“三支箭”政策落地引亮房企新机遇 品牌房企或共筑新发展模式格局

记者 黄婉银
　　自“金融支持16条”发布实施以来，据不完全统计，近期有100多家房地产企业获得银行授信。从公布的授信用途来看，意向资金将主要用于满足房企的常规融资需求、多元融资支持、上下游信贷、住房租赁融资等方面，这与11月颁布的“金融16条”政策相契合。
　　从企业端来看，一些出险房企已经有了走出危机的迹象。国泰君安证券表示，供给端矛盾已经解除，房企债转股来度过危机将成为出险房企的共同选择，后续回到需求端逻辑，未来五年，将是新参与者突围、央国企成长和民企小而美格局形成的阶段。
　
　行业步入全面宽松期 政策力度有望进一步加强
　　11月28日，证监会新闻发言人透露在上市房企股权融资方面调整优化5项措施，“第三支箭”股权融资正式落地，明确恢复涉房上市公司并购重组及配套融资，恢复上市房企和涉房上市公司再融资等，此前部分房企已宣布拟配股筹资，预计后续相关配套政策将持续推出和完善。
　　地方层面，根据中指监测，2022年1~11月，已有超300省市（县）出台政策近千条，达到近年峰值。从政策优化节奏来看，4月以来政策进入实质性宽松期，政策节奏加快和力度明显加大，且城市不断向热点二线城市扩围；下半年开始各地因城施策频率稍缓，9月政策优化节奏有所加快，热点城市加大优化力度。
　　各地政策主要涉及优化限购政策、降低首付比例和房贷利率、提高公积金贷款额度、发放购房补贴、降低限售年限、降低交易税费等方面，多地房贷利率已降至历史低点。二手房交易流程亦在不断简化，如深圳、南京等地推进“带押过户”模式、北京试行存量房交易“连环单”业务，有利于打通交易链条，降低置换成本。
　　12月9日，佛山市住建局发布关于进一步优化房地产调控政策的通知，2022年12月10日起，在禅城区祖庙街道、南海区桂城街道、顺德区大良街道购买的新建商品住房，须自商品房买卖合同网签备案之日起满3年方可上市交易。此举意味着，佛山已经全面取消限购政策。
　　据广州中原研究发展部统计，本周二手住宅共成交349宗，环比回升20.8%。进入12月后，二手楼市开始复苏，买家观望情绪有所放缓。据监测显示，本周二手新增客户数量及带看量环比净增近二成，周度网签宗数亦重回300宗以上水平。整体看，目前市场基本面向好，后市或会延续目前的成交势头，二手成交将持续上涨。
　
　进入“品质为王”时代 房企需握住时代新脉搏
　　2022年房企普遍房企去化承压，市场下行趋势走强。同时，房企资金面吃紧，交付压力不断增大。在此背景下，住房进一步回归居住属性，坚持以产品“质”上为核心，修炼内功、践行“长期主义”，仍是房企未来较长时间内的不变武器。与此同时，“保交付”成为房企第一要务，交付环节愈加受到关注，成为整体产品力中的重要一环。
　　克而瑞统计显示，产品力方面，截至今年10月，约20家规模房企基于自身企业产品理念及市场环境变化调整产品战略，内容重点集中在交付体系、社区焕新、社区运营等服务升级以及新品落地、户型创新、空间智能等产品发布。产品系方面，在企业产品战略调整、常态化疫情防控、三胎政策、客群年轻化趋势等背景下，重点聚焦“改善”“年轻”两大类客群发力；作品方面，房企从室内空间、建筑立面、社区景观、服务体系四大维度主动提供专业化、精品化的迭代产品，提升客户体验，引领革新价值。
　　虽然行业进入转型阵痛阶段，但房企依然不忘初心砥砺前行，围绕着产品力、产品系、作品等方面，以“更好的创新”躬身入局，将“品质为王”的产品呈现给大众。
