恒太商业管理集团副总裁傅前山：物业结构不合理 是商管行业一大挑战

每经记者 刘颂辉 每经编辑 陈梦妤
　　“疫情加速了商业地产行业洗牌，也暴露出前期开发过程中的一些问题。”
　　日前，恒太商业管理集团（以下简称恒太商业）副总裁傅前山在接受《每日经济新闻》记者专访时表示。
　　“一些项目建成之后才发现物业结构不合理，达不到商业运营的基本条件，一些城市开发的商业项目定位错乱，”傅前山认为，商业地产开发和运营应该流程前置化，综合考虑城市的基本面、商圈、市场环境、消费结构和文化特色等方面，才能打造成为商圈核心资产。
　
　商业项目布局错乱
　　据傅前山介绍，商业地产发展时间早，市场已相对成熟，一些项目由于前期走了弯路，造成开发商资金面紧张，商管业务面临挑战。
　　首先面临的问题是，很多项目因为物业机构不合理，达不到商业运营的基本条件。“开发商对商业项目不够重视，前期直接请建筑设计院来做项目规划和设计，缺少专业的商业运营机构做项目定位、空间设计和动线及空间规划，”傅前山介绍，这造成了即使建成1000多个商业项目，可能符合商管企业基本要求的只有400来个。
　　过去很长一段时间里，各地鳞次栉比的高楼大厦随着城市化进程拔地而起，大量商业综合体项目扎堆上马。
　　傅前山表示，部分中小城市的商业项目呈现定位错乱的状态，比如某座城市还处在百货商城阶段的时候，开发商却已经建成了开放式街区；有的城市到了该建购物中心的阶段，却后退建成了百货商场或者零售步行街。
　　“项目太超前或者开倒车这种错乱现象，导致了大量物业结构不合理。”傅前山直言，每座城市的商业发展要经历大概4~5个阶段，包括市场阶段（专业市场）、零售步行街阶段（商贸市场和超级市场）、百货阶段、购物中心阶段、创新商业街区。商业地产开发商若要打造核心资产，就必须在合适的城市、合适的地段，打造合适规模的物业形态，并且选择合适的物业结构。
　　在傅前山看来，项目一旦运用专业的商管体系，打造成良性的商业资产，对开发企业来说不会拖累现金流，反而能够带来持续稳定的资金回报。只是，当前行业面临的一大挑战在于，业主方的资金非常紧张。
　　“其实对很多商业项目而言，也许只需要2000万元资金就能将上亿资产盘活，但业主方少的就是这些钱。”傅前山表示。
　
　坚持定制化商业
　　商业运营是一门慢生意，资金投入大、周期长、回报率不高。近年来，行业逐渐摆脱重资产模式，万达、龙湖、新城、宝龙、华润万象等品牌企业均推出商业运营、增值服务和管理输出等轻资产运营业务。
　　傅前山介绍，企业采取轻资产运营的特点是债务相对较少，但要保证商业项目的品质和持续运营，应把重点放在高管人才和团队建设上。以恒太商业为例，目前，集团后台安排了200多位高级管理人才，专注于全国商业地产的运营。恒太商业隶属于宁波太平洋恒业控股，专注商业运营30年，目前在全国服务管理50+商业项目。
　　“轻资产虽然轻，但从另一个维度来讲，其实是非常重的。所以可以看到，所有人都能进入行业，但后面会碰到非常多瓶颈，比如没有利润，项目口碑不佳，人力成本投入过重等。要成为优秀的商管企业，需要很长时间的沉淀，人才和打法的沉淀，运营团队的磨合等等。”傅前山进一步指出，如果简单认为轻资产运营只是投资少和负债低，这其实是对轻资产的一种误会。
　　运营水平对商业地产项目的成功至关重要，然而目前市场上仍有众多缺乏商业综合体运营经验的开发商，对于自身开发的商业项目，他们更倾向于委托经验丰富或具有品牌影响力的商业运营服务商为其提供专业化服务。
　　中指研究院《2022中国商业地产百强企业研究报告》提到，近年来，商业地产市场逐渐进入存量时代，但针对不同城市、不同区域，商业地产发展的特征也存在差异。一线城市购物中心规模已较大，市场未来或将更加依赖运营，二线城市展现出存量与增量并行快速发展的格局，三四线城市当前人均购物中心面积仍较小，未来具备一定增长空间。从项目端来看，在行业竞争日趋激烈的情况下，市场上还有众多同质化现象严重、核心竞争力不突出的存量项目亟待改造。
　　对此，傅前山认为，只有坚持定制化商业，才能解决市场上存量物业的各类问题。面对非标项目，不能只用千篇一律的模板套下去，而是应该采取“一店一策”方案，满足业主方的实际需求，解决不同的项目、不同的物业结构、不同的业主诉求等问题。