每经专访合一城市更新集团董事总经理罗宇：新型城镇化给城市更新更多机会
每经记者 甄素静 每经编辑 陈梦妤
一直以来，土地储备都是衡量房企竞争力的重要指标，城市更新作为房企获得土储的重要方式之一，逐渐成为企业竞争力的新指标。我国《“十四五”规划及2035年远景目标纲要》明确提出实施城市更新行动；2021年11月初，住房和城乡建设部办公厅发布《关于开展第一批城市更新试点工作的通知》，决定在北京等21个城市（区）开展第一批城市更新试点工作。
随着国家相关政策的颁布和实施，城市更新思路已出现较大变化。如何在新环境下进行思维模式更新、用战略眼光重新审视城市更新？2021年金融机构对城市更新项目投资意向如何？未来城市更新项目如何与金融紧密结合？城市更新融资模式如何创新？对此，《每日经济新闻》记者专访了合一城市更新集团董事总经理罗宇。
从重开发到重运营
《“十四五”规划和2035年远景目标纲要》将城市更新提到了前所未有的高度，各地相关政策也进入密集出台期。
2021年，北京、上海、深圳、广州、厦门、天津、南京、杭州、无锡、西安、青岛、宁波、昆明、济南、温州、福州、重庆等城市均在城市层面的“十四五”规划纲要中提出要实施城市更新行动，积极推进老旧小区、棚户区、城中村等改造进程，推动城市有机更新，助推城市的高质量发展。
如何在城市更新新形势下进行思维模式更新、用战略眼光重新审视城市更新行动？罗宇表示，政府是城市更新的顶层设计者，通过制定城市更新政策，进一步明确城市土地如何使用、未来空间如何发展、市场积极性如何调动等问题。同时，政策也将在探索中不断完善，有助于加速我国城市更新的发展进程。
罗宇解释，2021年政府工作报告提出“十四五”时期要实施城市更新行动，提升城镇化发展质量，从政策高度来看，重要性不言而喻。相应的，通过政策方向挖掘未来城市更新业务机遇，房企做城市更新的思路也会有所变化。
就全国而言，目前城镇化率已达到64%，新型城镇化是希望改变传统过度房地产开发模式，探索向城市运营模式的转变。这就意味着，房企需要配置和提升相应能力，比如产业导入的能力，帮助政府建设基础设施和公共配套的能力，以及产业园运营能力等等。
资金偏爱晚期成熟项目
众所周知，城市更新本质是一场跨周期投资，操作复杂性要远超过从公开市场招拍挂获得的净地项目。城市更新项目重要流程包括城市更新项目更新意愿公示、列入城市更新计划、土地及建筑物信息核查、城市更新规划获批、实施主体确认、用地审批、工程规划审批、项目施工、回迁安置、项目预售等等环节。
一个完整的城市更新项目平均周期是5~8年，甚至更长时间。无论是房企还是金融机构，在进入城市更新项目前，都应当做好充足准备。
在流动性趋紧、房企频现危机的2021年，人们更关注在细分赛道的城市更新市场，资金流入和流出是否受到了影响？未来城市更新项目如何与金融紧密结合？城市更新融资模式如何创新？
罗宇表示，2021年城市更新项目前期融资受到了较大影响，以其观察研究的实际项目来看，2021年前三个季度，城市更新项目在前端计划立项、规划审批这两个节点上的前期融资，相较过去几年是大幅缩水的。
对于资金来源，罗宇分析，做城市更新的房企各有各的特征，有企业是以自有资金为主，有企业是以金融机构为主，但目前来看以自有资金为主的房企相对更有优势。
在房企流动性趋紧的当下，城市更新项目想要获得更多支持，银行、信托、基金等金融机构就成为重要合作方。
罗宇告诉记者，2021年违约事件对市场的影响是，金融机构不再像以前一样介入一些早期或中早期项目，为降低风险，机构投资标准也有所提升。比如，更倾向能够拆迁签到双百（签约面积与签约人数100%）、确认了实施主体的项目，金融机构才会有融资支持的意愿。
罗宇分析指出，在项目选择上，金融机构也会更倾向核心城市、核心区域、核心地段以商住为主的项目。不过金融机构作为出资方，对项目实操和把控能力其实并不强，一旦资金投入整个项目后，会处在比较被动的地位，所以借助专业第三方协助其一起完成投后监管，实现项目的顺利退出也是十分必要的。
此外，各地均在探索设立城市更新资金等长期有效机制，中央及地方政府积极引入社会资本介入城市更新，如上海成立了城市更新基金，这是地方国企主导下的城市更新基金，广州则由广州城投牵头成立了广州城市更新基金。
在罗宇看来，与房企原来传统高杠杆高周转的商住开发项目不同，城市更新项目应更适合以股权投资为主，具备适合股不适合债的特征。
要形成独特投资开发体系
不同的城市实施更新模式差异较大，不同类别的城市更新项目面临的难点不同，企业能够参与的程度也不一样。罗宇指出，在针对投资城市更新项目的调研中获悉，目前企业普遍遇到了政策体系不健全、投资风险不可控、项目周期长，拆迁困难、专业人才不足、项目中早期融资难等问题。
而对于房企而言，所要涉猎的城市更新项目选择尤为重要。
罗宇分析，首先城市选择应聚焦在都市圈，比如粤港澳大湾区、长三角等经济强劲区域，其次，要高度关注土地开发强度40%以上、GDP过万亿、人口净流入这三个硬性指标的城市。
基于各个城市公开市场与非公开市场现状及建设用地供应结构解析，城市更新未来大有空间可为，特别是在财政资金紧缺的大中型城市。
罗宇解释，以一线城市深圳为例，存量开发仍是住房供应的主渠道，而集中供地将“倒逼”房企拓宽拿地渠道，使拿地策略更趋多元化，加之深圳未来15年需供应200万套住房，有较大压力，房企应密切关注“加快居住用地供应、增加公共住房比例”等政策大趋势，抢滩优质项目资源，提前布控。
也正因为城市更新本质上是一场跨周期投资，罗宇强调，房企必须正视基于现有政策和市场规则所形成的独特投资开发体系，基于现实情况建立自己的城市更新投资逻辑、商业模式，调整投资决策机制，配置对应的合作伙伴、团队、流程、资本运营和激励制度，这样才有可能做好城市更新，穿越行业周期。
