4城市同日集中土拍 市场表现“冷热不均”

每经记者 陈利 每经编辑 魏文艺
　　11月29日，北京、武汉、无锡、杭州4个城市举行了今年第四、五批次集中供出地出让，但各城的表现却冷热不均。
　　其中，武汉、无锡的出让地块均以底价成交。相比来看，北京和杭州的此次土拍则表现比较火热，其中北京6宗地块有5宗溢价成交，其中3宗触顶成交；杭州8宗地块无一流拍，有50%地块溢价成交，其中3宗加价至封顶。
　　从拿地企业来看，北京主要是国企央企，杭州以本土企业为主，武汉和无锡则以地方国资企业为主。
　
　各城土拍冷热不均
　　在4城结束的集中土拍中，各城市之间呈现出明显的冷热不均情况：武汉、无锡全部底价成交，北京和杭州则有多宗地块溢价成交。
　　其中，武汉第四批集中土拍原计划供应的7宗涉宅用地，多为核心片区的地块。如96号地块地处硚口汉正街核心商业片区，一线滨江，是近年来板块内少有的住宅用地，周边配套成熟，商业氛围浓厚。与该地块相临的则是复星外滩中心项目，是复地集团旗下的复智地产以总价130.1亿元竞得的汉正街东片两宗捆绑地块。
　　最终，该地块在竞拍时间截止之前最后阶段由武汉硚房集团以底价竞得。此外，除在开拍前一日97号地块官宣延期至12月20日竞拍外，其余5宗地块也均底价成交，6宗地块合计揽金45亿元。
　　武汉市土地交易中心表示，接下来还将有19宗、约37.90公顷、116.24亿元的第五批集中供地项目于12月8日和12月16日开拍，第六批集中供地公告也将于近期适时发布。
　　“纵观全年，武汉今年仅4宗地块溢价成交，其余地块均底价成交或流拍，反映出今年武汉市场较为冷淡。”中指研究院土地事业部负责人张凯11月29日通过微信告诉《每日经济新闻》记者。
　　作为今年首个完成第五批集中供地出让的城市，无锡此次土拍未采取预公告形式，而是直接挂牌，最终14宗地块均底价成交，揽金224亿元，规划建筑面积169万平米。
　　不过，相较于无锡、武汉的全部底价成交，北京和杭州的土拍则是另一番景象。
　　北京第四批集中土拍的热度超过市场预期，6宗地块除一宗底价成交外，其余5宗地块均溢价成交。其中4宗地块均进入了现场竞价环节，3宗地块含现房销售面积达到触顶（详见6宗地揽金135亿！北京第四批集中供地收官：3宗触顶成交，热度超过预期）。
　　杭州第四批集中土拍取消线下一次报价的方式，达到上限溢价12%后直接采用线下公开摇号的方式确定竞得人。最终8宗涉宅地块全部成交，其中4宗底价成交，3宗加价至封顶。
　　如地处热门板块的四堡七堡地块和世纪城核心区01号地块成为房企争夺焦点，5家企业参与四堡七堡地块的摇号，42家企业参与世纪城核心区01号地块的摇号；富阳银湖地块也凭借自身低密属性、偏低的成本、较优质的地理位置也受到了热捧，2家企业参与银湖地块的摇号；剩余1宗虽未达到封顶，但溢价率也达到10.75%。
　　“房企对于地块的竞拍不仅考虑利润，也重点关注流速，即使同一板块内部的竞争力度也会有所不同。”中指研究院华东分院常务副总高院生11月29日通过微信向记者分析指出，以本次供地中钱江世纪城的3宗地块为例，世纪城核心区01号地块位置最佳，也是三者中唯一封顶；世纪城核心区块08、14号地块位置次之，最终溢价10.75%；位置更偏僻的世纪城南11号地块则以低价成交。
　
　拿地企业各有不同
　　复盘此次4城集中土拍，除北京以国企央企为拿地主力外，其他3城的拿地主力则为当地龙头企业或地方国资企业。
　　如武汉此次成交的6宗地块拿地企业均为地方国资企业，其中湖北联投拿下103号地块、武汉城建拿下98号地块；武汉交投和中建八局联合体拿下武粮库的99、100、101三宗地；武汉硚房集团拿下96号地块。
　　中指研究数据统计显示，今年截至目前，武汉拿地大户为地方国资，拿地金额占比达55%，央国企29%位居次席，民企拿地金额占比仅16%。
　　而在无锡，除备受瞩目的经开区奥体中心东地块被绿城管理竞得外，另一家由中交持股的混合所有制企业浙江隐轩置业竞得了盛源南路西、恒春路北地块，其余地块均被国资地方平台竞得。
　　“随着本次土拍落幕，无锡完成本年度供地计划，除定销房用地，全年供地约335.7公顷，完成率达96%。从拿地企业结构来看，央国企几乎退出了无锡的土拍市场，地方国资企业拿地金额占比超过70%。”
　　张凯分析指出，随着无锡四批次地方国资竞得的一些地块引进朗诗、香港绿地等企业联合开发，本次又由以代建业务为主的绿城管理竞得一宗地块。“预计后续将有更多地方国资的地块引入市场化运作房企代建或联合开发。”
　　区别于无锡、武汉，杭州则是本土房企扛起了大旗。在此次集中供地中，本土龙头企业滨江集团再次耗资36.58亿元拿下了萧山区钱江世纪城板块的两宗宅地。至此，在今年杭州总共4批次集中供地中，滨江集团合计斥资514.5亿元拿下28宗地块，成为最大赢家；而2021年杭州的三场集中土拍，滨江集团拿地数为10宗。
　　而在此轮杭州供地中，剩下的河上、场口、富春的地块则分别由浙江新世界、杭州东吴、富阳百合等本土房企竞得。3宗封顶地块中，由建杭置业摇中四堡七堡地块，中天美好集团摇中世纪城核心区01号地块，富阳山水置业摇中银湖地块。
　　与无锡一样，截至目前杭州2022年集中供地已全部结束，全年土地出让金达到约1914亿元，同比2021年有所回落。“主要受整体市场环境回落以及房企资金困境的影响。”高院生表示，相比于其他城市，杭州市场仍具有较充足的韧性，房企依然中长期持续看好。