中国中铁房产业务前三季逆市跃升 多平台开发问题待解
每经记者 刘颂辉 每经编辑 魏文艺
虽然今年前三季度各个阵营房企的销售额均出现不同程度下跌，却仍不乏业绩排名逆市跃升的行业“新贵”。
10月31日，中指研究院发布《2022年1~10月中国房地产企业销售业绩排行榜》显示，中国中铁（SH601390，股价5.01元，市值1239.5亿元）以516.9亿元排在第32位，较去年同期上升22个名次；在权益销售榜，中国中铁更是冲进TOP30。
《每日经济新闻》记者梳理发现，中国中铁的销售额超过中骏集团、新希望地产、保利置业、富力集团、荣盛发展、宝龙地产、正荣集团、祥生集团和弘阳地产等一众全国化布局的品牌房企，并非是房地产业务爆发式增长，而是积极通过多项营销活动并举加快去化，维持了销售业绩的稳定。
权益销售额进TOP30
据中国中铁公布的第三季度报告，今年前三季度，公司累计实现新签合同额19830.8亿元，同比增长35.2%；营业总收入8500.52亿元，同比增长10.37%；归属上市公司股东的净利润为230.16亿元，同比增长11.48%。其中，房地产销售业务签约的合同额411.4亿元，占总合同额约2.07%；发挥综合型建设集团的优势，中国中铁在基础设施建设、工程设备与零部件制造业务的新签合同额占比分别为88.37%、2.24%。
营业收入方面，前三季度，中国中铁在房地产开发业务方面的营收为342.09亿元，同比增长56.50%；毛利率为12.86%。
中国中铁表示，前三季度，面对疫情、经济下行等诸多困难与挑战，公司各项工作逆势发力、超常推进，主要经济指标均创下了历史同期最好水平。
尽管房地产开发在中国中铁的收入中占比不高，但公司一直把特色地产视为重点发展板块，并将该项业务当作主业之外，向“地产+基建”“地产+产业”转变的方向。因此，土地一级开发和房地产二级开发业务均有涉及。
2022年1~10月中国中铁权益销售额（左）和权益销售面积（右）双双冲进TOP30 来源：中指研究院
中指研究院统计显示，2018~2021年的1~10月，中国中铁房地产销售额分别为492.3亿元、551.2亿元、576亿元、524亿元，销售面积分别为381.8万平方米、411万平方米、406万平方米、369万平方米。销售数据较为稳定，在全国百强房企中甚至从第48位下降到了54位。
然而，2022年1~10月，中国中铁房地产销售额实现512.9亿元，同比上一年减少11.1亿元，在全国百强房企的排名反而上升至第32位；权益销售额402.7亿元，排在行业第29位；权益销售面积353.6万平方米，排在第21位。
“一方面因为公司在第三季度加快了去库存节奏，另外可能与其他企业有关，比如此前排名靠前的企业，在今年房地产整体行业背景下，业绩滑坡了。”中国中铁相关人士11月3日通过电话向《每日经济新闻》记者解释道。
房企变阵带来的结果是，在房产方面销售额方面，中国中铁逆势超过了中骏集团、路劲集团、新希望地产、阳光城、保利置业、富力集团、荣盛发展、宝龙地产、正荣集团、祥生集团、弘阳地产、德信地产、荣安地产等一众全国化布局的品牌房企。
子公司“各自为战”
公开资料显示，中国中铁是中国铁路工程集团有限公司控股下在沪港两地同步上市的企业。据中国中铁官网，其致力于成为国内特色一流的城市综合开发运营商，重点拓展基础设施与房地产联动项目、片区开发、产业地产、文旅地产、TOD项目和养老养生地产等。
截至2021年末，中国中铁在北京、上海、广州、深圳、天津等50多个城市合计开发214个项目，包括北京诺德阅墅、上海中铁虹桥逸都和杭州溪畔云璟府等；持有待开发土地面积1853万平方米，主要分布在西南区域和山东半岛区域。
作为央企，中国中铁有多家子公司从事房地产开发业务，地产品牌度较为分散。比如，在今年上海首批次集中供地期间，中铁置业集团上海有限公司、北京中铁诺德房地产开发有限公司以40.22亿元竞得青浦区西虹桥沪青平公路北侧44-15地块，楼面价36989元/平方米，溢价率8.79%。在自贸区临港新片区PDC1- 0103单元I02-01、I03-01地块出让中，成功拿地的则是山东中铁诺德房地产开发有限公司。
企查查信息显示，上述拿地企业分别属于中国中铁旗下的中铁置业集团有限公司和中铁建工集团有限公司，双方不存在股权关系。
《每日经济新闻》记者此前走访上海奉贤区房地产市场时发现，相比奉贤新城其他楼盘，中国中铁的项目营销活动较多，优惠力度大。据中铁湖光逸景和中铁世纪尚城项目的置业顾问透露，两个项目各自由中铁置业集团有限公司、中铁大桥局集团有限公司独立操盘。
今年上半年，中国中铁的销售费用同比增长了14.14%，主要原因是房地产业务销售代理费用增加，加大了经营开发力度和营销投入。据三季度报披露，中国中铁的房地产开发业务毛利率同比减少10.46%，至12.86%。而2021年，其房地产开发业务的毛利率为22.19%。
针对多个地产平台同步运行的问题，上述中国中铁的相关人士表示，公司在房地产开发业务方面有多个平行单位，涉及子公司盘根错节，比如中铁诺德、中铁置业和大桥局集团均从事房地产开发业务多年。今年以来，公司在陆续推进房地产板块整合，未来将有更多地产项目装入中铁置业旗下。
