合肥新房开盘冷热不均：市区新盘“千人摇”，远郊项目零登记

每经记者 包晶晶　每经编辑 魏文艺
　　房价曾经涨幅全球第一的合肥楼市，今年以来表现如何？
　　据克而瑞数据，3月份合肥市区商品房供应35万平方米，成交35万平方米，一改年初供应不足的窘境。但供应量同比腰斩、成交同比下降近3成的表现，让合肥市场充满了不确定性。
　　从项目的去化情况来看，3月份合肥九区三县共有6个项目首次开盘，平均去化率68%。一方面，首开去化率回升的背后，是中心城区一房难求、外围项目去化困难的两极分化；另一方面土地市场迅速回暖，今年合肥首批集中供地17宗涉宅地块中有15宗达到“熔断价”转入竞品质阶段，50余家房企参与抢地。
　　房价方面，国家统计局最新数据显示，3月份合肥新房环比下跌0.4%，二手房价格环比下跌0.2%。其中新房价格已连续下跌3个月，二手房价格则连续6个月下跌。
　　易居研究院智库中心研究总监严跃进向《每日经济新闻》记者表示，“以合肥为代表的一部分城市，在去年房地产市场持续降温中购房需求明显被抑制。而当前合肥不是一个高库存的城市，这也使得新盘入市容易出现积极的去化状况。但具体项目去化率突出，并不能简单引申为合肥房地产市场欣欣向荣。近期全国各地房地产市场总体偏疲软，这也要求后续防范房地产市场交易行情下行的压力。”
　
　开盘去化率冷热不均
　　近日，《每日经济新闻》记者以购房人身份向合肥市瑶海区龙湖天玺项目询问房源情况时，该项目置业顾问刘涛（化名）表示，“上一批3月份开盘481套房，现在只剩一些低楼层的‘实惠’房源了。这两天正好加推房源开盘，付个几万块就能马上选房。”
　　据克而瑞监测，龙湖天玺3月份首开去化率达八成，成为合肥外围市场中表现最好的项目。另据金刚石房地产云数据，3月份合肥住宅项目销售排名中，龙湖天玺以4.28亿元排在销售金额榜首位。
　　即便如此，开盘关键时期楼盘销售人员依然很拼。刘涛告诉记者，“售楼处晚上十点左右都有人，为了服务更多客户，首套房三成首付就行了，没有额外条件。”
　　除了龙湖天玺，3月份合肥市区21个楼盘共3519套房源启动登记，其中市区包河区的星澜湾项目653套房源触发千人登记摇号，首开去化率超九成。但与此同时，一些远郊项目，如位于肥东县的徽创金悦江南郡首开去化率仅为27%，包河区、滨湖区、庐阳区均有项目开盘登记人数为0。
　　严跃进向《每日经济新闻》记者指出，“不能因为单个项目的销售表现突出，就认为合肥房地产市场整体回暖。远郊楼盘零登记的出现，至少说明部分市场还是非常冷的。”
　
　新房成交量同比腰斩
　　整体来看，合肥市新房成交35万平方米，尽管环比回升31%，仍然没有达到2021年同期水平（82万平方米）的一半。
　　上海易居房地产研究院百城住宅库存报告显示，合肥月度成交面积在2021年1月冲高至105万平方米后开始回落，除4月份异动出现反弹外，其余月份维持在平均58万平方米左右。今年2月份单月成交34万平方米，同环比分别下降56%和35%，也是近24个月的成交最低点。
　而成交下降与供应逐月降低有着密不可分的关系。
　　新安大数据显示，根据近6个月合肥推盘情况来看，2021年12月、2022年3月入市量较高，分别为4842套、3579套房源。其他几个月入市量则均在3000套以下，并在今年2月份入市量探底，仅为1226套。推盘个数方面，2022年2月份以来，合肥推盘个数均在20盘以下。
　　从2019年11月份开始，合肥总库存从同样逐月下降，截至2022年2月降至新低225万平方米。据克而瑞报告，2月份新增供应仅10万平方米，在低基数下，3月份新增供应35万平方米环比上涨了248%，同比仍下降29%，并且处于阶段性低点。
　　对此，严跃进表示，当前合肥不是一个高库存房的城市，这也使得新盘入市，容易出现积极的去化状况。近期全国各地房地产市场总体偏疲软，这也要求后续防范房地产市场交易行情下行的压力。
　
　土地成交达近5年峰值
　　值得一提的是，今年以来合肥的土地市场明显回暖。
　　3月17日，合肥今年首批集中供地开拍，17宗涉宅地块中有15宗达封顶价格，总成交金额149.78亿元，一扫此前土地市场低迷的阴霾。加之本轮土地出让对参拍门槛和拿地成本上均作出了调整、优化了竞价规则，对于房企吸引力十足。
　　据土拍大数据，今年一季度合肥市区经营性建设用地共出让31宗，成交面积115.29万平方米，成交金额193.26亿元。同比去年分别上升约99.88%和136.23%，也达到近五年峰值。
　　与此同时，3月份合肥市区成交楼面均价超过9000元/平方米，达到近12月来新高。
　　中指研究院土地事业部分析师殷玉轩向《每日经济新闻》记者表示：“本次合肥集中土拍的利润率相较于去年二三批次有了明显提升，即便达到地价上限利润率仍十分可观，对房企很有吸引力。受去年以来行业下行影响，开发商对于土地的经营思考也发生了转变，由经营‘量’的广度转为经营‘质’的深度，这也是向着良性发展转变的一个积极现象。”
　　不过，从合肥各区土地成交情况来看，冷热分化同样明显。据克而瑞数据，合肥西南片区高热→中部片区普热→东北片区高冷分化趋势明显，而这一分布与住宅销售热度分布有着很强的共性。
　　总体而言，由于销售市场并未完全恢复，合肥楼市仍然面临继续下行的风险。并且随着首批集中供地的完成，新增库存又将对部分板块造成新的压力。
　　据克而瑞分析，目前合肥的滨湖区、瑶海区、蜀山区广义库存均净增30万平方米以上，基于前期全市低库存，滨湖待入市项目高达9个，包河、蜀山、新站等多区待入市项目也集中在5-6个，整体来看市场压力可控，但局部板块竞争骤增。