　　譬如，华南的房企时代中国在当前的行业环境下，不仅做好住宅交付，2022年已交付超25000户住宅，甚至还提升产品配套，在项目的教育、商业上不断加大力度。截至近期，时代中国大湾区在售项目中自营幼儿园已开园的有7个，中小学方面，有8个项目已完成引进优质学校。在社区配套方面，时代中国积极引进麦当劳、肯德基、华润万家等知名品牌企业；引进樊登读书会等品质服务组织，建设以业主生活需求为中心的多元化生活圈。
　　据不完全统计，时代中国大湾区旗下已签约引进肯德基的项目近年达到6个，分别是南沙天逸、中新倾城、增城名著、广州云来、佛山创客、佛山爱车小镇；签约引进麦当劳的项目达5个，分别是从化印象、东莞香海、肇庆星湖印记、佛冈著作、清远香海二期；此外还有10余个项目的社区商业在大力推进招商中。
　　除了优质学校、社区商业这种大类资源的引进，时代中国在交付细节上，做得也尽心尽力，执着力十足，按时、按质、按量地将最好的产品交付给业主。
　　在住宅产品上，时代中国就悄悄改进了厨房内窗扶手的位置，比普通楼盘矮20公分，切实解决业主日常难越过台面够到窗把手的痛点。还有为了安全，特地将儿童区地垫的厚度翻倍；为了双胞胎推车可以畅通无阻，特地加宽门口道闸；为匹配“大朋友”的身材，儿童器械滑梯宽度增加了13公分……这些产品细节的改进足见用心与打磨。
　
　投资性物业成为新宠 房企链接城市发展新生态
　　近期一系列房地产金融支持措施出台后，效果最先在优质民营房企上显现，不仅是因这些房企基本面较好，也是因为其具有优质抵押物。
　　如本轮中债增在为企业担保时，通常要求相应的反担保。银行机构也需要看这种企业的勾兑能力和抵质押物是否优质，目前来看并不会放开敞口，所以抵押物充足是必要条件之一。
　　克而瑞就指出，无论是中债增还是“第二支箭”融资，基本面销售情况较好或拥有优质抵押物的民营房企获支持的概率更大。此前由于投资性房地产估值下行、疫情常态化等影响下，商业地产成为房地产企业扩张的掣肘，但目前来看，这部分资产也成为房企融资的重要加持。
　　不久前，广州市商务局正式发布《广州市2022年超甲级、甲级商务写字楼评定结果名单》，经综合评定，时代商业集团旗下：「时代地产中心、时代·芳华里（广州）A3 栋」两座写字楼均获评“甲级商务写字楼”，未来将承担更多城市建设职责，推动城市发展。
　　时代地产中心为时代中国总部大楼，于2018年完成焕新升级，2019年获得“越秀区主题商务楼宇”的荣誉称号，是政商一体金融核心。时代·芳华里（广州）是番禺汉溪商圈的智慧综合体，本次获评实现番禺区甲级写字楼零突破，开启番禺万博CBD高质量商务时代。
　　时代·芳华里（广州）位于广州南拓中轴的汉溪万博商圈，地铁3、7号线汉溪长隆站上盖，总建筑面积约21万平方米，包含写字楼和购物中心两部分，其中写字楼是为新一代总部级企业创造的集国际标准办公、绿色人文体验、多元商业的新商务生活创变产品。
　　开业以来，项目以近乎满租的成绩成为番禺标杆商务空间，吸引虎牙科技、三菱电机、康师傅集团、百事可乐等多家国际500强企业及产业龙头总部入驻，形成互联网+总部经济的产业集群，并依托优质商务配套资源，汇聚区域文旅流量，助力入驻企业成长。
　　本次双项目获得甲级写字楼荣誉，除了项目自身具备优质的基础条件，更得益于时代商业集团二十年来的园区运营管理经验。时代商业集团打造了高品质产品，并前瞻性构建立体运营服务体系，实现更温度、更高效、更无界的运营管理，打造互动、成长、链接的产业发展新生态。