以稳促进、轻重结合 招商蛇口2022年上半年营收同比增长29%至576亿元

在年初的业绩会上，招商蛇口管理层对于2022年房地产市场预判也颇为谨慎。行至半年期，可从这份成绩单中，窥见责任央企在房地产下行期所追寻的稳健与品质。
　　8月29日晚点，招商蛇口（SZ001979）披露2022年上半年业绩报告。报告显示，今年上半年，招商蛇口实现营业收入575.62亿元，同比增长28.90%；归属于上市公司股东的净利润18.87亿元，每股收益为0.16元。
　　在销售方面，今年上半年，公司累计实现签约销售面积487.51万平方米，累计实现签约销售金额1188.27亿元，同比减少32.86%，降幅低于百强房企均值。上半年招商蛇口全国房企全口径签约金额排名第6，较去年同期提升一位。报告期内，公司房地产项目竣工交付并结转的面积同比增长。
　　招商蛇口是目前行业内始终维持在绿档，且综合资金成本持续降低的房企之一。剔除预收账款后，招商蛇口的资产负债率为62.38%，净负债率48.96%，现金短债比1.48，“三道红线”保持绿档，同时融资成为维持在行业低位，上半年综合资金成本4.1%，较去年全年再降0.38%。
　　在土地储备方面，今年上半年，招商蛇口累计获取27宗土地，新增计容建面419.87万平方米，权益面积264.51万平方米，主要聚焦于上海、北京等一线城市以及杭州、苏州等长三角重点城市。
　　2022年是招商蛇口的“品质年”。招商蛇口表示，“品”是持续做优产品质量，提升服务质量，夯实公司品牌；“质”是在新形势下推进“三个转变”落地，全面提升发展质量。“三个转变”一是坚定从开发为主向开发与经营并重转变，把握好规模与成长的关系，坚持价值导向；二是坚定从重资产为主向轻重结合转变，加大轻资产业务的发展力度；三是坚定从同质化竞争向差异化发展转变，培育特色、形成品牌，提升能力、形成文化。
　
　丰厚土储抓销售 开发业务以稳促进
　　在行业持续调整的2022年上半年，招商蛇口保持战略定力，奠定业绩持续稳健基础。
　　招商蛇口在开发业务上以稳促进、奋力攻坚。财报指出，招商蛇口2022年上半年持续深化质效提升工作运作机制，以“一城一模板”2.0为抓手，在弱市环境下盘库存、抓去化，运用数字化营销手段，加强销售及回款管理。公司建立了项目分级管理机制，分城市、分板块实施差异化销售政策，大幅提高管理颗粒度和精细度，线上营销继续发力，线上获客量大幅提升。
　　数据显示，2022年1~6月，公司累计实现签约销售面积487.51万平方米，累计实现签约销售金额1188.27亿元。整体位列上半年全国房企全口径签约金额排名第6，较去年同期提再升一位。其中，上海、合肥、苏州、西安、重庆、武汉、昆明、南通、徐州、烟台、绍兴、中山、无锡、太仓共14个城市进入当地流量销售金额排名前十位，城市深耕成效进一步凸显。
　　报告期内，招商蛇口进一步加强投资管控，坚定“区域聚焦、城市深耕”的发展策略，资源获取聚焦“强心30城”，深耕其中“6+10城”，以稳健发展为主线，夯实投资质量。1~6月，公司累计获取土地27宗，新增计容建面419.87万平方米，权益面积264.51万平方米。主要聚焦于上海、北京等一线城市以及杭州、苏州等长三角重点城市。实际上，截至8月末，招商蛇口持续在上海、深圳等一线城市获取多个核心地块。
　　同时招商蛇口积极助力出险房企纾困，履行央企责任担当，与长城资管、佳兆业签署战略合作协议，就多个项目推进合作方案；积极布局旧改，采取收购、合作及创新金融等模式，推进旧改差异化发展。
