提高业绩目标后前9月完成率超七成 滨江集团为何走出独立行情？

每经记者 包晶晶 每经编辑 魏文艺
　　今年前三季度，规模房企在市场下行中业绩分化明显。
　　部分房企得益于前瞻布局热点城市、积极推盘去化，表现出较强的抗周期韧性；同时，这些房企还通过在公开市场大举拿地，为后续市场修复阶段奠定坚实基础。
　　据中指研究院统计，在今年初公布销售目标的15家房企，前10月目标完成率均值为58.8%，低于去年同期的78.5%。15家房企中，仅绿城中国、滨江集团、越秀地产和保利置业调高了目标增长率，其中滨江集团（SZ002244，股价9.42元，市值293.1亿元）和越秀地产（HK00123，股价6.38港元，市值197.5亿港元）目标完成率均超过70%。
　　查阅三季报及半年报不难发现，深耕热点城市和稳健的财务成为这两家房企逆势增长的重要因素：滨江集团长期深耕杭州，越秀地产同样重仓广州和杭州，这两座城市产业优势突出，人口净流入较大，市场需求潜力巨大。
　
　销售目标完成率超70%
　　中指研究院统计显示，1~10月滨江集团与越秀地产分别实现销售额1182.3 亿元和922亿元，分别位列百强排行第13和第17名，与去年末相比，排名分别上升了8位和17位。
　　年初，越秀地产董事长兼执行董事林昭远在2021年业绩会上透露，2022年的销售目标为1235亿元，较去年实际完成1152亿元提升7%。同时，越秀地产期内可售资源2146亿元人民币，预计整体去化率在58%左右。
　　滨江集团财务总监沈伟东则在业绩会上表示，“2022年销售目标定在1500亿~1600亿元，权益比例在50%以上。”这一销售目标相当于微调了6.7%。
　　从实际完成情况看，市场整体环境仍不可避免地拖累了销售。1~10月，滨江集团完成销售1182.3亿元，目标完成率73.9%，和去年同期93.8%的完成率相比，相差20个百分点。即便如此，这一完成率仍然高于其他头部企业。丰厚的土储为这一业绩提供了强力支持，滨江2021年年报显示，报告期内新增土地储备项目38个，累计新增土地面积200.29万平方米，其中35个项目分布在浙江省的8个地级市。
　　滨江集团董事长戚金兴曾在网上业绩会上回答《每日经济新闻》记者提问时表示，“在‘房住不炒’的整体调控政策下，浙江房产市场整体运行平稳，杭州是全国少有的几个供需平衡的城市。”
　　越秀地产的进步则更加明显，在15家企业销售业绩均落后于去年同期的情况下，越秀不仅实现了在目标提升7%的前提下完成率第一，销售额更比去年同期增长了105亿元，目标完成率也超越了去年1~10月份的水平。
　
　土地市场表现出色
　　土储带来的先发优势仍在继续。兴业证券在研报中指出，越秀地产聚焦一二线城市持续补充优质土储，拿地强度行业领先；其中位于一线和二线城市的土储分别占比49%和47%，一二线城市具备风险低、去化快的特点，为公司未来的销售去化奠定基础。
　　中指研究院1~10月份权益拿地金额排行榜，滨江集团以361亿元位于第七、越秀304亿元排名第十。
　　细分城市与区域来看，与滨江深耕浙江一地不同的是，越秀前10月在广州共斥资128亿元拿地，仅次于广州地铁排名第二；在南京拿地27亿元排名第十。而滨江集团仅在杭州一地就斥资347亿元拿地，高居杭州拿地金额榜首。
　　控制拿地成本也成为利润的重要来源。兴业证券研报显示，越秀地产在非公开市场拿地占比过半，有效控制了拿地成本。截至2022年三季度，越秀地产通过公开市场和非公开市场所获土储的GFA分别占比43%和57%。“公司资源优势明显，非公开市场拿地力度强，有效控制拿地成本，预计能够保持高于行业平均的毛利率，为未来释放利润奠定基础。”
　　浙江证券研报显示，滨江集团前三季度权益拿地金额361亿元，全口径新增货值约1010亿元，权益新增货值552亿元，拿地强度56.9%。“公司财务表现稳健，现金流量净额增幅较大主要因为公司预收房款增幅较大。但疫情反复导致需求修复不及预期，需要防范杭州市场波动或基本面恶化的风险。”
　
　融资成本占据优势
　　记者查阅两家企业财报发现，财务稳健、负债水平合理、融资成本低，为企业逆势纳储创造了有利条件。
　　三季报显示，滨江集团报告期内营业收入91.78亿元，同比增长81.78%；归母净利润7.72亿元，同比增长了1243.67%。
　　滨江集团9月5日对外披露信息称，截至2022年上半年末，公司有息负债规模558.07亿元，权益有息负债486亿元。有息负债中银行贷款占比78.3%，直接融资占比21.7%；扣除预收款后的资产负债率为65.47%，其中短期债务为占比仅为32.07%，低于期末货币资金（197.79亿元），现金短债比为1.11倍。
　　越秀地产资产负债率近年来逐渐提升，截至2022年6月末，资产负债率达到76.24%。
　　从融资成本看，越秀地产隶属广州市国资委旗下越秀集团。2019年又引入广州地铁为战略股东，给公司融资带来了便利。9月23日，越秀成功发行合计25.9亿元公司债券，其中3+2年期品种发行规模15亿元，票面利率2.78%，创下公司自2016年首次进入境内公开债市场以来同期限债券利率新低；5+2年期品种发行规模10.9亿元，票面利率3.09%，也是5年期房地产行业公司债券历史最低利率。
　　再看滨江集团，公告显示，2017~2021年其融资成本分别为6%、5.8%、5.6%、5.2%、4.9%。截至今年6月末，滨江集团平均融资成本为4.7%，较2021年末下降0.2个百分点。国金证券指出，在2022年下半年民营房企融资更加困难的背景下，滨江在三季度仍能正常公开发债，分别在7、8月各发行一笔公开债券，总额合计19.1亿元，票面利率均在5%以下。
　　但同时，多家券商均提及杭州市场大幅下行带来的风险，重仓杭州的滨江集团和越秀地产能否在四季度甚至明年继续延续强势增长，尚待观察。