保持基本面持续稳健 雅居乐打好“组合拳”寻求确定性

在市场及行业波动的背景下，雅居乐通过实施积极的财务管理及经营策略，交出了一份稳中有进的成绩单。
　　2022年5月10日，雅居乐集团控股有限公司（股票代码3383.HK，以下简称“雅居乐”）发布了2021年度经审核业绩报告。报告显示，雅居乐营业额为人民币（下同）730.28亿元，录得毛利为190.21亿元，整体毛利率为26.0%；录得净利润为90.98亿元，股东应占净利润为67.12亿元。
　
　财务稳健 助力企业长远发展
　　2021年，雅居乐延续一贯的稳健财务策略，在行业融资环境整体收缩与市场波动下，展现了良好的企业信用与偿债能力，在业务发展和财务管理上取得平衡，稳健的基本盘为公司可持续发展筑基。
　　借款和手持现金方面，雅居乐的总借款为838.74亿元，包括银行借款及其他借款540.49亿元，优先票据180.61亿元，境内公司债券、商业物业资产支持证券、资产支持证券及可交换债券117.64亿元。总借款金额相对于2020年减少139.39亿元。总借款成本为68.36亿元，同比减少6.8%，2021年的实际借贷利率为5.87%。
　　截至2021年末，雅居乐现金及银行存款总额约为384.2亿元。其中，现金及现金等价物为228.03亿元，有限制的现金为156.17亿元。净负债比率50.8%，同比下降10.2个百分点。
　　过去一年，雅居乐在去杠杆的同时也实现了债务结构的优化。这主要体现在三个方面：2021年，雅居乐实现多渠道融资，在境内外均有债券顺利融资。在境外，过去一年雅居乐成功发行11.64亿美元优先票据；在境内，雅居乐则发行了于2024年到期人民币14.5亿元5.9%的境内公司债券。
　　此外，雅居乐通过加强现金流管理，合理安排偿债计划，2021年内各项到期债务均按时偿还。其中，包括悉数赎回1亿美元8.55%的优先永续资本证券，以及于2021年到期的本金总额为6亿美元8.5%的优先票据，展现了良好偿债能力与偿债意愿。凭借良好的资信记录与企业信誉，雅居乐获评“第二十届广东地产资信20强”，这也是雅居乐连续20年蝉联此项殊荣。
　
　做精地产主业 低成本土储攻守兼具
　　在刚过去的2021年，随着房地产行业调控不断升级，地产金融政策持续收紧，叠加市场下行探底等因素，行业发展面临转折与挑战，对地产企业来说，更为考验的是企业定力。
　　2021年，雅居乐持续做精地产主业，通过持续推动区域多元化线上线下营销策略，并适度调整各地区的可售资源，实现销售业绩再创历史新高。华南、华东、海南、云南、华北等区域均贡献良好预售成绩，为公司带来稳定经营性现金流。
　　截至2021年12月31日，雅居乐实现总预售金额为人民币1390.1亿元，创历史新高，对应累计预售建筑面积为971.9万平方米；预售均价为每平方米人民币14303元。销售贡献来自247个在售项目，其中全新项目40个。
　　财报数据显示，截至2021年末，雅居乐已布局84个城市，拥有4737万平方米的土地储备，平均楼面价为每平方米人民币3651元，合理的土地成本和丰富的土地储备很大程度使得公司“进可攻、退可守”。
　　数据显示，2021年雅居乐策略性地通过招标、拍卖、挂牌、勾地和股权收购等方式进行拿地，新增29个项目，增加预计总建筑面积424万平方米，新项目的总土地金额为278.3亿元，对应的楼面地价为6565元/平方米。
　　从新增项目情况来看，雅居乐过去一年在粤港澳大湾区和长三角两大城市群，分别新增了4个和13个项目。截至2021年末，雅居乐集团在大湾区的土地储备余额为1240万平方米，占整体土地储备的26.2%，在长三角区域持有达566万平方米的土地储备，占整体土地储备的11.9%，累计开发项目达48个。显示大湾区和长三角区域仍为雅居乐持续深耕的重点区域。此外，雅居乐也积极开拓新市场，其中浙江省绍兴市、四川省宜宾市和江苏省淮安市为报告期内新进城市。
　　不难发现，雅居乐正深入推进其区域聚焦战略，而随着两大核心城市群在产业发展及人口增长上持续释放，将为雅居乐提供长远而稳定的收入支撑。
　
　培育第二增长曲线 多元化业务占比再提升
　　对众多房企来说，几乎都面临着同样的抉择，随着房地产开发业务整体放缓，许多房地产企业都积极开辟第二增长曲线，探索多元化的发展模式。
　　然而，相比于单一主业，多元化业务模式也给房地产企业提出了管理上的难题：随着各类业务不断扩张，如何协调不同赛道的业务单元，在规模扩大的同时实现管理效率提升？
　　在这一方面，雅居乐也有自己的思考。为了满足多元化业务的开展，雅居乐在集团层面将管控模式升级为战略管控型，通过业务协同效应，降低各项费用比率，实现“向管理要红利”的战略目标。
　　雅居乐对多元化的布局也极具前瞻性。早在2016年，雅居乐便提出“1+N”多元化战略，落实“以地产为主，多元业务并行”的发展模式。
　　从过去一年雅居乐各板块的业务表现来看，雅居乐的多元化业务已经开花结果。
　　从收入占比来看，2021年雅居乐物业发展业务收入与多元业务收入分别为584.02亿元和146.25亿元，占比分别为80%和20%。其中，多元业务收入的占比较2020年上升6.7个百分点。
　　而在多元化收入中，物业管理及其他（包括环保及商业）收入分别较2020年上升44.3%及15.8%，持续为雅居乐提供稳健的收入。
　　在物业管理方面，雅生活表现最亮眼。截至2021年末，雅生活在管面积达4.89亿平方米，同比增长1.14亿平方米；合约面积达6.63亿平方米，同比增长1.41亿平方米。其中，第三方项目（含控股成员企业）的合约面积达5.15亿平方米，同比增长33.0%，占总合约面积的77.7%。从规模来看，雅生活已位居上市物企第二。
　　在环保业务方面，2021年雅居乐环保实现收入及经营利润的双提升，同时也荣获“中国环境企业50强”、“2020年新兴环保领军企业”及“2021中国环境企业50强”等多个奖项，反映品牌综合实力得到业界充分肯定。
　　此外，在2021年雅居乐还布局了新能源汽车和调味品板块，分别与WM Motor Holdings Limited以及广东珠江桥生物科技股份有限公司建立战略合作关系，并成为其股东。
　　显示在“1+N”战略之下，雅居乐在做精主业与发展多元业务的同时，也已将发展目光投向有增长潜力的市场，积极挖掘新商机，为其未来可持续发展寻求更多的确定性。 文/初晨