深圳“网红神盘”8年涨了193% 收官之作首次未现开盘即罄

每经记者 甄素静 每经编辑 陈梦妤
　　选房进行到下午1点左右，6种户型中仅剩下03户型可选，建筑面积为117.5平方米，总价约1500万元。
　　6月19日，华润城润玺2期的589批认筹客户选344套房，最终首开当日售出303套，去化率达8.8成，揽金约46亿元。
　　作为老网红，即便是在深圳楼市成交长期筑底的当下，华润城的话题度和热盘效应依旧在。不过，作为收官之作，华润城未能复刻过往万人抢房、开盘即罄的高光时刻。
　　复盘过往8年，华润城的热度高低某种程度上也是深圳楼市起伏的缩影。
　
　“卖成这样很好了”
　　华润城润玺2期加推房源作为华润高新园片区大冲旧改的收官之作，在6月19日未正式选房之前，各大平台和打新群中就已经传出选房攻略，虽均为120平方米左右的三房户型，单价在12万~14.7万元/平方米，总价约1400万~1750万元，但受欢迎程度立见高下。
　　排序攻略中，被最先选的是02和01户型，排在最后的是03和04户型，最终选房结果也印证了市场预判，选房结束后，还剩下多套03户型未被选走。
　　赵先生参与了此次认筹选房，不过摇号结果并未如其所愿，排在400号之后。即便加上去年底剩下的样板房，总套数也只是344套。
　　即便有人弃选，想要选到公认好户型的几率依然不高，选房进行到下半场时，赵先生正式决定放弃，他将陪跑更多地归结为运气，“号太靠后，只有03了”。
　　在摇号中运气更好的种子选手，则更青睐更早开盘的面积段在89~186平方米的润府3期样板间，总价在1160万~2450万元。4套低楼层的样板房，在开场10号之内被选完。
　　实际上，此次润玺2期的加推在公布销售方案后与认筹前，华润还罕见地预告了去年底开盘房源已全部售罄，并在网站上加投了推广，为清盘释放信息。
　　广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在接受记者采访时表示，润玺之前打新热，多方融资加杠杆买现象比较突出，而现在来看，大家对未来房价上涨预期明显减弱，特别是不让加杠杆后，对于整个楼价的支撑能力明显减弱。
　　“二手房价格持续下跌，也让大家认识到投资炒房可能会亏损。”李宇嘉认为，对此购房者入市积极性明显被打击，选择也更为谨慎。
　　记者在采访中获悉，此次华润城未受市场热捧的原因，与当下二手房之间价格差不断缩小也有很大关系。目前华润城二手房成交价格在15万~18万元/平方米，与所售新房13.2万元/平方米差距逐渐缩小，并且新房还有交房等待时间。
　　从结果来看，华润城最后一期清盘的加推房源，并不再像过往8年内屡创传奇一样，开盘即日光。完成首开选房后，销售团队也纷纷在社交平台上分享选房结果并表示不容易，多名业内人士亦分析称，“成绩还算不错”“卖成这样很好了”。
　
　8年涨幅高达193%
　　华润城之于深圳楼市历来是封神般的存在，这在对外的种种信息和新闻上都能找到印记。百度百科上关于深圳华润城的介绍还是，广东省规模最大的城中村整体改造项目，也是华润全国范围内在建规模最大的项目，将分批分期交付。
　　在高新园产业造富诞生上市公司、造就不少千万身价打工人的同时，大冲村、华润城也伴随着城市一同发展，早期购入华润城的众多业主，也随着时间流逝而身价倍增。
　　华润是最早参与深圳旧改的开发商之一，在深圳官方将大冲村城市更新项目立项后，华润便积极参与其中，2007年斥资60亿元拿下，并在前后长达近10年时间内参与谈判、清退和重建，大冲商务中心替代大冲村，完成了产业升级和蝶变。
　　在城市界面规划中，引起民众热议和造富的当属华润城，共分5期开发，前三期为润府系列，后两期为润玺系列。长达8年的开发与销售，使它亲历了两个完整的深圳楼市涨跌周期，某种程度上正是楼市冷热缩影。