　　管理层认为，虽然当下房地产市场发展逻辑已经发生了根本性变化，过往房地产行业高速发展的基础，即人口红利、城市化红利、经济高增长红利和房地产金融化红利等“四个红利”已消失或逐步减弱。但市场的基本需求和合理的利润空间依然存在，诸如招商蛇口这样经营稳健、财务安全的企业，将在这一轮行业调整中获得可持续发展的机会。
　
　聚焦优势赛道 轻重结合推进“双百战略”
　　在2020年的业绩会上，招商蛇口也给持有型物业提出了“双百”的要求：2025年末拥有100个购物中心、营收实现100亿元。招商蛇口业务也从以开发为主，开始转向开发与经营并重的双轮驱动。
　　近两年，在持有业务上，招商蛇口聚焦经营性优势赛道，加码“双百战略”逐步落地。2022年上半年，招商蛇口基本完成持有业务“专业化、垂直化”的组织架构变革，以“一业态一模板”为抓手提升集中商业、写字楼、公寓、酒店四大业态的操盘能力，在持有业务投资发展与运营管理逻辑上形成管理闭环。
　　具体来看，集中商业是着重打造的业务主赛道。招商蛇口经营管理的处于运营期的主要集中商业项目共29个，布局在上海、深圳、南京、苏州、成都和重庆等16个城市。据悉，得益于优越的区域位置、精准的项目定位及强势的业态组合，常熟首例滨湖文商旅体综合体常熟琴湖溪里招商率达100%，开业率达91%，开业首日客流破15万人次，经营效益与品牌影响力持续提升。
　　写字楼方面，上半年，招商局商业房托收购由公司持有的北京招商局航华科贸中心项目，首次布局大湾区外的核心写字楼资产。于招商蛇口而言，进一步健全了持有业务“投、融、建、管、退”全生命周期发展模式，有利于助力公司持有业务的发展。
　　公寓方面，在多项政策利好下，招商蛇口持续打造“壹栈”人才公寓、“壹间”精品公寓、“壹棠/CM+”服务式公寓等三大品牌产品体系，通过建立营销联动机制，统一全国渠道及客户资源，加强产品迭代更新及客服质量精细化管理等一系列措施，不断提升核心运营管理能力及品牌价值。
　　至于酒店方面，招商蛇口首家海外自主品牌酒店——吉布提伊敦睿选国际酒店已成功揭牌，预计年内正式对外营业。目前，公司运营管理中的酒店共14家，包括国内12家，国外2家；酒店业务全周期操盘管理能力不断优化，打开自有酒店品牌市场知名度可期。
　
　业绩快速增长 招商积余稳居行业十强
　　其旗下的物业平台招商蛇口，不仅为央企物管平台，稳居行业十强，同时随着“沃土云林”战略实施，运营管理能力不断提升，资管稳健扩张。
　　报告期内，招商积余实现营业收入56.46亿元，较上年同期增长18.16%，在管项目1803个，管理面积达3.01亿平方米。新拓展项目结构进一步向“高质量”优化，新签年度合同额15.95亿元，同比增长17%。目前，招商积余已形成“1+1+ N”通用性业态服务标准体系架构，高品质产品和服务提升品牌影响力。
　　增值服务方面，上半年，增值业务预计实现营业收入8.3亿元，其中案场协销及房产经纪、设施管理服务、建筑科技服务等业务合计营业收入贡献占专业增值服务收入超过八成，变现能力成效显著。
　　基于中期业绩，多家券商机构给予招商积余“推荐”“持有”的评级，认为其内生外拓双管齐下，沃土云林卓有成效，业绩快速增长，市场拓展成果显著。
　　面对日益变化的市场形势，招商蛇口表示，将坚定转型方向，把风险防控放在首位，做好风险应对预案;同时，坚守“三道红线”绿档，保留安全边际。2022年下半年，公司将以“全面开源节流，确保现金流安全”为主基调，夯实开发业务基本盘，兼顾中长期能力建设，增强践行“三个转变”的基本功，培育未来业绩增长的第二曲线。文/张帆