”，并逐步把业务重心从科技转向地产。
　　据其官网资料，目前鹏瑞集团已分别在深圳、广州、上海、珠海、东莞、佛山、大理等城市布局10多个项目，其中在大湾区6城共有12个项目。不过，2022年鹏瑞集团在公开市场鲜少拿地，其未来能否持续发力也引发行业关注。
　　1月11日上午，鹏瑞集团方面通过微信回复《每日经济新闻》记者表示，“集团对项目品质高度重视，目前每个城市的项目布局数量不多，也正是集团区别于其他高周转地产开发企业的不同所在，而这也是跟国家政策相符合的。”
　
　加码布局大湾区
　　深圳顶豪深圳湾一号的成功打造，使得鹏瑞集团在深圳地产圈一炮而红。
　　公开资料显示，2013年深圳湾一号发售时单价就达到十几万元。截至今年1月9日，该项目二手房源在贝壳找房的普遍挂牌价超过20万元/平方米。
　　靠打造深圳顶豪走红后，鹏瑞集团开始在大湾区多个城市不断复制“深圳湾1号”，其中在佛山市场的表现尤其突出。2022年，鹏瑞集团首次进入佛山房企权益销售榜TOP3，以63.54亿元排在第3位；而2021年鹏瑞集团还排在佛山房企权益销售榜第45位，一年时间跃升了42个名次。
　　2021年9月15日，鹏瑞集团以51.78亿元拿下佛山三龙湾双子塔产城综合体项目，这也是佛山禅城区域总价第二高的地块，折合楼面价约9194元/平方米。在此地块开发的“佛山三龙湾1号”于2022年8月正式开盘，单日成交额超22亿元，近4个月已累计成交400余套房源，成交总金额超过40亿元，一举拿下2022年度佛山千万豪宅网签套数、面积、金额“三冠王”。
　　在中指研究院统计的2022年佛山房地产项目销售业绩TOP10榜单中，三龙湾1号以44.55亿元的销售额高居榜首，领先第2名近17亿元。
　　据《每日经济新闻》记者了解，目前鹏瑞集团在大湾区的拿地策略仍以打造高端住宅为主，大有复制“深圳湾一号”的趋势。在佛山除三龙湾1号外，鹏瑞集团还在顺德区大良开发了高端住宅项目鹏瑞皓月湾，套均总价在1120万~1420万元。
　　从2022年鹏瑞集团在大湾区各城市的销售情况看，据克而瑞数据，鹏瑞集团在佛山权益销售额为63.54亿元，在深圳的操盘销售金额为53.56亿元（第15位），在东莞的操盘销售金额为16.44亿元（第19位）。仅在上述三城的销售总额，鹏瑞集团就可进入去年的全国百强房企行列。
　　据鹏瑞集团官网，其目前已在深圳、广州、上海、珠海、东莞、佛山、大理等城市布局10多个项目。不过主要在售项目仍在大湾区，如佛山有“三龙湾1号”和“鹏瑞皓月湾”两个项目，广州有“鹏瑞1号”和“清远四季尚璟”两个项目，深圳有“深圳湾1号”“尚府”和“颐璟”3个项目。此外，东莞和清远各有1个项目，珠海有3个项目。
　
　通过城市更新拓储
　　事实上，对鹏瑞集团的创始人徐航来说，当初房地产领域并非其深耕的核心领域。甚至在2013年徐航就曾公开表示“鹏瑞不会在房地产领域系统性发展”。直到2018年，或许是尝到了开发高端住宅的“甜头”，鹏瑞集团开始在房地产领域加速“跑马圈地”。
　　打造高端住宅到底有多赚钱？因为鹏瑞集团为非上市企业，所以目前无法通过年报等方式了解其盈利情况，但在迈瑞医疗2017年的IPO申请文件中曾披露：2017年度，鹏瑞集团净利润约8.8亿元，而开发深圳湾一号的深圳市鹏瑞地产开发有限公司（2022年3月改名为深圳市鹏瑞发展控股集团有限公司）的净利润则达到38.08亿元。
　　据官网资料，截至2022年6月，鹏瑞集团剔除预收款项后的资产负债率不超过70%、净负债率不超过100%、现金短债比大于1，均位于行业优秀水平。
　　《每日经济新闻》记者注意到，2022年在土拍市场鲜少看到鹏瑞集团的身影。而此前的2021年下半年，鹏瑞集团曾掀起一波拿地高潮，分别以17.38亿元、52亿元、49.58亿元拿下上海自贸区临港新片区地块、佛山三龙湾1号项目地块、广州天河区金融城东区3宗地块。
　　虽然鹏瑞集团减少了在土拍市场拿地，但近其在城市更新领域动作频频。
　　据鹏瑞集团官网，其于2018年1月正式成立鹏瑞城市更新投资（深圳）有限公司（以下简称鹏瑞城市更新），目前拓展项目辐射深圳多个区域、粤港澳大湾区城市、重点一二线城市等，拥有多个城市更新项目，土地储备量不断增加。据公开资料，到2022年末，鹏瑞集团在深圳参与了包括后海旧改项目、宝安铁岗旧村项目等城市更新项目。
　　2021年6月，鹏瑞集团通过收购华夏幸福（深圳）城市更新管理有限公司，获得了后者位于深圳、东莞和广州的十多个优质旧改项目。一年后的2022年8月，市场曾传出鹏瑞集团裁撤城市更新部门20%~30%员工的消息，彼时鹏瑞曾回复媒体称，“系正常内部分流、调配”。
　　根据规划，鹏瑞城市更新将在三年内拓展新项目土地面积约300万~600万平方米，通过3~5年的快速发展，将公司打造成为中国城市更新领域的领先品牌。
　　对2023年的拿地计划及未来的发展规划，鹏瑞集团方面书面回复记者表示，核心城市、核心地段的优质物业仍然是鹏瑞关注的重点。“鹏瑞将专注打造高端住宅及城市综合体开发，助力城市高质量发展。集团项目在深圳、佛山、珠海、上海、东莞等地在售项目都受到了当地市场热捧。”