　　2014年7月华润城1期开盘，均价4.5万元/平方米，开盘3小时就售罄；2014年11月，华润城1期加推，均价5万元/平方米，依旧3小时售罄；2015年12月，华润城2期入市，价格区间在6.2万~8.1万元/平方米，开盘即售罄。
　　这之后，深圳楼市经历了最为疯狂的一段，等到2018年6月华润城3期产品入市时，周边二手房每平方米单价已达12万+，由于此前的造富效应和明显利差，华润城3期入市，直接将其推上了舆论顶峰。
　　彼时由于限价政策的存在，3期开盘均价8.5万元/平方米，摇中的幸运壕们上演了一场“500万雨中蹲”，不出所料开盘再次售罄，引发全城关注。
　　到润玺系列，热卖的氛围甚至引起了全国热议。2020年11月，华润城润玺1期1171套房源，备案均价13.1万元/平方米，单价区间12.01万~14.47万元/平方米，总价区间1184万~2984万元，彼时近万人认筹疯抢，代持等乱象频出。
　　这引起了官方重点监管和央媒的点名评论，此后深圳新房交易也更改了规则，设置了积分入围排序和房源1:3的摇号规定，但这并未影响华润城多次坐上深圳楼盘年度成交金额冠军宝座。
　　然而，从去年下半年开始，深圳楼市发生了巨大变化，从早先的求着开发商卖房，到中介追着购房者买房，转换只有不到一年的时间，这也给新房销售带来了巨大压力。
　　2021年12月，润玺2期推售1024套房源，备案均价13.2万元/平方米，冻资入围1486批，开盘当日首次未售罄，此后启动了全民营销，而在6月加推之前，开发商早早发布了售罄海报预热。但此次作为收官之作的2期加推房源，受市场影响未能重现早年高光战绩，开盘未售罄。
　　从首次开盘的4.5万元/平方米到如今13.2万元/平方米，华润城的价格8年里涨幅达到了193%。
　
　5月深圳新房成交下滑
　　据深圳市住建局公布数据，2022年5月，深圳新房住宅成交为1877套，环比跌幅为37.28%；二手房住宅成交量2318套，环比涨幅24.62%，接近2021年7月份数据；截至6月19日新房住宅成交为1620套，二手房住宅成交套数为1294套。
　　成交处在低位，当下购房情绪的天平依旧不断向买方市场倾斜。记者在采访中了解到，目前新房为达到快速去化、加速资金回笼的需求，抢到有积极购房意愿的潜在客群，不少开发商在拿到预售证、开盘之初就给出了较为诚意的折扣和让利，并邀请中介和自媒体等各大平台加大推广力度。
　　华润城此次收官房源开盘前，不少业内人士更多是猜想，其能否如半个多月之前开盘的海德园一样，能否在筑底成交的市场中再创开盘即日光的佳话。
　　不止新房，概念加持的热点区域二手房业主也在接受参考价售房。
　　记者从某大型中介结构工作人员银经理处获悉，位于前海片区一套汉京九榕台豪宅，单证市场价格此前为3500万元，而近期有业主挂牌2380万元，价格还可谈，与指导价2112万元已十分接近。
　　在法拍房市场上，有一套华润城3期191平方米的住宅房源，起拍价2140万元，参考价格则约2523万元；附近另一套大冲城市花园125平方米三房，折合单价约14.4万元/平方米，相较高点，已经较接近区域参考价格。中介工作人员表示，是3年前的成交价格。
　　李宇嘉认为，从2021年下半年一直到现在，深圳的二手房价同比下跌时间长，最新发布的70城房价指数中二手房价依旧是下跌。之前北京、上海回升较明显，广州、深圳较弱，加之此前传言的放松调控政策迟迟未有落地，深圳二手房参考价打断了加杠杆的链条，市场预期发生了变化。
　　值得注意的是，在近期不再有刺激或放松调控政策出台的市场消息影响下，开发商也加快了新房的推售节奏。截至目前，6月深圳新入市或加推项目已达14个，而5月份累计18个项目入市。