前11月销售额跌超四成 百强房企12月如何“抢收”

（编者按：　在刚刚过去的11月，房地产市场仍在持续下行。从百强房企的表现来看，销售业绩同比下滑明显，拿地积极性逐渐下降，发债融资也处于低谷。
　　不过，11月出台的多项重磅利好政策却令行业兴奋不已，尤其是支持房企融资的“三支箭”齐发之下，包括六大银行在内的十余家银行已向多家优质房企意向性授信金额超2万亿元，房地产股票和民营地产债也均实现较大涨幅。房地产市场接下来的走向，也成为各界关注的焦点。）
　
　每经记者 包晶晶 每经编辑 魏文艺
　　2022年仅剩一个月，房企“抢收”仍未见明显起色。
　　11月30日晚，中指研究院、克而瑞、亿翰智库等多家机构公布了2022年1~11月房企销售业绩。据中指研究院统计，TOP100房企前11个月销售总额67268.1亿元，同比下降42.1%；11月单月销售额同比下降34.4%，环比减少4.9%。
　　“销售主要受需求端政策影响，近期需求端政策总体保持稳定，需求变化较小，所以1~11月降幅收窄不大。”中指研究院企业事业部研究负责人刘水12月1日通过微信接受《每日经济新闻》记者采访时表示，需求回暖需要更大力度调整放松需求政策，特别是一二线重点城市要加大力度支持刚性和改善性需求，优化限贷、限购措施，支持需求释放。只有一二线城市销售回暖，才能带动三四线城市回暖，进而带动全国房地产市场回稳。
　
　千亿房企数量减半
　　值得注意的是，前三甲头部房企中，碧桂园完成销售4373.5亿元、保利发展4001亿元、万科3767亿元，前三甲之间的差距较为均衡，在220亿~380亿元，但第三名万科与第名名绿城中国拉开了近千亿元的差距。
　　令人意外的是建发房产，其以1448.6亿元的战绩力压滨江、金茂、绿地、旭辉等老牌房企，站上榜单第11名。据记者观察，今年以来建发房产销售快速增长，1~9月累计销售额已达千亿元，并位列第榜单15名，此后排名逐月上升，目前距离第10名融创仅163亿元差距。按照此之前100亿~200亿元的单月销售表现，最后一个月TOP10房企席位仍有望发生微调。
　　整体来看，今年前11月销售额超千亿元房企共19家，较去年同期减少16家；超百亿元房企100家，较去年同期减少51家。TOP100房企权益销售额为46888.9亿元，权益销售面积为30049.3万平方米，同比分别下降45.6%和49.9%。
　　市场不断筑底的现状在阵营的变动中也有所反映。具体来看，第一阵营（1000亿元以上）房企共19家，较去年同期减少16家，销售额均值2030.4亿元；第二阵营（500亿~1000亿元）房企共16家，较去年同期减少11家，销售额均值645.4亿元；第三阵营（300亿~500亿元）企业25家，较去年同期减少5家，销售额均值393.5亿元；第四阵营（100亿~300亿元）企业共40家，较去年同期减少19家，销售额均值213.2亿元。
　　不仅如此，各阵营房企销售额增速均有所下滑。其中，TOP10房企销售额均值为2783.9亿元，较上年下降34.8%；TOP11~30房企销售额均值为911.9亿元，较上年下降47.2%；TOP31~50房企及TOP51~100房企销售额均值分别为461.0亿元和239.4亿元，同比分别下降51.1%和42.3%。
　
　典型房企目标完成率65%
　　尽管越来越多房企不再增加销售目标，并从追求规模化转变为稳健发展，但从公布销售目标的15家典型房企来看，今年前11月目标完成率均值为65.4%，远低于去年同期的85.7%，完成全年业绩目标的压力较大。
　　具体来看，前11月目标完成率和目标增长率都比较靠前的绿城、滨江、越秀、招商、中粮等，均为央国企或深耕地方的优质民营房企。
　　在15家典型房企中，4家房企在年初逆势调高了目标增长率，其中越秀地产上调了10.1%、滨江集团上调6.7%、绿城中国6.5%、保利置业4.8%。而从完成情况来看，越秀地产也是完成度最高的，达到84.5%，目前销售额1044亿元已经超越了2021年同期的950.7亿元。
　　滨江集团紧随其后，完成了83.4%，但在市场整体转冷的影响下，距离去年同期1545.7亿元销售额、103%目标完成率仍有一定差距。
　　而另一些房企则主动调低了增长率，如时代中国将全年销售目标定在650亿元，下调超过40%，但也仅完成了目标的58.8%，与去年同期销售规模相比接近腰斩；新城国际前11月也仅完成了45.8%。
　　“销售目标完成率较高的企业均是经营较为稳健的房企，一是头部的央国企，二是优质民营房企。”刘水分析指出，当前形势下，这些企业经营稳健，财务状况良好，没有负面消息，更加受到购房者青睐，所以这些企业受市场调整影响相对较小，销售业绩目标完成率相对较高。
　　滨江集团方面日前回应记者称，公司一直按照自己的脚步在走，经营比较健康，融资方面始终保持正常的节奏。目前滨江销售端还比较畅通，资金方面能够满足整个公司的经营需求，后续会根据相关政策和公司实际情况积极推进相关股权融资工作。
　
　政策利好下如何“抢收”
　　值得注意的是，11月以来，多项支持房企融资政策陆续落地，支持房企融资“三支箭”格局已经形成。
　　“近期政策更多是对供给侧房企融资的支持。目前‘保项目、保企业’并行的主要目的，一是防范房企风险，在已出险房企和相对健康房企之间建立风险防火墙，促进改善市场预期；二是化解房企风险，加快房地产风险出清；三是有效缓解民营企业信用收缩问题，促进民营企业融资恢复。”
　　刘水表示，房地产市场预期的改善及房地产销售的回稳，还需要加大需求侧支持力度，只有房企能够自我“造血”才能维持可持续的发展。
　　在这样的市场共识下，近期核心一二线城市继续优化楼市调控政策。如北京市通州区台湖、马驹桥地区商品房将不再执行“双限购”政策；杭州优化“认房又认贷”政策，降低二套首付比例；成都、西安放松限购政策，对修复当地市场情绪产生积极作用。
　　三四线城市也闻风而动，如衢州、义乌、南昌等地开展团购补贴和契税补贴让利，南宁、梧州、鄂尔多斯等地调整公积金使用政策，东莞优化商品房预售价格管理等。据中指研究院统计，截至目前，全国已有超20城降低或取消首套商贷利率下限，且均降至4%以下，其中二线城市武汉、天津、温州等城市基本降至3.8%~3.9%的水平。
　　刘水指出：“11月重点100城商品住宅成交面积环比延续10月的下降态势，同比降幅仍近30%，月底重点城市商品住宅周度成交面积环比略有提升，但同比降幅仍较大，购房者观望情绪较重，市场活跃度不足。随着供给端支持政策逐渐落地，加大需求端支持，购房者预期及信心的增强，明年初销售有可能出现明显回稳。”
　　对于今年仅剩的1个月，房企如何抓住最后的“抢收”机会？刘水认为，首先，要抓城市轮动机会加快营销，近一段支持房地产的政策频出，市场预期正在酝酿改变，企业要紧抓时机积极营销，特别是一二线热点城市，企业要紧抓城市轮动机会，加大营销；第二，打造热销项目促进营销，当前形势下，改善型住房需求支撑较为强劲，企业可以趁势加推项目，打造热销楼盘。