大悦城控股：稳进的一年

2021年，大悦城控股实现了逆势扩张。
　　2022年4月11日，大悦城控股公布了2021年年报，其中显示年内项目销售业绩良好，签约额创新高，完成签约金额727亿元，较去年增长5%，签约面积287万平方米，同比下降8%。
　　但如果继续深入审视，大悦城控股所达成的远不是简单的几组数据可以涵盖，其所倡导的“城市运营与美好生活服务商”正在逐渐变得清晰。
　
　新高！
　　2021年，在上海，中粮瑞虹海景壹号三开三罄。在西安，中粮奥体壹号四开四罄。苏州，大悦澜庭首开即罄。南昌，祥云悦府首开去化率90%。
　　这是大悦城控股产品力和品牌力不断提升的有力证明。
　　即使面对2021年疫情的冲击及政策调控，大悦城控股依旧签约额创新高，完成签约金额727亿元，较去年增长5%，签约面积287万平方米。
　　由于通过加快自身存货周转提升了发展的内生动力，大悦城控股2021年全口径销售回款764.10亿元。报告期内，大悦城控股实现营业收入426.14亿元，同比增加41.69亿元，同比增长10.84%。
　　2021报告期末，大悦城控股总资产2127.27亿元，较年初增长6.43%；归属于上市公司股东的净资产188.38亿元，较年初增长2.66%。
　　商业方面，2021年19家大悦城、春风里及祥云小镇在营项目累计销售额259.9亿元，同比增长40%；累计客流2.06亿人次，同比增幅31%。截至2021年底会员总量达1118万人，较2020年（861.6万人）提升29.75%，会员消费占比达32.1%。
　　报告期末，大悦城控股商业标准产品线已开业18家（含轻资产）购物中心，包括15个大悦城购物中心、3个大悦春风里项目，累计总建筑面积410.1万平方米、商业面积272.8万平方米、可出租面积137.8万平方米，平均出租率94.3%；其他非标准化产品在营项目（如成都鸿云悦街、杭州大悦城悦街、北京永丰悦界等）共6个，总建筑面积31.9万平方米、商业面积20.9万平方米。在建拟建筹备的大悦城、大悦春风里、祥云小镇及非标项目共20个，商业面积约178.8万平方米。
　　土地储备方面，报告期大悦城控股获取16个项目，目前公司已进入了全国38个城市，土地储备主要分布于京津冀、长三角、长江中游、粤港澳大湾区、成渝等核心都市圈。新增土地面积147万平方米，新增土储计容建筑面积327万平方米，土地款总额316亿元，平均楼面价为9659元/平方米，平均溢价率为16%。
　　从布局来看，新增土地储备有39%位于长三角城市群，23%位于成渝经济圈，9%位于京津冀城市群，多数地块土地成本低于周边项目。截至报告期末，大悦城控股土地储备可售货值约2230亿元。
　
　有质
　　2021年中，很多房企都处于艰难求生的边缘，但大悦城控股依旧维持了高质量的发展。
　　2021年银行贷款额度相对紧张，回款成为房企难点，大悦城控股通过统筹策略，积极应对市场变化，第一时间发布“加速销售回款专项措施指引”，引导项目加速销售回款，建立高效回款机制，推进难点项目解决方案快速实施，全年实现高质量回款，综合回款率创新高。报告期，公司全口径结算金额815亿元，结算面积347万平方米，已售未结算的合同面积372万平方米。
　　轻资产的操作方式也有利于企业轻量化经营，但更是对企业运营能力的考验。2021年大悦城全力推动商业轻资产管理输出项目落地，在组织建设、制度流程、投资研究等多方面共同发力，全年落地轻资产合作项目7个，其中5个项目已于报告期内达成合作协议签署，另外2个项目近期签约。
　　同时，大悦城控股的财务状况也不断改善。凭借良好的市场信用，大悦城控股创新了融资形式，改善负债结构，精准把握发行时机，2021年新增借款平均成本4.63%，有效地降低了公司整体的融资成本。
　　报告期大悦城控股发行了20亿元购房尾款ABS、35.2亿元中期票据，控股子公司大悦城地产有限公司成功筹组6亿美元俱乐部贷款（其中1亿美元成功获得香港品质保证局签发认证为绿色贷款）；此外，大悦城控股还积极探索商业物业资产证券化，形成盘活存量优质商业物业的良性循环模式，成功发行规模为18.01亿元的沈阳大悦城CMBS。
　　报告期末，该公司有息负债余额717.98亿元，长短期融资结构合理匹配并不断优化，平均融资成本降至4.91%，较年初下降0.19个百分点，处于行业较低水平。2022年1月公司再次成功发行15亿元公司债，3+2年期利率3.08%、5+2年期3.49%，成本较2021年进一步下降。报告期末，公司货币资金余额248.86亿元，现金短债比1.44，公司短期偿债能力较强。
　　有基于此，中诚信国际信用评级有限公司、中证鹏元资信评估股份有限公司维持对大悦城控股的AAA主体信用评级。
　
　“城市运营与美好生活服务商”
　　随着中国经济迈向高质量发展，房地产行业转型升级、服务人民美好生活的诉求日益强烈。
　　因而“城市运营与美好生活服务商”的战略方向也水到渠成，当下房地产企业逐渐从单纯的开发向城市运营、服务延伸，从传统的住宅开发向商业地产、产业地产、长租公寓、养老地产等新产品、新业态探索发展，在这一背景下，综合国家政策导向、行业发展趋势、自身资源优势等，积极整合优质资源，形成城市开发综合创新能力的必然趋势。
　　展望2022年，房地产政策将继续坚持“房住不炒”方向，稳房价、稳地价、稳预期，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。
　　2022年，大悦城控股将重点投资具备良好经济发展基础、人口持续增长、房地产市场发展好的一线、强二线及三四线城市，坚持精准投资，持续优化投资结构，实现稳健扩张。 文/王西岭