“三道红线”“集中供地”时代 房企怎么拿地？

每经记者 甄素静 每经编辑 陈梦妤
　　10月26日，由每日经济新闻主办的第十一届中国价值地产年会在深圳落幕，本届年会的主题是“锚定价值，理性求进”。
　　在年会价值对话环节，广东省房地产行业协会会长王韶就三道红线、集中供地新政策下土地市场现状、企业进退决策、未来地怎么拿、产品怎么做等抛出了核心问题。
　　旭辉集团高级副总裁张海民、佳兆业集团控股副总裁刘策、金科股份副总裁张勇、港龙中国副总裁王国震等参会嘉宾，通过自身企业实践和研究，分享了下一步品牌房企如何稳健发展的思考。
　
　房地产未来发展可持续
　　现在中国房地产已经进入到了全面调控新阶段。
　　据不完全统计，目前13个已完成第二批次集中供地的城市中，共计有8个城市发布了停拍公告，有6个城市部分地块发生流拍。
　　从已完成的拍地情况来看，第一次集中供地，房企参拍的热情非常高，竞争也非常激烈，平均溢价率14.7%。第二次，除部分一线城市外，多数城市集体遇冷，这反映了当前房地产市场怎样的现状？
　　刘策认为，现阶段房企不拿地，表面上是市场销售下滑的问题，融资收紧导致银行放款、开发商融资难度加大，更深层次是企业发展模式、经营水平的问题。如果之前企业发展比较激进，在该次融资收紧的情况下，企业资金链绷得很紧就容易受伤。市场转冷更会使得整个企业的销售、回款现金流受到影响。
　　对于近期的土地市场遇冷，张勇坦诚表示，上半年拿地是因为销售形势好，大家有钱，所以比较冲动。下半年发现上半年拿的地还要亏，销售回款回不来，融资融不了，就没钱投资，所以还是不够理性。
　　王国震表示，对行业而言这一轮调控有个主要目的是降低企业财务杠杆，倒逼行业从原来高杠杆的金融思维向科学的制造业思维转变。做好产品和服务是制造业的核心竞争力。而住宅产业还有个特点就是买地，买好地、买对地，去国家重点发展的区域买地，选择好城市。在这一点上，港龙中国一直坚持深耕长三角，布局大湾区，保持合理杠杆，谋求长期发展。
　　对于房地产市场现状，张海民表示，对于房地产行业稳定健康长久发展而言，中央定下的稳地价、稳房价、稳预期三稳政策是非常正确的。让大家降杠杆，就是为了让行业健康发展，更多挤掉富余的产能。产品做不好的开发商，就应该被淘汰。但房地产未来发展还是可持续的，18万亿元的市场规模还是在。
　
　拿地考验企业经营水平
　　现阶段，部分城市投资热度降低，土地流拍率有所提升，企业利润不及预期，还有企业在拿地后，宁肯被罚没保证金、缠上纠纷，也要退掉竞得的土地。这种市场预期下，企业在投资发展方面，该如何选择一些适合自己的城市？
　　在这种市场预期下，张海民表示，对于企业投资发展而言，“房住不炒”，房企把房子做好，服务好住户，这是第一根本，服务未来是很好的市场，也是很好的责任。作为企业来说，有这个责任去做好产品。
　　“未来，始终坚持以做好产品为出发点，把长期主义坚持到底，把每件事做好、做踏实。把房子做好，把服务做好，不管是规模企业，还是有想法的老板，坚持长期主义是正确的，把长期主义坚持到底，为人民服务，也是为社会作贡献，才能做得更加长远。”张海民认为。
　　拿地与否，在哪些城市拿地，在刘策看来更是考究企业融资能力和经营水平。
　　刘策认为，房企如果经营足够稳健，能够获得资本市场认可，利息足够低，信用足够好，且经营水平比较高，哪怕大盘下行，市场下行，但因为产品和服务出众，依然能够卖得很好，在什么样的城市都可以布局，什么样的城市都会是其决胜之地。如果房企经营水平一般，在哪个城市其实都是不行的。市场差，大家都不拿地；市场好，那些融资成本低、开发速度快的企业，在竞争中也一定能够战胜经营水平一般的企业。
　　在政策调控和房地产金融审慎管理走向常态化的情况下，有研究机构认为，房企拿地意愿受限，预计后续竞拍的城市土地市场也将降温，二批次流拍和撤拍地块的城市增多。
　　张勇则对未来房地产市场发展抱有乐观心态。
　　张勇认为，18万亿元市场之下，房地产还是可以干的，但重要的是，打造经营管理能力才可提升企业的投资能力。而什么时候投和投哪里，其实分析起来很麻烦。就金科而言，有一个城市清单，不在清单以内的绝对不搞机会主义。
　　此外，要穿透周期，尽量拿稍微大一点的地，如果只顾眼前的考核，只管今年，你根本分享不到土地溢价、城市增长带来的红利。要丰富拿地渠道，目前金科非招拍挂拿地达到57%，更多的是通过产业嫁接、商业获取、城市更新等途径获得土地资源。
　　王国震从另一个角度分析了房地产市场应该如何精准投资和精细化运营。
　　王国震认为，房地产特别是住宅地产，是一个带金融属性的制造业，因为它卖的是住宅产品，所以不是金融而是制造业。房企要学习制造业的运营思维，谈产品一定会谈成本，如果在建设成本上降得过于低，这个产品不会有好的结果。唯独企业修炼内功，在运营层面上提高效率，才能把成本降下来，才能为客户提供高性价比产品，才能为企业赢得更高利润。
　　王韶对当下房地产发展特点作了概况性总结，并提出了新房地产观。
　　王韶认为，整个房地产行业已经发生了翻天覆地的变化。之前有一句话叫“没有买错的地”，只要有地，傻子都能赚钱，但现阶段，更考究企业的产品力、服务力和运营力，未来选准城市，选准赛道非常重要，这也是中国房地产业发展到今天的一个重要变化。